广州车位纠纷再起 “有产权也不能卖”成焦点
最近位于中山大道的历德雅舍发展商犯难了：拿了产权证的车位要出售，于法于理也是站得住脚的，不过首天发售就因为部分业主的阻挠而被迫暂停，如今售楼部还要“关门谢客”。业主们虽暂时阻挠了发展商发售车位，内心也是忐忑不安的：如果发展商坚持高价出售车位、取消月保的话，用《物权法》难以驳倒其行为，但现在的情况又与《物权法》中有关车库、车位应首先满足业主需要的条文有冲突，尤其是目前仍是月保、无法一次性支付车位总价的车主，更是坚定的“反对派”。
发展商：产权清晰出售合法
目前，该盘已暂停了二期车位的销售，由于10月20日发售当天部分业主的阻挠导致销售场面一度混乱，直至本周三该盘售楼部仍唱“空城计”，销售人员全部清场，记者到达现场想了解销售事宜也无法得知。
对于至今无法出售二期车位，发展商觉得相当“无辜”，他们表示，二期车位已经办理了大确权和小确权，产权明晰，出售或出租都符合《物权法》及相关法律规定。发展商说，这次出售行为符合《物权法》中有关首先满足业主需要的规定。他们不仅提前十天通过“业主公示”、短信等渠道公开了销售信息，而且销售中也执行业主优先购买、每户限买一个车位的原则，防止投资客炒高价格。这些举措都受到业主欢迎，车位出售也得到了大部分业主的支持，发售当天就有不少业主排队认购。
业主：不能接受取消月保
在发展商贴出的“业主公示”中说明，车位卖完后楼盘将取消月保，没买车位的业主要自行解决停车问题。
反对发展商出售车位的业主黄先生（化名）认为这一点最不合理。他表示，目前历德雅舍的车位只有200多个，而参加月保的车主达180多名，当中不少是像他那样无法一次性交齐20多万元的车位款项。一旦取消月保，这些业主都难以在楼盘或周边找到停车位，光这一点就难以符合《物权法》中有关车位首先满足业主需要的条款。对此，发展商就表示，取消月保是为了提高车位使用率，降低车位的空置率，而且楼盘也预留了一部分车位给不买车位的业主租用。
而令业主“不爽”的还有发展商对车位的定价。“最初问售楼小姐的时候是20万－22万元，18号问就变成23万元，19号就24万元，到20号那天更提高到26万元。”对此发展商解释，之前价格一直未定是公司还在讨论价格，最终价格以公司最终定价为准，之前售楼小姐说的都是估价，而附近楼盘的车位价格都在20多万元，定价是符合市场规律的。业内人士认为，有产权车位的买卖应遵从出卖人定价的规则，目前车位售价大涨最终是由供不应求决定的。
名词解释 大确权与小确权
确权是确定国土资源与房产管理局确定房屋的所有权，大确权和小确权是老百姓通俗的讲法，大确权和小确权是指办理房产证的两个程序。“大确权”即开发商按规定办理了楼盘初始确权登记，领取《房地产权属证明书》，确认该楼盘的权属人是该开发商。“小确权”是指开发商领取楼盘《房地产权属证明书》后，依照法律法规的规定为商品房所有者申请办理商品房的转移登记，核发《房地产权证》的过程。
“首先满足业主的需要”争议多
《物权法》在10月1日开始正式实施，当中条文对车位归属等系列问题尚未有清晰界定，引起众多疑问，业内人士建议，这些疑问都需要在《物权法》司法解释中详列，否则将引致更多车位纠纷。
《物权法》明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，但怎样才算是满足业主的需要呢，这似乎很难界定。就连最近按照《物权法》精神出台的《广州市停车场条例》（草案稿）列出的“建设单位拥有所有权的车位、车库，应当优先出售或出租给业主；在建筑区划内充分公示后没有业主愿意购买或承租的，可以向业主以外的单位或个人出售或出租”也存在争议。
像分期开发的楼盘。如果前期开发组团的车库因为没有业主前来购买或承租就对外出售，等到后期开发完成，小区入住率高，后期开发的车库无法满足全体业主需求，车辆停放问题凸显，这还算是“首先满足业主的需要”吗？
还有就是一户多车的情况。虽然有的发展商规定了每户限买一个车位，但大部分楼盘对此并没有这样的规定。一户业主购买多个车位可能有炒车位的嫌疑，但事实上不乏一户业主确实有多辆汽车需要多个车位的情况，他们又将怎么办？一户多车的业主需要影响到一户一车的业主需要怎么办？
关注《物权法》下的车位租售新难点
1、发展商取消月保违背了《物权法》精神吗？
《物权法》第74条一方面规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，同时也规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”但在现实操作中，发展商出售完带产权车位后伴随而来的往往是取消月保，目前广州车位严重不足、车位价格高企，很多原来有月保又无法支付车位价格的车主，就要向车位业主支付高昂月租或到其他地方停车。对此，有业主认为，发展商即使合法出售车位，取消月保仍违背《物权法》中有关车位首先满足业主需要的精神。广州市停车场行业协会会长、广州市宏城车场物业管理有限公司副总经理康斯平指出，《物权法》中规定了车位、车库当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式约定归属，但并没有强行规定当事人以何种方式来满足业主对车位、车库的需要。因此，发展商出售车位给业主并不违反《物权法》精神。资深房地产律师、广东华安联合律师事务所副主任陈敏也认为，只要车位的产权合法，业主就无法干涉发展商的买卖行为。
2、《物权法》对车位的界定有待完善
康斯平表示，《物权法》中对车位归属的界定仍有待司法解释去完善，正因为条文中没有清晰地指出以哪一种方式确定归属、满足业主需要，发展商就很容易利用商品房买卖合同来获得车位、车库业权，小业主往往要被迫通过买卖才可获得绝对的车位使用权。康斯平解释，车位、车库的权属划分始于商品房买卖合同，由于发展商在签署该合同时处于主导地位，目前格式合同中没有将车库、车位计入分摊面积，小业主一旦签署了合同就等于认定发展商拥有车库、车位的产权，《物权法》从这一刻起就开始保护发展商对车位、车库的产权。
因此，要避免发展商单一采用出售这种方式满足业主对车位的需求，有待《物权法》司法解释对车位归属的进一步界定，到底哪种车位可出售、哪种车位要出租等，都需要更详细的列明。
3、车位售价上涨短期内难以消除车位价格攀升迅猛在广州是普遍现象。
在天河区，2005年不少小区的车位才１０万元，短短两年时间，大部分车位已涨到２０多万元；珠江新城部分楼盘的车位价格更达到40多万元一个。专家认为，车位价格的膨胀根源在于规划不合理，目前广州每天新上牌的车辆超过600台，远远高于住宅配套设施的建设速度。
车位问题关系到城市发展和谐，因此车位价格上涨不能光靠市场调节，政府职能部门的干预非常必要，今年广州市政府对这方面也加大了力度。业内人士指出，在万元房时代，市区楼盘是有车族甚至多车族才买得起，车位变得更加紧缺是预料中的事，短期内车位价格仍将继续攀升。
