无产权证房屋能否买卖

 

 

 

　   有使用权而没有所有权的房产进入交易是否违反了城市房地产管理法第37条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定呢？是不是因此认为合同违反法律的强制性规定而无效？对此，福建省厦门市中级人民法院在今天宣判的一起房屋买卖合同纠纷案中，采用了理论界的观点，认为违反强制性规定的行为并不真正导致合同无效。

    引起纠纷的是一份房屋买卖合同，合同标的是一栋军地合建的住宅，规划、建设、审批手续合法，只是地方管理部门不能办理部队生活用地的房屋产权。2003年4月，本案的被告通过拍卖方式购得该房屋的使用权，成交价为47万余元。2005年1月15日，原、被告签订《厦门市房地产买卖合同》一份，被告将该房屋以66万元的价格卖给原告，同日，原告向被告支付3万元定金。2005年1月17日，被告向原告发出一份通知，要求原告于2005年1月19日到拍卖公司办理房产过户手续并缴交所约定的房款，原告未前往办理。2005年1月19日，原告向被告发出一份《关于解除〈厦门市房地产买卖合同〉的函》，通知被告解除该合同并于收到函件之日起二日内退还已付的定金3万元，否则有权收取违约金。由于协商未成，原告向厦门市思明区法院提起诉讼，请求判令被告返还定金3万元并支付逾期付款违约金。

    一审法院认为，买卖合同系当事人的真实意思表示，且内容合法，为有效合同，因原告以函件的形式通知被告解除买卖合同，无权要求被告返还定金及支付违约金。法院判决驳回原告的诉讼请求。宣判后，原告不服，提起上诉。

    原告在上诉时认为，被告出卖的房产至今未能领取权属证书，买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，应认定无效，请求撤销原审判决，改判支持其诉讼请求。

    今天，厦门中院作出驳回上诉，维持原审的判决。

      连线法官

    本案的判决是一个典型的理论指导审判实践的例子，是对法学理论和司法实践的发展进行的有益探索。由于实践中没有产权证的二手房买卖大量存在，该案的处理原则具有很强的现实意义。

    本案主审法官郑承茂说：“根据民法理论，违反强制性规定有三种类型，第一是禁止任何人在任何时间、地点、以任何方式进行某种交易，如毒品交易；第二种是与交易主体有关，类似市场准入资格；第三种与履行行为有关，如买了走私货物。在前述三种中，第一种情形属效力性规范，为了国家利益或社会公共利益，是绝对的禁止；后两种属管理性规范，是国家为了秩序管理而设的，如果行为人违反了，对交易主体可以处罚，但不影响交易本身的效力。在本案中，城市房地产管理法第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，这是强制性规范。但从立法目的看，该条款目的在于限制权利人不明的房地产的转让，以维护房地产市场秩序，而不在于禁止交易或限制合同自由。从该条款规范的行为对象看，是禁止直接引起所有权变动的登记过户行为，并未规定除了所有权以外的其他转让行为无效，如使用权的转让。因此，该条款不属于效力性规范。本案讼争房产系被上诉人经公开拍卖取得使用权，权属明晰，被上诉人作为拍卖竞买人转让竞买取得的权利，其对讼争房地产享有相应的处分权，可以进入市场进行交易。因此，双方签订的《厦门市房地产买卖合同》应认定有效。”