浅谈房屋买卖合同中过户登记的性质及效力

 

 

 

 

    在现实生活中，常常发生房屋买卖合同纠纷，其中房主“一房二卖”及房主卖房后反悔的现象较为突出。那么，对房屋买卖合同已实际履行，但并未办理过户登记手续的房屋买卖合同应如何看待，这就涉及到房屋买卖合同中过户登记的性质及效力问题。

    城市私有房屋管理条例第六条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”因此，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理所有权转移、变更登记手续，即通常所说的过户登记手续。这里的过户登记是物权变动时具有公示性质的登记。其目的在于向他人展示，标的物所有权已发生转移，若没有进行公示登记，则不发生物权变动的效力，不能对抗善意第三人。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（一）第九条也规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不转移。”按照《城市私有房屋管理条例》的规定，房屋买卖中的过户登记就属于这种情况。

    办理所有权过户登记不是私有房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记，仅不发生所有权转移的效力，而不是买卖合同无效。这是因为，一方面，从合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有标的义务”，所以过户登记是已经生效的合同一方当事人应当履行的义务，房屋买卖未登记过户，买受人即不能取得房屋所有权，但房屋买卖合同本身并不因此而无效；另一方面，从城市私有房屋管理条例的规定也可以得出，所有权登记手续，仅是房屋所有权转移的必要程序，而并不是买卖合同有效的要件。该条例第七条规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋，须提交房屋所有权证、买卖合同和契证。显然，买卖合同是办理所有权登记的必须证件，而无效合同是不能作为产权登记证明的。因此，有效的买卖合同是产权登记的根据之一，是办理所有权登记手续的证件，而所有权登记手续却不能成为合同有效的条件。如果未办理所有权登记手续的买卖合同是无效的，而所有权登记又须提交买卖合同和契证，这样就自相矛盾了。

    综上所述，在城市私有房屋买卖活动中，只要不存在合同法中规定的合同无效情形的，买受人就有权要求出卖人协助办理房屋过户登记手续，出卖人不得拒绝协助买受人办理房屋过户登记手续。否则，买受人可通过诉讼要求出卖人履行协助办理房屋过户登记手续，依法维护自己的合法权益。