预售商品房房产证办理的法律分析

 

 

 

    近年来，随着房价的一路攀高，按揭购房逐渐成为人们购房的重要方式，由此产生的纠纷也日益增多。凸显在预售房屋的房产证办理上，房产公司出于种种原因往往延办、拒办房产证，影响了房屋所有权的顺利移转，也扰乱了房产市场的正常秩序。本文从一起案例说起，对预售商品房房产证办理进行了法律及实践上的分析，以期进一步明确预售商品房房产证办理中各方主体的相互关系。
    
    王女士在A房产公司开发的B小区购买80型住房一套,首付10万元后,房产公司为其在银行办理了20万元10年期的房屋按揭贷款并为其贷款提供了担保。房屋交付王女士使用后，王女士向房产公司提出办理房产证的请求。房产公司以王女士银行贷款尚未还清为由拒绝。房产公司的做法是否合理合法呢？

    一、从法律角度分析。

    首先，从物权角度探讨。房屋买卖合同是以转让房屋所有权为客体的双务要式合同。所有权，是指在法律的限制范围内，权利人对于所有物为全面支配的物权。其具有全面性、整体性、恒久性等特点。基于所有权的全面性，所有权人得为对所有物的全面概括的使用、处分、收益。所有权的行使不仅表现为对物的事实占有、更本质的体现为在法律上拥有对物的处分权。本案中，王女士虽然有事实上居住使用房屋，但按我国目前以登记作为不动产物权变动的登记原则，物权的产生、变更、消灭必须以一定的可以为外部察知的方式表现出来，登记使不动产物权变动具有公信力。而房产公司既未为王女士办理房屋产权证，也未到有关部门进行登记。因此其房屋转让不具备法律上的公示公信效力，不能对合同外的第三人产生拘束力和证明力。王女士拥有的只是对该房屋的使用权，房屋的实际所有人仍是房产公司。而王女士与房产公司间房屋买卖合同的合同目的就在于转移房屋所有权，房产公司有责任实施房产登记、办理房产证等法律要求的转让不动产物权的手续。这是维护不动产交易秩序的需要，也防止房产公司重复预售的必然要求。所以，房产公司拒办房产证的理由不成立。

    其次，从合同角度分析。

    （一）从合同的性质分析。合同是当事人之间设立、变更或终止债权债务关系的协议。买卖合同是以转移所有权为目的的合同，其区别于其他交付财物合同（如租赁合同、借用合同）的特点之一是标的物所有权的转移。本案中，王女士付清房款，房产公司出卖房屋以获取利润的目的得以满足。在此情况下，作为出卖人的房产公司负有移转标的物所有权于买受人的义务。根据《合同法》第一百三十六条“出卖人应按照约定或交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”的规定，房产公司有责任向王女士交付房屋、移转房屋所有权并到房屋管理部门办理房屋产权证书。除非王女士有根本违约的情形，否则房产公司不得以任何理由拖延，拒办房产证。另外，合同是双方自愿达成的协议，按合同的充分履行、善意履行原则，房产公司应当充分履行自己的义务。

    （二）从合同的相对性原则分析。合同作为债权形成的主要原因，其区别于其他民事法律关系（如物权关系）的重要特点在于合同的相对性。合同的相对性是指合同的义务和责任应由当事人承担，除法律和合同另有规定以外，合同的一方不能以合同的另一方与第三人之间的权利义务关系为由拒绝履行义务。就本案而言，王女士与房产公司间的房屋买卖关系与王女士与银行间的房屋抵押借款关系形成于两个不同的民事法律行为，是两个独立的债权债务关系。房产公司作为买卖关系的一方当事人，只能要求王女士履行买卖合同中的买方义务，不能强迫其履行另一债权债务关系中的义务，更不能将王女士的银行借款未还清作为己方不履行合同义务的理由。按合同法的相关规定，只有不可抗力等特定情形才可以免除合同一方的履行义务。显然，在无法定免责原因的情况下，房产公司拒办房产证的行为违反了合同义务，构成违约。

    二、从实践角度分析。

    （一）房产公司延办、拒办房产证的原因。

    虽然法律有明确规定，为什么实践中还有众多房产公司不愿意及时为购房者办理房产证呢？主要原因如下：一、为促进房屋销售，很多房产公司在为购房者介绍贷款银行的同时还担任按揭贷款的担保人，如购房者取得房产证后丧失还款能力，银行会要求房产公司承担担保责任；二、提供按揭贷款的银行与房产公司往往关系紧密，房产公司担心购房者取得房产证后延误还款，会损害银行利益进而影响双方的业务关系。对于第一项原因，前文已有所阐述。房屋买卖合同与贷款合同是两个完全独立的法律关系，担保合同作为贷款合同的从合同隶属于主合同，不具有免除房屋买卖合同一方当事人义务的效力。第二项原因则明显牵强。事实上，在购房者完全还贷前为其办理房产证并不会侵害银行利益。按照房屋按揭贷款的办理流程，房产公司、购房者及银行需凭房地产登记申请书、房产抵押合同和预售房屋预购登记证明与银行一起到房屋管理部门办理房屋抵押登记手续。登记后，银行取得房管局颁发的证明其抵押权存在的他项权证书，购房者对房屋的所有权因“抵押权”的设立而受到了限制，在房屋流转过程中不得擅自抵押、转卖。如果尚未办理房产证，无产权证的房屋无法转让，此时银行自然不用担心房屋所有权流转会损害其债权。假使购房者已经取得了房产证，也不会损害银行利益。根据我国《城市房地产抵押管理办法》第三十四条：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”由房管部门在房屋产权证明中注明"抵押权"的存在。因此在购房者取得房产证后，银行可以要求重新办理房屋抵押手续，在购房者不履行按约偿还本息义务时，按《民法通则》第八十九条“债务人不履行债务的，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者变卖抵押物的价款优先得到偿还”的规定，银行可以通过拍卖、变卖等方式实现房屋抵押权，使其债权获得清偿。且由于办理房产证后的房屋产权清晰，证照齐全，使银行抵押权的实现变得更迅捷方便，克服了房屋无产权证，产权不清，因而在房屋转让过程中出现的种种问题和弊端。而购房者在取得房屋产权证后进一步确定了其房屋所有者身份，在银行还款过程中也会更为积极主动。从此点分析，房产公司应当为王女士办理房产证。

    （二）实践中对房屋买卖合同中买方的保护。

    目前我国尚无一部单独的法律规范预售房屋房产证办理的主体和期限。仅在2004年颁布的《建设部关于修改＜城市商品房预售管理办法＞的决定修正令》中规定预售的商品房自交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。实践中我国各省市对房产证办理主体的规定不尽相同，如上海市政府要求开发商和购房者共同申办房产证，北京市的购房合同则要求开发商为小业主统一办理房产证。一般来说，通行的做法是房产公司为购房者统一办理房产证，办理房产证的期限则由买卖双方在购房合同协商确定。

    为了保护购房者的利益，我国部分地区开始出台相关地方法规或购房合同样本，以改变预售商品房房产证由房产公司统一办理，购房者地位被动的情形。如广州市于2005年7月出台的《新版商品房买卖合同》中就规定在开发商办结初始登记的前提下，购房者自行办理产权登记的，开发商应在商品房交付使用后的合理时日内将登记机关要求的需开发商提供的证件资料提交给购房者。从而首次确立了购房者自办房产证的制度。虽然在具体实施中也遇到了一定的问题，如购房者自行办理房产证要向房管部门提交预售房屋权属证明书，该证书是开发商办理初始登记，确立其对开发楼盘所属权的证明书。房产公司能否积极配合仍是房产证能否顺利办理的重要因素。但这仍是对现行房产市场房产证办理规则的一大突破。

    本案中，王女士首先可以要求房产公司按照当地政府规定或合同约定的方式和期限为其办理房产证。在合同无约定的情况下，根据以上规定及合同的善意履行原则，王女士可要求开发商在房屋交付后的合理期限内出具房屋登记机关要求的，需要由开发商提供的相关资料，自行到房管局办理房屋权属证书。否则可以根据房屋买卖合同中对违约责任的约定及相关法律规定向法院起诉，追究房产公司的责任。

    总之，在预售商品房买卖行为广泛存在的今天，房产证办理作为房产买卖中的关键环节，不仅仅影响着某一具体的房产交易能否顺利进行，还影响着房产交易规则的规范形成和房产市场的稳定。延办、拒办房产证犹如木桶法则中那块短缺的木板，整体降低了房产交易的安全。购房者利益来因此得不到有效保护，进而增大了银行债权的实现难度，以致影响到房产公司开发楼盘的正常销售，不利于社会的和谐发展。因此，有必要进一步完善房产证办理的相关制度，在开发商与购房者之间找到合理的契合点，于降低房产公司和贷款银行营业风险的同时最大程度保护购房者的利益。

（作者单位：山东省东营市东营区人民法院）