刍议优先购买权中同等条件的确定

 

 

 

　　共有人和承租人在所有权人出售其出租房屋时享有优先购买权。行使优先购买权的基本规则是，优先购买权人在同等条件下较第三人优先购买。该规则体现的利益平衡点为：优先购买权人仅能得到交易机会的保护，而不另得到交易中的优惠；出售人仅受交易对象选择的限制，而其房屋变现价值不致受损。这是确定优先购买权中同等条件的基础。
　　
    许多文章在述及同等条件内涵时，均谈到存在绝对等同说和相对等同说的争议，并较为一致地倾向后者。否定绝对等同说的主要理由是，一些第三人所能提供的条件或出售人向第三人出售标的物时所考虑的因素，优先购买权人客观上无法提供或满足。该情形下，将同等条件理解为相对一致并无不妥。然而，优先购买权人能够全部提供第三人所提供条件之情形并非不存在，该情形下持绝对等同说似乎更符合立法原义。笔者在此绝无标新立异以求折衷的故意，只是发现两种学说确是针对不同情况而言的，本身并不存在争议，可视为相同法律条款在不同情况下的不同理解与适用。
　　
    实践中，径直判决优先购买权人依出售人与第三人间合同进行优先购买的案例并不少见。也就是说，对于同等条件，应尽量确定为绝对一致，如确有必要才确定为相对一致。当然，无论确定为哪一种，都应主要是指价格的同一。交易条件中，除价格条款外，还有履行期限、付款方式等其他条款，后者不应苛求同一。对其同一，应首先建立在保障出售人能够充分实现交易利益的基础上。如出售人基于对第三人的信任，同意第三人在一个较长时间内分期付款或同意先交割后付款。在优先购买权人主张优先购买时，显然不能照此办理，而应遵循符合交易惯例的原则予以确定。
　　
    确定相对一致的同等价格，通常按照折算法和市价参照法进行。在此有一系列实践问题需明确：（1）哪些因素可折算。通常认为，经济往来因素可以折算，如第三人曾借钱给出售人未收利息，该利息可折算入售价。但这种经济往来应具不特定性，是普通人之间均可发生的。（2）对非优惠价格能否折算其他因素。出售人原定的出售价格和其考虑的其他经济因素应一并视为其交易获益，均应予以保护。市场交易中交易双方以高于市价进行交易亦是允许的。（3）确定市价的基准时间。由于市场行情不断变化，在以市价确定同等条件时就会产生一个问题：是以出售人与第三人订约时的市价为准，还是以优先购买权人主张优先购买时的市价为准。以订约时市价为准，则为优先购买权人提供投机机会：标的物升值他主张，标的物贬值他则不主张。这违背优先购买权制度设置原旨，且使第三人处于标的物贬值受损、升值无法获益的风险中。以主张时市价为准，则更能实现优先购买权人、出售人和第三人间的利益均衡。