同时履行抗辩权在有品房买卖合同中的应用

 

 

 

 

    商品房买卖合同是买卖合同的一种，其违约救济的方式和途径与一般买卖合同并无太大差别。但是由于商品房具有价值大、敏感度高等特点，使得商品房买卖合同也表现出一定的特殊性：其一，商品房买卖合同基本上采用格式合同的文本，出卖方在订立合同前就对合同的内容作了具体的规定，除无关紧要的具体细节外，买方一般不得改变。所以，买方在订立合同时就处在相对弱势的地位。在该类合同履行中，面对开发商的违约行为，购房者若仅单纯地依靠违约后的救济手段，只会陷于更被动的地位。故要提高买方的主动性，对买方的合同权利予以充分的救济，则只有依靠法律赋予的抗辩权了；其二，商品房买卖合同的履行过程一般分许多不同阶段，涉及项目多，期限长，而买卖双方又不可能随时掌握对方的大量信息。所以要使合同能够有效地履行下去，就必须赋予双方当事人一定的抗辩权，以降低由于信息的不对称而导致的不信任感，并能加强双方协作及督促对方按时地全面履行合同所确定的义务。因此，商品房买卖合同中的抗辩权较之其在其它货物买卖合同中更显得地位突出，也更易被订约方提起。例如，在商品房买卖合同的履行中，有因商品房质量不符合约定提出的抗辩，或因交房日期届满仍未交房提起的抗辩，也有因房屋面积不符，或“货不对板”导致买方拒付款而提出的抗辩等。

    所谓抗辩权，是指债权人行使债权时，债务人根据法定抗辩事由所享有的，妨碍或对抗债权人行使其请求权的一种权利，亦即债的一方当事人妨碍对方当事人行使权利之对抗权。抗辩权以法定抗辩事由为依据，以对方当事人请求权的存在和有效为前提，因抗辩权的行使造成对方请求权消灭或使其效力延期发生。抗辩权的作用在于防御，而不是攻击，因此必待他人的请求，始得对其行使抗辩权。在商品房买卖合同中，当事人可以提出的抗辩权的种类很多，既包括作为一般债务人所享有的撤销抗辩权、时效抗辩权、抵销抗辩权等能够导致对方请求权永远被排除的消灭抗辩权，又包括双方合同中特有的同时履行抗辩权、不安抗辩权、后履行抗辩权等只能够暂时使对方的请求权在一定时间内不能行使的延缓抗辩权。其中，商品房买卖合同的上述特征使同时履行抗辩权成为商品房买卖合同中被援引最多的一种抗辩权。

    根据我国合同法的规定，同时履行抗辩权是指双务合同中，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。商品房买卖合同是典型的双务合同，卖方有按合同约定的质量、规格、期限交付商品房并转移所有权的义务，买方有按时足额付款的义务，这两个义务之间是相互关联、相互对应的。一方当事人没有履行自己的义务或不完全履行，另一方当事人可以拒绝履行相对应的义务。如在现房交易中开发商未交房，购买者可以拒绝支付房款；或者购买者未支付房款，开发商有权拒绝交付房屋。而其拒绝履行的法律依据就是同时履行抗辩权。

    但是，在现实生活中，更多的商品房买卖纠纷所体现的是一方当事人只是部分债务没有履行，或履行的债务不符合合同约定或法律规定，在这种情况下，另一方当事人有没有同时履行抗辩权？如何行使同时履行抗辩权？怎样避免因行使同时履行抗辩权而导致违约？对此，我国法律没有详细规定。要解决这一问题就必须对同时履行抗辩权的适用作全面的了解和系统分析。笔者拟从履行不完全的不同状态着手，剖析同时履行抗辩权在商品房买卖中的适用问题。

    一、部分未履行

    部分未履行是指商品房买卖合同中，当事人在合同约定期限界满时，只履行了约定义务的一部分，尚有部分义务未履行。如购房者只支付了部分款项，开发商只交付了房屋，但没办理相关手续等。对于合同的一方当事人做出了部分履行，另一方当事人能否援引同时履行抗辩权的问题，学理上一般认为，未履行部分若仅是少量的不足，且斟酌当事人利益及交易习惯，一般不得拒绝受领并援用同时履行抗辩权；如果未履行部分是严重的实质性的，则另一方当事人可以拒绝对方履行，并援用同时履行抗辩权，拒绝履行自己的义务；如果一方当事人已经受领了对方当事人的部分履行，则必须完成相当于对方已履行的部分行为的相应义务，即该方不得以对方没有履行而援用同时履行抗辩权，只能就对方未履行部分援用同时履行抗辩权。      

    在商品房买卖中，当事人经常会出现以下部分未履行的情形：（1）未交房；（2）未办理相关手续；（3）未提供相关证明；（4）与该商品房有关联的公共部位和设施、环境建造等义务未履行；（5）未付足房款。而在以上情形中，并非都可以提出同时履行抗辩权。大陆法系认为，同时履行抗辩权的提起必须符合诚实信用原则，如果一方的违约在性质和后果上是轻微的，则另一方在此种情况下援用同时履行抗辩权，拒绝对方的履行并拒绝履行自己的义务，将根本违背诚实信用原则。判定违约的性质和后果是否严重，应依据具体情况来定。如未交付标的物在量上只是轻微不足，买方未支付房款只占总房款的一小部分，或只是未履行附随义务。又如出卖人在交付房屋以后，其与该商品房有关联的环境建造未及时交付等，都属于轻微违约。另一方当事人针对轻微的违约不得行使同时履行抗辩权。值得注意的是，如果出卖人交付房屋之后，未应买受人的要求办理相应的房屋所有权转移手续，被认为是严重的违约。因为办理房屋所有权证是房屋所有权转移的重要标志，不履行该义务构成严重违约，买受人有权就此提起同时履行抗辩权。

      英美法系根据“分离义务”理论规定，双方当事人对不可分割的义务须全部履行。如果一方当事人没有履行不可分割的义务，或没有完全履行不可分割的义务，另一方有权援引同时履行抗辩权；如果只是没有履行分离的义务，则另一方不能拒绝全部履行，只能拒绝相应部分的履行，除非其未履行部分是严重的。如开发商未按合同约定完成房屋的建造，则属于没有履行不可分割的义务，买方有权拒绝支付价款。

    如何理解在部分未履行时，只能仅就未履行部分提出相应的抗辩权？对“相应的”这一对价关系的性质，学术界有不同的看法。一种观点认为，一方的履行和他方的对等履行之间必须具有同等价格才能认为有对价关系的存在。另一种观点认为，双务合同双方之间的对待给付应基于各方当事人的客观评价而确定，即使一方对另一方付出的代价非常低廉，如果当事人自愿接受，也是一种对价。还有一种观点认为，当事人之间的履行和对等履行必须具备各方当事人所共同认为的同等价值。[1] 从各国立法和司法实践来看，对双务合同的对价性，只强调履行与对等履行之间具有互为条件、互为牵连的关系，而不考虑在履行和对等履行之间具有何种性质，尤其是并不要求双方履行的义务在经济上是否等价。对价问题原则上应根据当事人的意志决定，同时法律要求双方在财产上的交换，尤其是金钱的交易上力求公平合理，避免显失公平的后果。但这并不意味着价值与价格完全相等。按照学理上的一般观点，当事人取得的财产与其履行的财产义务之间的价值大致相当，即为“等价”。[2] 所以，在商品房买卖中，就未履行部分所提出的相应的同时履行抗辩权也应有这个等价关系，而不是随意的、无限扩大的，其具体数额仍应本着诚实信用原则而定。

      二、迟延履行

      所谓迟延履行，是在商品房买卖合同约定的履行期限届满时，债务人没有履行合同约定的全部义务，或没有履行合同约定的主要义务。在迟延履行的情况下，一方是否有权请求另一方同时履行，另一方是否有权拒绝该方的同时履行要求？国外的立法和实践中有几种不同的观点：一种观点认为，最先迟延履行的一方不得请求另一方同时履行；如果要求另一方同时履行，另一方有权援用同时履行抗辩权。另一种观点认为，只有在一方属严重的迟延履行的情况下，另一方才能援用同时履行抗辩权。还有一些学者认为，只要在一方迟延履行的情况下，另一方当事人就享有同时履行抗辩权。笔者认为在商品房买卖合同中，在决定迟延履行是否可导致另一方有权拒绝履行义务时，应考虑如下因素：

    第一，如果商品房买卖合同中，就具体履行的事项明确规定了履行期限的，如交房日期、交款日期等，一方在约定的履行期限到来后不履行其约定义务，且其不履行的义务属根本义务或构成其它严重违约的，另一方可以行使同时履行抗辩权。根据合同法第九十四条第（三）、（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者迟延履行债务致使不能实现合同目的的，对方当事人还可以解除合同。

    第二，如果商品房买卖合同中，有关具体履行事项未明确规定履行期限的，则任何一方都不能认为对方已构成迟延履行，更不能提出同时履行抗辩，如对与商品房相关的环境建设的交付期未作约定的。但是，如果一方已经履行，要求对方履行并给予对方合理期限后，对方在合理期限内仍未履行的，已履行合同义务的一方享有合同解除权。

    第三，如果商品房买卖合同中的一方已提出履行，他方也已接受了履行，则他方不得再主张同时履行抗辩权，而必须立即履行合同，否则，构成履行迟延。如开发商在交房日期届满后才提出交房，购买者也已经接受了该商品房，则购买者就不能再以开发商延期交房为由而延期付款或拒绝付款，而应立即支付房款，否则购房者构成履行迟延违约。因为一方作出履行后，双方债务之间的对立状态和牵连关系已经消灭，行使同时履行抗辩权的前提已经不存在了。

    第四，如果商品房买卖合同中，一方未履行义务而要求对方履行，另一方既没有主张同时履行抗辩权，也没有按期履行，则该方构成迟延履行，要承担相应的民事责任。比如开发商在约定交房付款期限届满时没有交房，但要求买方付款。而买方既不主张自己的同时履行抗辩权，又不按时付款，则构成了迟延履行。在实践中，许多购房者在开发商未按期交房的时候，不采取任何法律手段也不付款，导致丧失了自己的同时履行抗辩权和就开发商迟延履行行为提出民事赔偿的权利。例如：李某与房地产开发商签定一份房屋预售契约，约定于2001年3月8日交二期房款，同日开发商交房。3月8日，开发商口头告知李某称要延期交房，李某也可延期付款。此后，开发商一直未能交房。李某遂诉请法院，要求解除合同，退还本金、定金及全部利息，并要求开发商承担相应的违约金。开发商答辩认为李某未按期付款，只能退还本金的一半利息，且定金不退。此案在诉讼中，虽然李某一再强调是开发商延期交房在先，自己没有付款在后，但由于李某既无法拿出双方协议延期履行义务的书面合约，又无法证明自己曾经行使过同时履行抗辩权，所以不能胜诉。

      之所以要求当事人必经主张同时履行抗辩权才能使之发生法律效力，是因为同时履行抗辩权是形成权，只有当事人行使，才能发生法律效力，反之，即使法律赋予当事人同时履行抗辩权，而当事人没有行使该抗辩权，也不发生对抗对方请求权的效力，并且还应负迟延履行的责任。在司法实践中，假如原告起诉被告迟延履行，被告不主张同时履行抗辩权，法院亦不得在当事人没有主动行使抗辩权时，根据同时履行抗辩权而免除当事人的迟延责任。一旦当事人行使同时履行抗辩权，则其迟延履行的责任便归于消灭。

      三、瑕疵履行

    商品房买卖中所指的瑕疵履行主要是出卖方（开发商）交付的合同标的物（商品房）有瑕疵。瑕疵在法学上包括两点：权利的瑕疵和物的瑕疵。前者体现在我国合同法第一百五十条：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”后者体现在合同法第一百三十五条和第一百四十八条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”但是合同法没有明确规定当标的物有瑕疵时，买受人可否援用同时履行抗辩权，拒绝履行自己支付价款的义务。

    对此问题各国有不同的看法。在将债务人的瑕疵担保责任体系化了的德国，如果债务人为瑕疵履行，一般不能根据德国民法典第326条关于迟延履行的规定拒绝接受履行，但买受人可以根据该法典第477条，在将瑕疵通知出卖人以后，有权拒绝支付价金。奥地利民法典第932条第1款规定，交付的标的物有瑕疵，如可以修补，则买受人有权要求修补；在修补期间买受人有权拒绝支付价款，但他必须在法定期限内就瑕疵问题作出通知。如果瑕疵并不严重，则不得拒绝支付价金。在法国法中，一般认为买受人对瑕疵履行所采取的补救方式是修理、降价，如果严重，可以拒绝支付价金。在英美法系，买受人一旦受领有瑕疵的履行，则不能拒绝自己的履行，除非瑕疵是严重的。在实践中买受人若在对方履行后自己尚未履行，对瑕疵履行常常倾向于拒绝接受。因为他若要求修补，就不能解除合同，还必须继续履行自己的义务。我国台湾地区则采取了更为灵活的做法：“瑕疵系可能补正者，类推适用给付迟延之法则，买受人得拒绝该不完全给付而请求补正。瑕疵系因可归责于出卖人之事由所致者，并得请求赔偿补正前所受之损害。若补正后之给付于买受人无利益者，买受人得拒绝受领而请求赔偿因不履行而生之损害。在出卖人补正或赔偿损害以前，买受人得行使同时履行抗辩权。”

      商品房买卖合同中，开发商履行交房义务有瑕疵的，债权人是采用合同法第一百四十八条“拒绝接受标的物或解除合同”，还是依第一百一十一条“要求对方承担修理、更换、退货、减少价款等”，或者直接行使同时履行抗辩权，拒绝支付价款？对此，应视以下情况区别对待：第一，依我国法律，如果购房者拒绝接受商品房或解除商品房买卖合同，必须证明该瑕疵的严重程度足以使购房者购买该房的目的落空。如该商品房无合法有效的土地使用权证，购房者无法自由转让等；第二，如果购房者接受了该有瑕疵的商品房，但同时以该商品房有瑕疵为由，拟援用同时履行抗辩权拒绝给付价金者，法律没有明确规定准否。笔者认为，购房者有同时履行抗辩权，但前提是买受人已经受领，且已将该瑕疵事由告知了开发商。因为根据合同法第六十七条的规定：“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”虽然此条被认为适用于双方互负债务有先后履行顺序的情形，但在开发商交房以后，已在事实上形成了履行的先后顺序，所以可以直接适用；第三，如果购房者要求开发商对有瑕疵的房屋予以修理或减少价款，则在修理或达成减少价款的合意之前，购房者有同时履行抗辩权，但此抗辩权与修理费或减少价金的支付之间需基本等价，不能及于其它。另外，如果购房者已经接受商品房，且在合理期限内未就商品房的瑕疵提出异议，则不得行使同时履行抗辩权，除非是重大的、隐蔽的瑕疵。

    综上所述，同时履行抗辩权在商品房买卖合同中的适用是非常复杂的。在一方不履行义务的时候，尚可以直接援引同时履行抗辩。而在履行不完全时，则要依具体情况来分别对待。但究其实质，援引同时履行抗辩权始终要遵循诚实信用原则，也只有在诚实信用原则的指导下，同时履行抗辩权才能发挥其具体的规范功能。商品房买卖合同的特殊性，决定了双方利益应维持平衡，不仅指双方的债权债务是相互对等的，还指双方的利益均衡存在，是一个整合体。所以，双方当事人行使权利、履行债务、援引抗辩都应该符合诚实信用原则。此外，法官也应根据案件的具体情况来解释诚实信用原则和决定是否适用同时履行抗辩权。


[1]苏俊雄：《契约原则及其实用》，台湾1978年版，第78－83页
[2]张新宝：《民事活动基本原则》，法律出版社1986年版，第22页。
      作者单位：广东省高级人民法院