住宅出租变身办公房 一起不该发生的租赁案件

 

 

 

    市民将自己多余住宅出租给他人居住使用并收取租金的现象再普通不过。但是，出租住宅房绝不能用于商业性质使用。近日，上海静安区法院对一起台商刘先生将自有住宅房出租给蔡某用于开设其分公司的案件作出判决，认定双方的合同中止履行。

　　事由 住宅出租成办公房

　　 刘先生在大陆经商，拥有多处房产。2005年6月，眼见调控之后楼市冷清，于是委托中介将自己的一处原本挂牌出售的房屋转为出租。果然不过多久，中介就介绍了一位租客蔡先生。

　　原来蔡先生最近新成立一家广告公司，他是法人代表，由于手头资金有限，所以物色便宜房源作办公用房。联系到刘先生之后，双方一拍即合。

　　在2005年8月6日，刘先生作为甲方，广告公司的法定代表人蔡先生作为乙方，签订了《上海市房屋租赁合同》。其中约定，由刘先生将自己名下的公寓住宅房，出租给该广告公司使用，期限从2005年9月1日至2006年8月31日，租金每月8800元，保证金为1个月的租金。而广告公司租赁该房屋作为商住使用。合同签订同时，蔡先生还向刘先生提供了广告公司的营业执照。

　　纠纷 无法注册登记欲退租

　　 但是，2005年12月1日，刘先生收到一份蔡先生及广告公司的律师来函，称因该租赁房屋为住宅房，无法办理分支机构注册登记开展经营，导致租赁房屋目的不能实现。同一天，广告公司通知刘先生以及中介机构，称自己已经撤离了该租赁房屋，并要求刘先生次日前往办理房屋交接手续。刘先生在12月1日收到来函后才接收了房屋，且没有与蔡先生及广告公司办理交接手续。

　　2005年12月24日，刘先生委托律师向广告公司发函，认为广告公司解除合同的理由不能成立，其逾期支付租金、并擅自中途退租的行为，构成违约。2006年1月中旬，刘先生向静安区人民法院提起诉讼，要求蔡先生支付违约金79200元，各类杂费960元及承担律师费用4500元；同时要求广告公司承担连带责任。

　　庭审 提供依据各执一词

　　 法庭上，蔡先生辩称，自己是广告公司的法定代表人，代表公司与刘先生签订租赁合同，签约时，也向对方提供了公司的营业执照。发生纠纷后，刘先生也是与广告公司而不是自己进行交涉。刘先生清楚，租赁的对象是公司，所以蔡先生认为，相关的权利义务应由公司承担。

　　而广告公司称，是刘先生擅自变更了房屋用途，将住宅房按商用房标准，进行装饰装修并出租，这违反了相关条例规定。因为该房屋不能办理公司分支机构的注册登记，致使租赁房屋的目的无法实现，公司有权单方面解除合同权，不属中途退租。广告公司还提供了双方之间的信函及律师函、租赁房屋装饰图纸作为辩称依据。

　　法院判决 双方中止合同履行

　　综合诉辩双方的意见，法院认为，首先，双方所签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示。虽然该合同由蔡某为合同一方主体，但房屋租赁后，实际由广告公司作办公使用。蔡某签署合同的行为是一种职务行为，该行为所产生的法律后果依法由该公司承担。

　　其次，刘某在与蔡某，以及广告公司签订合同时，事先已了解了租赁该房屋的性质及租赁的用途，却对住宅房依法不能用于商业用途的规定，未予重视。合同签订后，因房屋用途与房屋性质不符合，导致广告公司在该房屋内无法注册分支机构，租赁房屋的目的无法实现，对租赁合同的终止履行，双方均有过错。

　　再次，广告公司要求解除合同的书面通知，在2005年12月1日就送达给了刘某，对此刘某虽有异议，但之后刘某还是对该房屋作了整洁处理，实际上也已接受了解约的事实。据此认定双方的租赁合同在2005年12月1日就作了解除。

　　最后，租赁终止后，广告公司将租赁物返还给刘某，现刘某主张该公司迁离后房屋内墙面受损、脏乱并留有杂物，要求广告公司支付整洁房屋已支出的相关费用，而广告公司并未有证据推翻该诉请，遂法院作出了一审判决，部分支持了刘某的请求。

　　法官点评 一起不该发生的租赁案件

　　台商刘某和广告公司均委托房屋中介机构，促成了这起房屋租赁的成交。但可悲的是，作为这样一家沪上专业中介机构，竟然不知道住宅房是不能租赁给他人从事商业性用房的。正是因为这一原因，使得刘某与广告公司租赁房屋，闹出了一场不必要的诉讼案。

　　从这起案件给人引出的思索，第一，从事房屋租赁中介的中介机构，一定要熟悉房屋买卖和租赁市场的相关业务，绝不该发生为赚取中介费，就将住宅房中介给他人用作商业性房屋使用。

　　第二，作为广告公司需要租赁房屋，刘某欲出租自己的房屋给他人，都应明确该租赁房屋的性质、出租人将房屋给他人用于从事何种事业？只要中间商、房屋租赁人、房屋承租人都能认真考虑一下，这场纠纷就可以避免。