承租人享有优先购买权

 

 

 

　　【基本案情】

　　2004年3月3日，张某承租金某一旧仓库，并与金某订立了为期一年的租赁合同，租金为每月1000元。2005年3月1日，即租期满前一天，金某以10万元的价格将该租赁厂房出卖给了亲戚王某。张某得知后，认为他也可以出同样的价钱将该厂房买下。便责问金某为什么事先不告知他要出卖厂房，金某认为：一是张某的租期已满；二是以比市场价更低的价钱卖给了自己的亲戚，没有必要与张某商量。后来，张某以金某未履行告知义务为由具状法院，要求确认金某将厂房出卖给金某的买卖行为无效。

　　【分歧意见】

　　该案在审理过程中，出现两种争议：一种观点认为，金某转让房屋是在张某即将丧失承租人身份的情况下，以低于市场价的价格出卖的，告不告诉张某没有实际意义，该出卖行为合法有效；第二种观点认为，由于金某未履行法定告知义务，张某有权主张买卖行为无效。

　　法院最后判决金某与王某的房屋买卖行为无效。

　　【法理评析】

　　这是一起租赁物买卖纠纷案。张某与金某就厂房订立了租赁合同，便确立了他们之间的一种租赁合同关系，张某是承租人，金某是出租人。租赁行为是一种将物权中的所有权与使用权相分离的民事法律行为，金某享有物的所有权，而张某则拥有对该物的临时使用权。由于双方存在对物权的这种特殊的关系，为有效保护处于相对弱势的承租人的合法权利，法律赋予了承租人一些特殊的权利，如优先承租权、知情权和优先购买权等。

　　该案中，张某和金某的争议焦点就是知情权和优先购买权问题。关于知情权和优先购买权，合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这一规定，作为承租人的张某享有对租赁物出卖前的知情权，同时，在同等条件下享有优先购买权。这里所说的“同等条件”，是指能够满足所有竞买人中最有利于出卖人的相同条件，如最高价格、最简便手续等条件；“优先购买权”则指，在与同等条件下的竞买人相比，承租人具有比竞买人更先购买租赁物的权利。对作为出租人的金某而言，法条用“应当”语气的强制性规定，明确了他将租赁物出卖给他人时，应履行将出卖信息通知承租人的告知义务。且这种告知义务必须在一定的“合理期限内”，即应当给予承租人必要的考虑和准备时间。

　　在该案中，由于金某没有履行法律义务，违反了法律的强制性规定，根据合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，张某有权请求法院确认金某与王某间的房屋买卖行为无效。

　　虽然金某以租期已满和以低于市场价的价格出卖给亲戚王某为由予以抗辩。但在本案中，张某还有一天时间才到租期，即张某尚未丧失承租人的身份，张某与金某的关系依然是承租人与出租人的关系，他们之间的权利和义务仍然存在。只要他们之间的租赁关系存在，出租人不管以什么形式出卖租赁物，他只要存在未履行“通知”义务的情形，剥夺了张某的知情权，就违反了法律的强制性规定，也势必因张某的主张权利而导致买卖行为无效。