违反法律强制性规定，房屋租赁合同无效
近年来，随着我国改革开放及房地产业的发展，房屋租赁打破了先有房屋再行出租的传统租赁制度。在建房屋作为出租标的物，已经成为我国房地产开发领域的一种常见现象。那么，这样的房屋租赁合同是否有效呢？
原告（反诉被告）：某证券有限责任公司（以下简称证券公司）
被告（反诉原告）：某房地产开发有限公司（以下简称房产公司）
一、基本案情
1999年11月，房产公司与证券公司签定《某大厦3-4层租赁合同》（以下简称《租赁合同》）约定：房产公司将大厦的3-4层出租给证券公司，租期10年，年租金为2304000元。合同还约定，任何一方要求提前终止合同，均视为违约，违约方须向守约方支付年租金200%的违约金，并承担守约方因此造成的一切损失。合同签订后，房产公司即将房屋交付证券公司使用。
2000年4月，证券公司以《租赁合同》无效为由，起诉至某省高级人民法院，要求房产公司返还其已经收取的房租2304000元，及该款项的同期银行贷款利息167489.28元，并赔偿其直接损失和间接损失35396060.38元。
房产公司答辩并反诉称，双方签订的《租赁合同》合法有效，证券公司应承担违约金4608000元，赔偿其经济损失2073.6万元。
通过庭审查明以下事实：房产公司系大厦的建设单位，1998年11月6日，某省工程质量监督管理站出具《工程竣工验收证明》："核实工程地基与基础部分质量登记为合格，主体结构部分质量等级为优良"。但是，房产公司至今未到质检站申办单位工程质量核验手续。
另查明，大厦消防设计报某市公安消防支队审核。1999年，房产公司与某机电设备安装公司签订合同，约定由机电公司承建大厦的消防安装工程。装修完工后，房产公司未向消防支队申办验收手续。2000年7月，消防支队向 房产公司下达《责令限期改正通知书》，认定房产公司在未经消防部门验收的情况下，擅自使用，违反了消防法规，责令限期整改。2000年10月12日，经房产公司申请，消防支队对大厦进行复检后形成《会议纪要》，同意大厦投入使用，但《建筑工程消防验收合格意见书》待大楼整体验收合格后，统一办理。房产公司尚未办理整体验收手续。
二、一审法院的认定与判决
诉讼期间，一审法院委托司法鉴定研究所对证券公司承租大厦时的装修和设备安装不能拆除部分进行了评估鉴定，《鉴定报告》的结论为：现有的装修工程，水卫、背景音乐广播系统接地防雷保护、电器安装、综合布线、闭路电视监控报警系统造价等原值为4083217.15元，折旧后净值为3734102.08元（未包含通信初装费、施工费36163.80元）。采用组价方法的鉴定原值为3479824.33元，折旧后净值为3182299.35元。司法鉴定研究所认为应采用估价结论。
一审法院认为，房产公司办理大厦的房地产证时提交的《工程竣工验收证明》，只能证明大厦的主体和基础部分经过验收，而大厦的单位工程质量验收至今尚未办理。依照我国《建筑法》的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此大厦不具备出租使用的条件。房产公司已报消防部门审核的是大厦的消防设计，不是安装完工后的竣工验收。房产公司将房屋出租给证券公司时，没有办理消防验收手续，证券公司对房屋进行装修后，也未办理消防验收手续。根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用。公众聚集场所经消防验收合格后，方可使用开业。大厦的主体和装修工程的消防验收不能相互代替。房产公司将大厦出租给证券公司的行为，违反了《消防法》的规定。后虽经消防支队以《会议纪要》的方式同意使用，但《会议纪要》不能作为确定大厦已经经过消防验收合格的依据。依据《合同法》的规定，违反法律强制性规定的合同无效，房产公司与证券公司签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应认定为无效。但证券公司已实际占有和使用了房产公司的房屋，因此应当支付相应的费用，具体数额，可按《租赁合同》中租金的计算方式确定。关于证券公司主张的直接损失和间接损失，一审法院认为房屋装修和设备安装部分的费用，可以按评估价值予以认定。证券公司主张的搬迁员工工资和食宿费，30116.20元、搬迁管理费20000元、租用发动机机组租金9650元、广告宣传费22380元、广告工程费1191000元及开办费905476元，依据不足，不予认定。关于间接损失20072205.15元，经向有关部门咨询，无法对间接损失进行评估，且证券公司本身对于租赁的房屋是否手续齐备，也未尽到合理的审查义务，因此要求赔偿间接损失的要求不予支持。关于利息损失，一审法院认为，证券公司已实际使用了房屋，其主张利息损失依据不足。
对于房产公司反诉所主张的要求，一审法院认为，双方签订的《租赁合同》无效，因此房产公司主张按合同约定支付违约金没有依据。同时，房产公司主张的未履行的9年租赁期可得利益20736000元，同样没有依据，不予支持。
综上，一审法院认定《租赁合同》无效，证券公司应将房屋交还房产公司，房产公司应将已收取的租金2304000元退还证券公司。因证券公司不能继续使用该租赁房屋，所发生的装修、设备安装损失等3856805.88元，应按责任划分，由房产公司承担80%的损失，即3085777.40元，由证券公司承担20%即771361.18元，添附在租赁房屋上的装修、设备残值归房产公司所有。证券公司主张的间接损失，依据不足，不予支持。房产公司反诉《租赁合同》有效，要求证券公司承担违约责任的依据不足，对其反诉请求予以驳回。证券公司实际占有和使用房屋，应支付相应的费用。据此，一审法院判决：一、双方签订的《租赁合同》无效；二、证券公司将房屋返还给房产公司；三、房产公司退还租金2304000元；四、证券公司的直接损失由房产公司承担80%，证券公司承担20%；五、证券公司支付房屋使用费；驳回证券公司的其他诉讼请求，驳回房产公司的反诉请求。案件受理费202457.67元，由证券公司承担101228.83元，由房产公司承担101228.84元。鉴定费50000元由证券公司承担25000元，由房产公司承担25000元。反诉案件受理费由房产公司负担。
三、对本案的解析
探究《建筑法》和《消防法》的相关规定，我们不难发现，维护建筑市场秩序，保证建筑工程质量和安全，是立法者的宗旨。建筑工程竣工验收以及消防验收等，都是确保工程质量和安全的重要因素，因此相关的法律才作出了"未经验收或者验收不合格的，不得交付使用"这样的强制性规定。而根据我国《合同法若干问题的解释》第4条的规定，人民法院确认合同效力时，应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据。而《建筑法》和《消防法》作为全国人大制订的法律，其作出了相应的强制性规定，因此法院在对合同效力作出认定时，必须以此为标准。由于《租赁合同》违反了上述两部法律的强制性规定，当然也就无效。
四、律师提醒
广大房地产企业应当充分了解相关的法律法规，尤其是这些法律法规中的强制性规定。如果因自己的疏忽造成了损失，只能是自己承担。同时，房地产企业也应严格按照相关程序办事，切莫贪图省事，而留下隐患。
