从本案谈《物权法》中共有制度的完善

 

 

 

    案例：杜老太太有子女一共5名，前三个女儿分别因为工作、出嫁等原因在70年代就落户外地，她只与小儿子和小女儿共同居住在某市，并在同一户口之下。80年代后期，杜老太太一家因生活困难而分得廉租房一套以供居住。若干年后，该市为进一步加强对廉租房的管理，决定把承租时间达到一定年限的廉租房以低于市场价的价格出售给承租人，同时规定买断房屋必须取得廉租房户口名下全部人的同意。就在杜老太太决定把居住的廉租房买下来时，却因为儿子的反对而无法买断。因为儿子觉得杜老太太年事已高，要是能拖到老太太去世，那么他就能作为该廉租房的续租户就可以自行买断房屋而取得所有权。
    问题一、租赁权能否共同共有？

    依据《物权法》中关于共有的规定，共有的对象一般是指所有权。而作为租赁权是否属于可共有的客体并没有规定。但是在该案中，政府是将廉租房作为一种社会福利以低廉的价格出租给生活困难的家庭，其廉租对象是以户计算而不是个人，其利益也惠及在此户口中的每一个人。因此该租赁权是属于全体在户人共有的，并不是属于某一个人。也正是基于这点，该市在允许廉租房买断的时候要求全体在户人同意，即是承认廉租房租赁权的全体共有，依据法律上处分共同共有权利需经全体共有人同意的规定而要求买断房屋需经全体在户人同意。因此，笔者认为，房屋租赁权是可共同共有的。

    问题二、租赁权能否继承？

    房屋承租关系是一种合同关系。承租人只是在合同有效期限内，有权占有和使用承租的房屋，而不是取得承租房屋的所有权。本案的廉租房是市政府基于对本市困难居民的一种社会福利，具有一定的人身特定性。而根据《继承法》的规定，继承人所能继承的只能是属于被继承人个人所有的合法财产，即公民死亡时遗留的。因此，廉租房的租赁权是无法继承的。杜老太太如果在世时无法买断该房屋的话，该房屋的租赁权则依据《城市房屋管理规定》和《城市房屋租赁管理办法》的规定，由其小儿子和小女儿续租。而小儿子和小女儿续租后买断房屋的所有权则和其他子女没有关系。杜老太太的其他子女也无法主张权利。也是正因为如此，杜老太太的小儿子才拒绝同意杜老太太在世时买断房屋。

    问题三、共有共有权利能否善意处分？

    以上案例中，杜老太太的儿子拒不同意买断房屋，并不是因为其合法利益受到损害，而是因为其主观上存在着独占房屋所有权的恶意。因为杜老太太生前买断房屋的所有权，那么该房屋就是可继承的财产，由5个子女共同继承。但是如果杜老太太生前无法买断房屋，那么在杜老太太死后，按规定小儿子就能取得续租人的地位，从而买断房屋获得房屋的所有权。显然，杜老太太儿子的行为看似合法，但是其行使权利的同时，却违背了民法中一个基本的原则――公序良俗。其并不是在善意行使自己的权利，而他行使权利的行为也损害了杜老太太的合法权益。

    而从杜老太太这方面看，其对共有权利拟采取的处分措施其实不但并不影响其儿子的正当权益，反而是扩大了儿子的权益，从一个单纯的租赁权扩大到了房屋的所有权，是属于一种善意的处分行为。然而这种善意的处分是否可以得到法律的承认呢？笔者认为这种特殊的租赁权转所有权的情况，其实是涉及到共同共有人是否有权单方面善意处分共有权利的问题。根据民法善意行使权利的原则以及保护老年人权益的需要，防止恶意行使民事权利。笔者建议在《物权法》的司法解释中应该规定：共同共有人单独善意行使权利使得共同共有的权利扩大的行为，应认定为合法有效；其行使善意处分发生的费用由全体共有人承担，所得利益也应归全体共有人。

作者单位：江西省石城法院