买来的别墅竟被卖主赠与他人 法院：买主虽未取得房产证，但买卖协议合法有效
核心提示
宁海的林先生追着赶着要把1999年买房时尚未结清的房款还给卖主，可没想到卖主死活不收。他们不是在客气，因为这套1999年只值28万余元的联排别墅如今已升值到百万元以上，房产却尚未过户。无奈之下，林先生将卖主告上法庭，要求解决产权问题。前日，此案经过两审，法院最终判决林先生和卖主间的买卖协议有效。
28万元买下联排别墅
1996年，黄先生因自己的公司在1995年创利税实绩达标，给镇经济做出了较大贡献，镇政府为了奖励他，低价卖给他一套联排别墅。这套别墅有3层半，面积500平方米左右，黄先生仅支付了14万元就取得了该房屋的所有权。
3年后，黄先生因公司规模不断扩大，流动资金的压力很大。想到闲置的这套别墅，便决定将它出售套现。正巧这时黄先生的朋友林先生有意在宁海城关买一套房子定居，1999年3月17日，两人经过讨价还价，林先生以其妻的名义与黄先生订下了房屋买卖协议，房价为28.8万元，并约定林先生应于协议签订后6天内付5万元，待付清余款后再办理相关的房产手续。
林先生说，在协议上签下名字的那一刻，他突然有点担忧，因为当时别墅的房产证还没有办下来，没法过户。为了避免节外生枝，他提出签订购房绝契，但黄先生说，“彼此都认识，就没必要签订绝契了吧。”他想想买房是高兴事，就没再坚持。
此后两个月，林先生分3次支付了20万元，黄先生一一出具了收条。同年12月，林先生住进了新房。
换房风波催化产权之争
搬进新房的头几年，林先生的生活一直很愉快。谁知有一天，一名杨姓先生找上门来，说林先生现在住的房子归他所有。找上门的杨先生与黄先生一样是因奖励获得该套楼房的。杨先生称，取得房屋所有权后，因忙于生意，他一直没来看房子。最近他想装修一下，谁知他所有的15号楼已经有人住进去了，于是他就想弄个明白。听了这话，林先生惊呆了。
林先生说，因为整批楼房一共有5幢别墅，房屋的结构、建造式样一致，而且在他装修入住前也没编门牌号码，他清楚地记得当初看房子时，他特意让黄先生确认过，黄先生明确告诉他“有白灰的那间”是他的，有白灰的就是他目前住的15号楼。后经确认，黄先生所有的别墅其实应该是13号楼。
听了林先生的解释后，杨先生表示，反正房屋结构一样，既然对换已成事实，为了减少麻烦，索性就按现状将13号楼和15号楼对换。最终杨先生装修了13号楼，并对13号楼进行了房产登记，办了房产权证。
换房风波结束后，林先生舒了口气，但眼看着各地房价飞涨，这一风波再次勾起了他过户的强烈愿望。此后他多次催促黄先生配合过户，但让他忐忑不安的是，黄先生总是找理由搪塞。当初因为没有办理过户，林先生留下了8.8万元的余款，打算过户后再将这笔钱交给黄先生，此时林先生急切地想将房款交出去，以便敲定买房一事，却一再被黄先生拒绝。2005年8月24日，无奈之下，林先生将这笔钱通过邮政汇款方式汇给对方，但遭到拒收。
卖主私下将房屋赠与儿子
事后林先生得知，原来早在2004年7月14日，黄先生就和妻子叶某签署了一份赠与书，将13号别墅60%的份额赠与他们的儿子。不久，黄先生及其妻分别取得了13号楼的所有权证及共有权证，却一直没有按当初的约定和他办理过户手续。无奈之下，林先生诉至法院，要求确认当初他与黄先生签订的房屋买卖协议有效。
2006年12月26日，宁海县人民法院公开审理了此案。在庭审过程中，黄先生认为他与林先生签订的协议只是一种买卖意向，属于预约合同，非买卖合同，黄先生的妻子叶某则主张，她是别墅的共有人，该协议签订时，房屋还没有取得合法产权证书，也未取得她任何形式的同意和确认，应属无效协议。叶某还说，从该协议签订以及前期预付款的收取和收条的出具，均是黄先生一人操作，她一直被蒙在鼓里。至于房屋中有人居住，黄先生也一直告诉她是租给别人的，从未向她提起过已将房子卖出的事实。2004年他们办好了产权证，这更让她相信房屋并未卖给他人。
对此，林先生拿出了存款凭单复印件，证明该存单给黄先生后款项由叶某支取的事实，从而证实叶某对该房屋的买卖是明知的。
今年1月4日，宁海县人民法院作出一审判决，判决林先生和黄先生签订的房屋买卖协议有效。黄先生夫妇不服判决，提起上诉。近日，宁波市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
■法官说法 买卖协议合法有效
房屋买卖预约合同是指双方当事人在签署买卖契约前所签订的意向文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认。而该案中，林先生和黄先生所签订的合同对房屋价格、房屋交付等事宜均作出了明确的约定，因此协议是预约合同的说法没有事实和法律依据。
黄先生接受有关部门的奖励有偿取得了该套房屋时，与叶某是夫妻关系，该奖励属于夫妻共有财产。1999年3月19日，黄先生与林先生签订协议，将该套房屋转让给林先生，虽在转让过程中由于客观原因没有取得房产权证，但当时黄先生已经取得该房产的土地使用权证，而且在林先生起诉前房屋产权证已经取得。故双方之间的房屋买卖行为并未违反 《城市房地产管理法》的规定。
虽说该协议在签订的过程中，的确未经叶某签名确认，但林先生夫妻俩装修入住房屋数年内叶某均未提出异议，应视为叶某知道该买卖协议，并且认可其丈夫黄先生出卖房屋的行为。协议签订后，林先生依约支付合同价款，黄先生交付了房屋，合同已经双方实际履行。至于因房屋的门牌号等问题与案外人杨先生之间的纠葛，林先生可以另行与杨先生及有关部门协商处理，这不影响双方房屋已经交付给林先生的事实，故林先生与黄先生签订的房屋买卖协议不违反有关法律规定，应属有效。
