看清资质再行买房

 

 

 

　　■案情简介：王某在甲房地产公司购买在建房屋一套，交纳了房款后，甲房地产公司没有按期交付房屋，王某遂向法院起诉，要求甲房地产公司承担违约责任，向自己支付违约金。甲房地产公司抗辩称其没有取得房屋预售许可证，要求确认双方所签订的房屋合同无效，王某向其返还房产，其退还王某的购房款。而王某认为，甲房产公司的宣传使自己在购房时相信其很快就可以取得预售资格并因此签订了买卖合同，现在房产价格大幅度上扬的情况下甲房产公司提出合同无效，其主张是恶意的，不应得到法律支持。双方争辩激烈。

　　■律师分析：在违约行为人的抗辩对确认合同效力所产生的影响的问题上，目前我国并没有明确的法律规定。

　　我国《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违法法律、行政法规的强制性规定。法院在审理过程中，应严格审查涉案合同是否有上述几种情形之一。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中第二条已经明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由此可以看出，本案中，无论甲房地产公司是否以其违约行为作为对自身有利的理由进行抗辩主张合同无效，其与原告王某间的房屋买卖合同都是当然无效的。而对于王某的利益损失问题，只能依据缔约过失责任制度来解决，即以王某作为缔约相对方其信赖利益受损作为赔偿的基本范围，由甲房产公司进行赔付。

　　在此律师要提醒读者，购买预售房时一定要弄清楚出卖人是否具有相关资质，再考虑是否与之签订合同，以保护自身的利益不受损失。