谨慎打房屋买卖官司 原告又成被告或担高额损失

 

 

 

 　 为保证官司打赢后能够拿回钱，周先生在一场房屋买卖纠纷案中运用了财产保全法，将被告奚先生名下两套房屋及两个共存有30万元的银行账号予以暂时冻结。可当案件审理完毕，奚先生被宣告无须承担还款义务，而此时那两套房屋因冻结无法交易而遭受了约90万元的损失。昨日下午，曾经身为被告的奚先生坐上了原告席。

　　因房款中介、房东成被告

　　2005年7月初，周先生相中本市镇宁路168号美丽园公寓的一套房，在中介方色柯拉公司的撮合下，与房东签署购房协议，并将房款额共计326万余元打入色柯拉公司法定代表人奚先生的个人账户。不久后，他发现该套房与原设计不符。经买卖双方协商后，双方重新约定选购房东在该公寓内的另一套房。同年12月，周先生将差价4万元汇入奚先生个人账户。

　　去年2月份，见房东始终无意洽谈交房事宜，周先生上门催促，却被房东告知根本未收到任何购房款。于是，去年4月7日，周先生以卖方违约为由，将房东、色柯拉公司及奚先生告上法庭，请求解除购房合同，要求由房东退还已付房款330余万元及违约金，色柯拉公司和奚先生则在同样额度范围内承担连带归还责任。

　　用“法”不慎遭被告反诉

　　房款标的额毕竟高达330余万元，而且又在奚先生的个人账户内，为了确保这笔钱能在打赢官司之后顺利拿回，周先生在提交诉讼状的同时，一并提交了一份财产保全申请书。后经法院裁定，奚先生名下位于石门二路上两套办公用房以及两个共存有30万元左右的银行账号被暂时冻结，不能擅自买卖。

　　去年11月，周先生赢了官司，顺利地拿回了已付房款。但法院同时认定，需要返还房款的应该是房东而非奚先生。因为尽管奚先生代收了房款，但由于其为色柯拉公司的法定代表人，因此收款人该是色柯拉公司，而无须由他承担连带还款义务。在如此的判决面前，奚先生被惹恼了。

　　“说查封就查封，如今我因此承受的无辜损失，该由谁承担？”奚先生表示，被冻结的其中一套房屋因无法正常交易，使得他为此支付了买家高额的违约金，而这一切，都因周先生滥用财产保全而起。

　　今年4月11日，奚先生将周先生、周先生的父母及其代理人陈律师告上法庭。理由是周先生使用财产保全不当，给其造成损失共90余万元。至于周先生父母和陈律师，则是因为他们为该财产保全措施提供了担保，故在发生损害时，也应当承担连带赔偿责任。

　　昨天下午，由奚先生提起的“滥用诉权”赔偿案在静安法院开庭审理。作为被告方，周先生等人提出，当时提起财产保全是考虑到色柯拉公司和房东之间的委托代理关系，且奚先生直接参与了此事。至于奚先生所称的90余万元损失，怀疑是其与他人恶意串通，故意损害周先生利益。

　　事先评估不当易生意外

　　静安法院的相关负责人表示，以该案为代表，由财产保全引发的官司已有多起，且有逐渐增加之势。“财产保全是民事诉讼法赋予每个当事人的权利，但如果行使不当或越界，就会招来风险。”本市中茂律师事务所执行主任盛雷鸣表示，若从利益角度出发，这一措施确能为当事人带来胜诉后执行的最大成功几率。如果遇到败诉或者保全额度过大的情况，且被保全人因被保全行为遭受利益损失，申请人就得为此“买单”。

　　盛雷鸣说，在行使财产保全之前，当事人应当充分评估官司胜诉的几率以及胜诉额的多少，然后申请对应的保全额度。至于保全财产的选择，建议优先考虑现金以及债权，尽量避免不动产。因为前者的损失大多数情况下仅表现为利息，而后者则可能涉及房产的升值、无法履行对外合同时带来的损失等等，波动情况较明显。