卖宅基房　“赎回”得加价

 

 

 

 


　　获批宅基地　建了5间房 将其“永久出租”　后诉至法院要房

　　基本案情

　　姬先生是朝阳区孙家坡村人，1998年，豆各庄乡规划部门批给他一块宅基地，姬先生在此建了5间房。一年后，姬先生将5间房的宅院出租给了窦某等三人。

　　双方在签订的《房屋租赁合同》中约定：租赁时间为50年，租金8万元且一次付清，在合同期间因国家征地占用，由窦某等三人全权负责办理，租赁期满后，房屋仍由窦某等三人继续使用。

　　姬先生后来以双方所签的《房屋租赁合同》实为买卖合同为由，诉至法院，要求窦某等三人将房退还给他，姬先生将8万元还给他们。

　　窦某等三人虽然承认双方所签的租赁合同实为买卖合同，但称该合同经村民委员会签章确认，该签章认可了该合同的有效性；即使合同认定无效，对方也应当给予适当的补偿，其中包括土地增值的补偿。

　　经法院委托，北京市价格认证中心对宅院内房屋的市场价值进行了鉴定，现市场价格为20.1078万元。

　　朝阳法院经审理，判决窦某等三人将房屋腾空并交付姬先生，姬先生自判决生效之日起一个月内给付窦某等三人房屋补偿款20.1078万元，并给付他们经济补偿款5万元。

　　法官析案

　　承办此案的法官焦智说，姬先生与窦某等三人都认可双方签订的租赁合同实为买卖合同，法院对此予以确认。

　　根据我国相关法律法规规定，集体划给农民的宅基地，农民可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。因此，姬先生将在农村宅基地上建设的房屋卖给他人的行为应属无效。

　　窦某等三人应当将房屋腾空后交还姬先生，姬先生应依照鉴定结论书认定的房屋市场价格赔偿窦某等三人房屋价格损失。

　　焦法官说，由于房屋买卖发生时间较长，其间社会经济条件及房屋价格均发生较大变化，如果只考虑房屋的现值而不考虑该房的区位补偿价值，窦某等三人已不能购买到适合的住房。并且如果遇到拆迁，姬先生可获得高额补偿款，这对窦某等三人来说显失公平，所以他们应获得一定的经济补偿。

　　不过焦法官也指出，窦某等三人购买农村房屋违反了我国相关法律法规规定，对于造成经济损失也具有一定的过错，所以法院在酌定经济损失时，也考虑了该因素。