竣工备案前业主可拒收房 期间房产商应付违约金

 

 

 

　　2005年3月，王女士与南京市一家开发公司签订了一份商品房买卖契约。契约约定，王女士购买开发公司建设的位于南京市翠屏湾花园城的一处房屋，交付房屋的时间为2005年12月31日前。如延期交付房屋，开发公司应按照中国人民银行同期贷款利率计算，向王女士支付逾期期间已收房款的违约金。还约定房内预留电话、有线电视接口，分户门为乙级防火门。

　　2006年1月10日，王女士接到开发公司通知，前来验收房屋。这时王女士发现，开发商并没有完全遵守合同约定。应该乙级防火门的，却成了普通的防盗门，电话和有线电视线要到4月份才能接入，而且客厅大梁附近有4平方米的层高也与合同不符。王女士非常生气，于是拒绝接收房屋，并要求开发商整改。1月24日，开发公司取得房屋竣工备案表后又通知王女士去验房，结果，王女士认为他们根本没有进行整改，就再次拒绝接收房屋。直到3个月后，4月24日，开发商再次通知她来验房，王女士仍然觉得开发商没有进行整改，第三次拒绝接收房屋。原本应该在去年就建好的房子，到现在都没有整改好，这不禁让王女士很气愤。同年7月，她将开发商告上了南京市江宁区法院，要求开发商支付延期交房违约金1.04万元，更换分户门为乙级防火门，并退还层高不对的4平方米的房款15788元。

　　江宁区法院开庭审理了此案。庭审中，王女士认为开发公司的行为已经构成违约，应该按照契约约定支付从2006年1月1日起至7月20日的逾期交房违约金，而层高不对的那4平方米面积因为不能正常使用，所以应该退还这部分的房款。开发公司辩称，延期交房违约金应从2006年1月1日计算至1月10日。而层高不对的4平方米，是由于该房是退层建筑，为满足楼顶防水和排水的要求而造成的，涉及到公共利益，并且现在已经无整改可能。

　　法院经审理认为，双方签订的商品房买卖契约合法有效，应受法律保护，双方应按约定履行。开发公司没有按约定的期限交付房屋，且应交付的房屋分户门并不是乙级防火门，应当认定是违约。关于逾期交房的时间，虽然双方在验房时该房屋存在部分与合同约定不符的事项，但逾期交付与交付不符合约定是两种不同的违约行为，其对应的违约责任应根据合同的约定及法律的规定分别认定。在1月24日王女士按开发公司通知再次验收房屋时，开发公司已取得竣工备案表，该情形并不能构成拒收房屋的正当理由。因此延期交房违约金应计算至2006年1月24日。对于层高不对的4平方米部分，应适当降低房价。

　　最终江宁区法院判定，开发公司应向王女士支付2006年1月1日至1月24日间的延期交房违约金，并更换分户门为乙级防火门，层高不对的4平方米按每平方米降低500元房价计算。