开发商延迟供热水输官司 业主讨回违约金230万

 

 

 

　　位于北京市朝阳区的欧陆经典小区在交付使用1年多后，小区热水仍无法正常使用，这让业主们痛苦不堪。自2005年12月起,包括著名影星刘蓓在内的小区业主们一怒之下，陆续将开发商——北京太合龙脉房地产开发有限责任公司(以下简称“太合龙脉公司”)告上了法庭。

　　今天，北京市朝阳区人民法院立案庭公开举行了督促履行款发还仪式，至此，欧陆经典“热水”官司尘埃落定，67名业主成功拿回了开发商因延迟供热水所支付的总额达230余万元的违约金。

　　上午近11时，当72岁的杨贞性老人从北京市朝阳区法院法官的手中领到36147元违约金时，她紧锁的眉头一下子舒展开来。

　　2004年3月9日，杨贞性老人与开发商太合龙脉公司签订了商品房买卖合同。该合同规定，“在房屋交付使用后3个月内，生活热水可正常使用”。如果在规定日期内未达到使用条件的，在达到使用条件前，太合龙脉公司应向老人每日按购房款总数的万分之二支付违约金。

　　2004年12月10日，太合龙脉公司将位于北京市朝阳区北苑路170号的欧陆经典小区某单元某居室交付老人使用。根据商品房买卖合同的约定，太合龙脉公司最迟应于2005年3月10日提供正常的生活热水，但太合龙脉公司直至2005年11月22日才向老人提供生活热水。这给老人造成了诸多不便。老人在与太合龙脉公司多次交涉无果后，将对方告上法庭。

　　案件在审理过程中，老人和被告太合龙脉公司对于生活热水达到使用条件的标准——“可正常使用”的理解存在争议。

　　法院最终认为，“可正常使用”应是能实际投入使用且是正常使用，而非仅是具备待开通条件。至2005年11月21日，老人所在小区才得到热力公司的供水公告，老人至此才能对热水进行正常使用，被告应对迟延供热水承担相应的违约责任。因双方当事人未约定将热力公司是否供热作为生活热水可正常使用的前提条件，故被告太合龙脉公司关于其已依法履行了使生活热水可投入使用的义务、热水无法供应是供热单位的原因与其无关的辩称不予采用。

　　与杨贞性老人的案件审理相类似，在欧陆经典小区其他业主诉太合龙脉公司的案件审理过程中，太合龙脉公司分别以“开发商在交付房屋后入住率达到70%，为提供供应热水的条件”、“迟延供水系热力公司的原因，自己不应承担违约责任”、“违约金数额约定过高”等理由进行抗辩。

　　法院经过审理最终判决太合龙脉公司构成违约，并判令该公司向小区业主支付违约金2万~4万元不等。

　　但让业主们没有想到的是，在案件审结后，太合龙脉公司并未主动履行判决确定的给付义务。截至今年4月23日，67名业主陆续持一审生效判决书来到朝阳法院申请强制执行，且个案执行金额均在3万~4万元，申请执行的总金额高达230余万元。

　　其间，经朝阳区法院立案法官督促，在2月14日、3月22日和4月9日，太合龙脉公司分3次向法院交纳的执行款则仅有100万元。同时，该公司还表示，由于资金周转困难，难以继续主动履行。面对与申请执行标的之间巨大的“缺口”，立案法官展开了积极的“攻心战”。

　　在业主来到朝阳法院申请执行的当天，朝阳法院启动该院特有的督促履行工作机制，立案法官在第一时间与太合龙脉公司取得了联系，向其送达了督促履行通知书，并明确告知该公司应履行的法定义务以及不履行的法律后果，敦促该公司履行生效判决确定的义务。

　　自今年3月21日起，北京朝阳法院对经督促拒不履行法定义务的被执行人加大执行力度，一旦被执行人经法院立案法官督促履行后仍拒不履行法定义务，他们将面临着强制执行以及各类高限处罚。在此情况下，太合龙脉公司不得不表示，愿意自动履行，但需一定时间筹备。

　　许多业主因这起“热水官司”在法院立案前就申请了诉前的财产保全，可在朝阳区法院采取保全措施后，发现太合龙脉公司账户内只有73万余元的资金。

　　立案法官立即与太合龙脉公司联系，要求其在有财产、有能力的前提下，履行生效判决。在法官耐心的疏导和说服教育下，太合龙脉公司于4月13日才将71万余元交至法院。

　　与此同时，另一路来自执行庭的消息则让法官们感到“振奋人心”。4月24日，立案法官从执行庭得知太合龙脉公司因其他纠纷，系另一起执行案件的申请执行人，而该案已顺利执结，并有65万余元的债权在执行庭尚未发还该公司。

　　针对这一新的财产线索，立案法官又开始了针对太合龙脉公司的说服工作，并最终促使太合龙脉公司同意将这65万余元的执行案款直接支付业主的违约金。

　　至此，自4月9日起，北京欧陆经典小区67名业主为维权申请执行的总计230余万元违约金得以全部落实。