倒卖经适房惹出官司 口头协议不管用买卖不合法

 

 

 

　　4年前，南京一名男子摇号得到购买经济适用房的资格，由于经济贫困，就转手卖给了他的亲戚，而他的妻子毫不知情，后来两人离了婚。几年后该男子的前妻得到了这个消息，认为这房子是夫妻共同财产，凭什么就“便宜”了亲戚。她与前夫商议后将亲戚告上法庭，要求归还房子。南京市雨花台区法院于5月11日下午开庭审理此案，由于经济适用房5年内不许买卖，法院最终判决，原告花15万“购回”这套房子。记者昨天采访了解到，由于当初经济困难而将经适房“倒卖”给亲戚朋友在南京并非个例，有关人士呼吁政府应尽快出台经适房上市交易的细则。

　　[倒给亲戚]

　　转让亲戚埋下隐患

　　没过几天，张海就带着钱来找林森了。因为经济适用房在5年内是不允许买卖的。张海和林森商量了一下，决定房子主人的名字先写“林森”，钱由张海交付，先买下来，等以后可以买卖了再把名字改过来。反正都是亲戚，签协议觉得太伤和气了，两个人就免了这一套手续。

　　就这样，张海花了11万元，买下了景明家园的这套房子。没过多久，他就请人进行了装修，共花了3.5万元。房子装修完了，张海的儿子也结了婚，一家人高高兴兴地搬了进去。到了2004年3月26日，房子的产权证就到了林森的手里，房产证上的名字是“林森”。7月15日，林森把房产证交给了张海，张海也实现了自己的诺言，给了林森2万块钱，作为房子的转让费，林森写了一收条。

　　前妻得知卖房闹翻天

　　房子是转让出去了，但林森的日子依然不好过，老婆跟他感情日益恶化。2004年4月30日，林森和蔡美玲在民政局办理了离婚手续。离婚协议规定，除蔡美玲的物品外，如随身衣物和生活用品，其余的全部归林森和儿子所有。当时，蔡美玲不知道有经济适用房这事，林森在离婚时也没提起过，她也就同意了这个协议。

　　到了2005 年，蔡美玲忽然得到消息，她老公在离婚前曾有一套经济适用房，而且已经卖了。蔡美玲气得血往上涌，离婚了自己一无所有，没想到丈夫还有私房。于是，蔡美玲就找到了林森，“离婚前，我们有套经济适用房，那房子呢？”林森见她这么问，心里咯噔一下，连脸色都变了，他就知道事情再也瞒不得了，只好承认说：“当时是有，我已经卖出去了。”蔡美玲认为，这是夫妻共同财产，房子有自己一份，林森不能不顾她的利益。林森也没办法了，毕竟她说得也有道理。只是麻烦的是，房产证已经给了张海，再要回来是不可能的，于是两人费了一番心思。

　　2006年4月，林森在蔡美玲的建议下，登报声明自己名下的房产证丢失了，并且声明那份房产证作废。8月25日，蔡美玲向南京市房产局递交了申请，并领取了一份房产证。9月5日，林森同蔡美玲又签订了一份协议，协议规定那套房子转让给蔡美玲。就这样，最终蔡美玲在法律上获得了房子的所有权。

　　[闹上法庭]

　　价格谈不拢告到法院

　　不久，蔡美玲就多次上门找到张海交涉，想让他立刻搬出房子，以便自己入住，因为自己有房产证，自己就是那房子的主人。张海当然不同意了，自己付钱买的房子，哪能让别人居住，自己才是房子的真正主人。

　　当张海得知“夫妻”两人背后的一套把戏后，张海把南京市房产局和林森、蔡美玲告到了南京市鼓楼区法院，要求撤销蔡美玲名下的房产证。但是，由于在南京市房产局向蔡美玲核发房产证的过程中，张海没有递交登记后的产权证，所以南京市房产局在蔡美玲递交法定手续后，为她核发产权证没有违反有关规定。最终，鼓楼区法院驳回了张海的诉讼请求。

　　但张海还是不愿意搬出，最后双方协商，蔡美玲退钱，张海愿意搬出，但是价格问题一直无法谈成。由于张海迟迟没有搬出房子，蔡美玲把张海告到了雨花台区法院。

　　原告15万元“买”回房子

　　2007年5月11日下午，南京市雨花台区法院铁心桥法庭开庭审理了此案。庭审当中，张海坚持说房子是自己的，因为房款是自己交的，房子也是自己装修的，而且自己已经付了房屋转让费，所以他提出反诉，要求蔡美玲赔偿损失。他的代理人江苏长三角律师事务所杨朝江律师认为，房屋买卖是事实存在的，张海退房也可以，但蔡美玲必须承担费用，其中购房款加契税11.2万元、装修费3.5万元、转让费2万元、房屋升值5万元和利息损失2.4万元，共计24.1万元。蔡美玲却说，张海的那些钱只不过是借给自己用而已，不是他们购买房屋使用的。她的代理人南京昌禾律师事务所律师李敏认为，国家有明文规定，经济适用房5年内不许买卖，他们之间没有任何书面的买卖协议，退一步讲，即使有书面协议，这样的协议也是不合法的。

　　雨花台区法院认为，张海与林森之间的买卖合同是不合法的，但从实际情况看，张海买这套房子确实支付了各种费用。最终判决：房子归蔡美玲所有，但必须交15万元“购”回，其中包括购房款11万元、转让费2万元，装修折旧费2万元。房款交到法院后，张海一个月内要搬出房子。

　　记者注意到，案件审理过程中出现了两名证人，都是双方的亲戚。他们后来告诉记者，遇到这样的事真是羞愧，因为多年的亲情转眼形同陌路。而案件的另一“主角”，也就是林森，自始至终没有出现，一方称他不愿再过问此事，全权交给老婆了；一方称因为房价涨得太厉害，他后悔了，和老婆虽然离婚，其实还有来往，于是共同“策划”了此事，却又不敢露面。但由于他本人没有出现，谁又知道他的真实想法呢？

　　[案情缘起]

　　“中签”经适房　　想买却没钱

　　林森是南京雨花台区人，今年40多岁，由于单位不景气下岗多年。他的妻子蔡美玲同样没有工作，还有一个正上高中的儿子，平时生活非常艰苦。因为经济拮据，为了琐事两人常常争吵不休，感情裂痕也日益明显。蔡美玲有时搬出去住很长时间，以至于后来几乎不回家。到了2003年，林森摇号得到了购买经济适用房的机会，是雨花台区景明家园的一套近70平方米的房子，相当不错。可是林森口袋空空，加之与老婆的关系已僵，这件事也就没有告诉她。

　　后来有一天，妹妹林娟来看母亲，林森在与她闲聊中，不经意间提起了那套房子的事情，“我摇到了一套经济适用房，现在就要到期了，可我买不起。唉，这个机会只好浪费了。”林娟一怔，对林森说：“我有个亲戚要结婚了，现在还没有房子呢，要不我回去问问他们要不要。”林森一听很高兴，肥水不流外人田，就让亲戚沾沾光也行啊。林娟回到家，与正要买房的，丈夫的哥哥张海说起了这件事。张海欣然同意了，他正在为儿子结婚没房子发愁呢，现在一下子解决了，还能省不少钱。

　　[深度分析]

　　“倒卖”经适房　　口头协议不管用

　　记者在采访中了解到，尽管南京市规定市民在出售经济适用房时，必须要住满五年才可以上市交易，不过许多并不需要经济适用房或是打算以此生财的住户却通过各种手段，将名下的房产转售给他人，而当中的风险却不容小视。除了上文中发生的法律纠纷之外，记者还了解到，以景明佳园为代表的一批经济适用房小区在当初摇号选房时便有不少“替身”。小和(化名)打算买房结婚，可高昂的房价却令他难以承受，此时，他的一位家住老城南的同事家里正面临拆迁，并分配了一套经济适用房的名额。小和和同事商量后，决定由小和出资，以其同事的名义参与摇号选房，并最终购买了一套60多平方米的房源，双方约定满五年后再办理过户。小和在接受记者采访时表示，当初他与同事只是口头同意了这一转售的方式，“万一今后同事想要收回这套房产的话，我在法律上是完全站不住脚的，毕竟房产证上全是别人的名字呀”。

　　5年期将满　　“不认账”者会增多

　　采访中，中介公司也表示这种约定五年后再办理过户的交易行为确实风险很大。一家大型中介的市场部负责人告诉记者，他们曾经为不少卖房人办理过类似的交易，内容几乎全都是经济适用房的房主先让出房产，买房人搬入后签订协议，约定满五年后过户；或是双方先办理租赁，满五年过户时再将租金从房价中扣除。该人士表示，从上文案例的判决中可以看出，法院对于这样的私下协议并不支持，更别说双方仅是口头约定的，如今房价的涨势十分“喜人”，不排除个别房主以“房产证上仍是自己的名字”为由撕毁协议，这样就会造成大量房产纠纷的产生。

　　经适房如何交易　　细则还没出台

　　记者从南京市房管部门了解到，南京市经济适用房年满五年后出售的细则至今仍未出台，今年内即将满五年的景明佳园、兴卫村两处经适房项目在出售时到底按照什么政策“前途未卜”。有关人士介绍说，由于政策细则涉及到交易程序、操作方案以及税费标准等方面，目前仍没有定论。不过专家告诉记者，细则有可能采取“回购制”，也就是由政府按出售价格从居民手中取得房屋的产权，然后再出售给其他需要经适房的市民，实现循环利用。据了解，去年10月北京市出台规定，经适房上市只能由政府“回购”，不过，这一规定没过多久便“销声匿迹”了。记者了解到，南京市经适房的上市方案将取决于市场的接受度，同时还必须确定相关的政策法规，如个人所得税的征收基数等，因此有关人士以及市民也呼吁尽快出台细则，以免引发市场恐慌。

　　经适房“五年上市”　　是否有违物权法

　　楼市专家还告诉记者，根据刚刚颁布的《物权法》的规定，政府其实并不能给经适房上市限定“门槛”。专家表示，以南京的经济适用房为例，既然已经明确规定了购买者，便不能设定这样那样的交易“门槛”，包括“5年内不得上市”、“上市后政府有优先购买权”等等。尽管从稳定房产交易秩序、严打炒房这一目标来看，制定“上市流程”本无可厚非，但却与《物权法》相抵触，至于今年10月1日《物权法》正式实施前，经济适用房的交易“规则”是否有改变，颇为值得关注。