交楼标准“货不对板” 开发商被判赔偿损失

 

 

 

 　　核心提示 

　　尽管交楼标准与广告的承诺“货不对板”，但合同中发展商有免责条款的情况下，发展商是否应当承担违约责任？ 

　　案情梗概：

　　1998年9月4日，广州市番禺粤×房地产有限公司（甲方，以下简称为粤×公司）和许先生（乙方）签订《房地产买卖契约》。在粤×公司对外派发宣传资料中载明：小区主要公共配套有居委会、管理处、24小时便利店、地下车库，并附有文化和儿童活动场所，以及建于东北角的球类公园。附于该宣传资料中的康×花园丽×居四至图标明丽×居东北角是网球场。另，该宣传资料中的注意事项载明：“详细楼宇图则以国家有关部门最后批准之图则为准，如有更改恕不另行通知”。

　　原番禺市规划局曾对康×花园丽×居核发了两次详细规划平面图，其中1998年4月7日的E区详细规划平面图标明该区内设有儿童游乐场、地下车库。同年9月7日的E区详细规划平面图标明该区东北角为网球场，但取消了上述儿童游乐场、地下车库。

　　许先生在接收房屋后，发现丽×居小区没有地下车库、运动场等公共配套设施，遂于1999年9月21日向提粤×公司出异议，未果。许先生于2001年7月26日向法院提起诉讼，要求粤×公司赔偿损失。

　　法院认为：粤×公司为销售丽×居小区发出的宣传资料可视为销售楼房广告，该资料是对购房人一种明确、具体的承诺，该宣传资料对粤×公司具有法律约束力。尽管粤×公司在宣传资料中注明：“详细楼宇图则以国家有关部门最后批准之图则为准”，而且该公司是按国家有关部门最后批准之图则施工的。但因楼宇图则的变更，使康城小区规划变更，导致宣传资料中承诺的儿童游乐场、地下车库、网球场等公共配套设施不能兑现，确实降低了讼争楼房的整体价值，对此，粤×公司应作适当赔偿。

　　律师点评：

　　关于广告内容是否应当视为合同内容问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。而本案中的广告内容是具体确定的，所以应当视为合同内容。

　　至于附注中注明“以国家有关部门批准的图则为准如有更改恕不另行通知”，由于该条款为发展商制定的格式条款，该单方面免除了作为提供格式条款方发展商的责任，加大了购买者的责任，根据合同法第四十条的规定，该条款无效。所以尽管有免责条款，但由于该条款为无效条款，发展商依然要承担违约责任。