集体土地上的宅院能不能卖给“村外人”？

 

 

 

 

     近年来，随着经济发展和城市化进程的加快，城市住房价格不断上升，很多购房人将目光投向了农村。与此同时，出现了不少农村集体经济组织的成员将建造在集体土地上的房屋出售给非本集体组织成员的情况。需注意的是这类住宅交易一旦发生争议，由于违反了土地管理法的相关规定，买房人的权利将难以得到法律的有效保护。

    2001年年初，甲村的村民李某夫妇与乙村村民高某签订了一份宅院及房屋买卖协议，约定由高某以3万元的价格购买李某夫妇位于甲村的全部房屋及树木，甲村村委会也在这份协议上签署了审批同意双方交易的意见。

    协议签订后，李某夫妇便将自家的宅院交付给了高某，高某也依约陆续支付了3万元购房款。几年过去了，如今，李某夫妇觉得自己当时卖房的举动欠妥，价格也太低，遂以自己一直没有办理过户手续为由将高某告上了法庭，要求判令当初签订的买卖合同无效。对此，高某很气愤。他认为，双方之前签订的购房合同是真实的意思表示，并经过了对方村委会的审批，不存在法律规定的无效情形，而且自己买下这个宅院后就将原来居住的房子卖了，如果现在提出合同无效，自己将无家可归，所以不同意李某夫妇的诉讼请求。

    法院经审理认为，上述房屋所在土地是归甲村所有，而被告高某的户籍所在地是在乙村，也就是说高某并不是甲村的村民，而当事人签订、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，李某夫妇将建造在集体土地上的宅院出售给非本集体组织成员，这已违反了我国土地管理法中关于任何单位和个人不得非法转让土地的规定，所以原告李某夫妇要求确认上述购房合同无效，应予支持，被告的答辩意见不能采纳。法院最后依据合同法第52条第(五)项判决双方当事人签订的宅院及房屋买卖协议无效。

    近年来，一些农村集体经济组织在本村所有的土地上为本村村民建造住宅，而部分农民为了获得土地价值和更多的利益，在自己居住需要得到满足的情况下，将多余的房屋对外销售，卖给非本集体组织的居民长期使用。殊不知，这种行为得不到法律的认可。根据我国目前的法律规定，出售房屋必然导致宅基地所有权或使用权的转让，以保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因为房屋土地归属于他人而引起纷争，但是农村土地使用权是该集体组织成员的专有权利，与特定身份相联系，不能被出让、转让或出租用于非农业建设的。这就提醒大家，目前利用集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，它违背了我国严格限制宅基地流转的政策，所以此类房屋的买卖合同也是无效的，购买者即使付出了相应的价格，但因其对所购买的房屋并不享有产权，一旦发生纠纷，将因缺少相应法律的保护而遭受经济损失。