【案情摘要】

1992年11月18日，武汉某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）与武汉市某拆迁还建开发公司（以下简称拆迁公司）订立联合开发武汉市武昌区徐东路小区的合同。据此合同，房地产公司以6000万元取得徐东路小区6万平方米商品房的所有权及销售权。为尽快销售此商品房，1993年2月10日，房地产公司与陈某签订委托代理合同。合同约定：陈某一房地产公司经营部的名义代理销售该公司开发的徐东路小区20栋共6万平方米的商品房；最低售价为每平方米1160元，期限6个月；房地产公司按实际销售总金额的6‰付给陈某作销售费用；房地产公司付给陈某的报酬分两档：一档从每平方米1160元至1210元，陈某获30%；二档为每平方米1210元以上，陈某获60%；整个销售工作由房地产公司总经理全盘控制；销售出的房屋尾款若不能按期到位，由陈某负责催收，房地产公司协助。同日，房地产公司向陈某出具授权委托书称：本公司徐东路小区20栋共6万平方米的商品房全权委托陈某承销，销售以本公司合同专用章并加盖受托人私章为有效，授权期为9个月。房地产公司同时向陈某提供了合同专用章。

陈某接受委托后，即组织人员展开销售活动，并与1993年3月8日代理房地产公司与湖北省某农垦实业公司（以下简称实业公司）签订了联合开发协议，单价为每平方米1255元。合同由陈某交房地产公司总经理签定。1993年3月15日，陈某又代理房地产公司与湖北省某房屋开发公司（以下简称房屋公司）签订联合经营房屋开发合同，合同单价为1306元，总价款8010万余元。此合同亦加盖房地产公司合同专用章及陈某私章。1993年3月22日，陈某将此合同交房地产公司总经理，并按总经理的要求销毁与实业公司签订的合同的全部原件。3月24日，总经理通知陈某前往房屋公司，告诉其房地产公司、房屋公司和拆迁公司已于3月20日另行签定合同，陈某代理房地产公司与房屋公司于3月15日签订的合同原件被销毁，陈某得到房地产公司的承诺后，将合同专用章交还房地产公司。此后，房地产公司拒付陈某的代理费及报酬，双方发生纠纷，房地产公司向武汉市中级人民法院起诉。

原告房地产公司起诉称：被告利用代理合同和授权委托书赋予的身份，分别与实业公司、房屋公司订立联合经营房屋开发合同，企图私吞两份合同的差额，侵害了委托人的利益。原告为此与被告及相对人销毁了两份合同，并解除被告的委托代理权。原告与饿房屋公司重新订立的联合建设合同，与原告代理无关，且原告与被告签订的委托代理合同在被告履行之前已经解除。请求确认双方签定的委托代理合同已经解除，确认被告无权要求原告支付代理费及奖励提成。

被告陈某答辩并反诉称：与被告签订有委托代理合同，所有行为均系依约履行。现原告违约拒付代理费和报酬，故反诉请求判令原告支付代理费及报酬共计496万元。

【审理】

武汉市中级人民法院经审理认为：原告房地产公司与被告陈某双方签订的委托代理合同的主体、内容符合国家法律和政策，且是双方意思一致的表示，故合同有效。被告在代理原告与实业公司订立合同后，又以更高的价格代理原告与房屋公司订立合同，其代理行为并未损害原告的利益。原告得知被告又以其名义与房屋公司签定合同后，不仅未作任何表示，反而要求被告终止与实业公司的合同，应视为对被告代理其与房屋公司订约行为的默认。原告诉称被告利用两份合同私吞差价款及被告与实业公司恶意串通侵犯其利益，查无实据，不能成立。被告依据委托代理合同以原告名义与房屋公司签订的有效合同，已完成部分代理事务。原告在代理期间届满，被告完成全部代理事务之前撤回所授予的代理权，致使被告未能完成全部代理事务，属违约行为，应承担违约责任。对由此给被告造成的经济损失应予赔偿。对被告完成的部分代理事务，原告应当按委托代理合同的约定，以被告代理原告与房屋公司所订合同的价格为标准，向被告支付适当的报酬。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第1款、《中华人民共和国经济合同法》第二十九条第1款（《中华人民内共和国合同法》是自1999年10月1日起实施，当时判案的所依据的还是《中华人民共和国经济合同法》）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，法院判决如下：原告房地产公司向被告陈某支付代理费用及报酬1973402.99元，并赔偿被告经济损失216679.65元，限判决生效后10日内付清。

一审判决后，双方当事人均不服，向湖北省高级人民法院提出上诉。

房地产公司上诉称：原判认定合同合法有效和对陈某出具放弃代理酬金的字据不予采用，是错误的。请求确认委托代理合同无效，陈某无权追索代理酬金，应追究陈某企图侵害我公司利益的违法行为的民事责任。

陈某上诉称：原判认定我仅完成部分代理事务不当，请求认定已完成全部代理事项，判令房地产公司支付全部代理费用、报酬及违约金。

湖北省高级人民法院经审理认为：房地产公司与陈某签订的委托代理合同未违背法律、政策和协商一致的原则，属有效合同。房地产公司在委托代理合同代理期间届满前撤销授予的代理权，致使陈某未完成全部代理事项，属违约行为，应承担违约责任。对陈某由此受到的经济损失应予赔偿。陈某依合同完成部分代理事项后，因房地产公司取消委托而丧失代理权，对应按合同取得的报酬，根据公平原则，需由房地产公司给予适当补偿。据此，经法院主持调解，房地产公司与陈某自愿达成如下调解协议：房地产公司付给陈某代理费及报酬人民币197万元，按约定期限分期支付。

【分析】

本案中，原告和被告所争论的核心和前提也就是委托代理合同是否有效的问题。只有解决了这个问题才能判断原告是否违约、被告是否完成了委托代理事务以及代理行为是否有效。在一般情况下，委托合同是产生委托代理授权的基本原因。本案中法院从合同主体、合同内容的合法性以及合同当事人意思表示的真实性等方面来判断原被告之间的委托代理合同是否有效。在委托代理合同有效的前提下，原告房地产公司在委托代理合同规定的代理期限届满前撤回代理权构成了违约，应当赔偿被告陈某因此而遭受到的损失。