无效购房协议促成“一房二主” 法院判决返还房产

 

 

 

 

　　2004年3月10日，沈某与盐城市宏丽小区第四项目经理部签订了商品房预售合同。合同甲方为华夏房地产开发有限公司，乙方为沈某，合同约定沈某以7.8万余元购买华夏房地产开发有限公司正在开发的宏丽小区楼房一套，定在2004年8月10日交付。合同约定，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签字盖章后生效。合同出售方加盖了宏丽小区第四项目经理部的印章，该项目经理部负责人游某签了名，沈某作为购买方签了名。

　　合同签订后，沈某按合同约定向游某支付了购房款7.8万元，2006年1月17日，沈某按游某要求又向其交付了房屋材料涨价款5300元，拿到了钥匙后，沈某当即安装了防盗门。2006年7月下旬沈某欲进行装修时，发现防盗门已被毫不相识的许某撬开，并正在进行装修。原来，2005年3月12日，许某与游某以相同方式签订了商品房预售合同。许某以9.6万元购买了一套楼房，合同由许某与游某签字，许某向游某交付了购房款后，许某找游某要房，游某便将已交付沈某的房屋又交付给许某，并叫许某撬门入室装修。

　　购房协议竟然无效

　　自己新买的房子，无缘无故地成了别人的，并且家里设施还遭到了改变，沈某心里特别不平，当即与许某进行协商，双方协商无果，沈某遂向法院起诉，请求法院依法确认自己为讼争房屋的合法所有人，要求许某立即停止侵害，排除妨碍。

　　金湖县人民法院在审理中查明，沈某、许某所购买宏丽小区的房屋系华宇建筑劳务有限公司开发所有，华宇建筑劳务有限公司挂靠在华夏房地产开发有限公司开发商品房，宏丽小区3号楼系游某出资建设施工并由其对外销售，2004年9月，华夏房地产有限公司因改制被注销，县房产管理局同意华宇建筑劳务有限公司办理宏丽小区的售房登记、发证事宜。同时华宇建筑劳务有限公司以公司未设过宏丽小区第四项目经理部，也未授权游某售房，对沈某、许某与宏丽小区第四项目经理部及游某签订的售房合同不予认可。

　　法院判决返还房产

　　法院审理后认为：原被告与宏丽小区第四项目经理部及游某签订的房屋预售合同，没有满足合同约定的生效条件，事后，也未取华夏房地产开发有限公司与华宇建筑劳务有限公司的追认，故两份预售合同无效，因本案诉争房屋的预售及产权均未登记，故不能确认原告沈某对该房屋的所有权，但原告沈某基于与宏丽小区第四项目经理部及游某签订的房屋预售合同对诉争的房屋进行了确定的、为外人所认识的管领，即安装了防盗门，故原告沈某形成了对该房屋的实际占有，取得占有权，享有占有人的物上请求权，而被告许某采取撬门方式进入本案诉争房屋，系侵犯合法占有权的行为，构成善意占有。根据民法的信用原则，法律理应保护善意占有人的合法占有权利，故判决被告许某停止侵害，返还诉争房屋。

　　江苏道多律师事务所吴律师：法院审理此案的争议焦点集中在原告沈某与游某签订的房屋预售合同能否确认对该房屋的所有权，如果预售合同均无效，应保护谁的合法权利。

　　关于房屋预售合同的效力，房屋预售合同除满足相关法律规定的条件之外，当事人对合同的效力还可以约定其他条件，原告沈某与游某签订的房屋预售合同第八条明确规定经甲、乙双方签字盖章后生效，合同的甲乙双方分别为华夏房地产开发有限公司与原告沈某，但是签字盖章的却分别为宏丽小区第四项目经理部、游某与原告沈某，因游某为该房屋的施工承包人，并且宏丽小区的所有房屋均由游某和其他承包人对外销售，原告沈某有理由相信游某有代理权，故游某的代理行为为表见代理，但是宏丽小区第四项目经理部的盖章不能代表华夏房地产开发有限公司，合同形式没有满足生效条件，之后也未得到产权所有人的追认，故此预售合同无效，同样被告于某与游某签订的预售合同也无效。

　　我国不动产物权的变动非经登记不产生效力，本案诉争房屋因未经登记不产生所有权，故本案非确权之诉，只能是基于占有产生的占有人的物上请求权。关于占有，占有是一种法律事实，指人对物进行管领的事实，占有人依据占有之事实而依法享有占有权，占有权包括在其占有被侵害时，可以请求排除侵害，返还占有物。占有制度是一种类似物权的制度，有利于现实占有关系，有利于交易安全，有利维护社会稳定和谐。(邱永军 卢青 张易)