请求权能否对抗预告登记

 

 

 

    拍卖事件：
    陈某委托北京一家拍卖行拍卖其房屋一栋。经拍卖后，竞买人李先生要求陈某办理房产登记。但在拍卖期间，陈某见房地产涨价，便又以更高的价格将房屋卖给了王女士，并办理了预告登记，此后不久王女士便也要求陈某办理房屋权属登记。 
    
    争论焦点：
    第一种观点认为，竞买人李先生通过竞拍得到房屋，此时李先生有权要求陈某办理权属登记，法院应判陈某向李先生履行权属登记；第二种观点认为，根据《物权法》规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，若王女士要求享有房屋所有权，那么只能归王女士所有。 
    
    专家分析： 
    陈某与李先生之间形成的是债权关系，而陈某与王女士之间形成的是物权关系。我国《物权法》对不动产权属变动采债权形式主义，即要求当事人之间具有债权意思且履行登记行为。《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，陈某仍为房屋所有权人。但为了防止“一房二卖”等违约行为，《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
    本案中，陈某与王女士签订房屋买卖合同并办理了预告登记，只要王女士能够自进行不动产登记之日起3个月内申请权属登记，则预告登记有效，具有对抗竞买人李先生债权请求权的效力。