房市新政并非不可抗力

 

 

 

　　杨先生有一套房子。当时购入价为190多万元，他准备以240万元左右出售，需缴纳营业税约12万元。2006 年5月25日，杨先生通过中介公司居间介绍，与朱女士签订了《定金协议》，约定售价为242万元；朱女士在签订本协议当日支付杨先生定金20万元；然后十日内签订正式《上海市房地产买卖合同》，朱女士再付房款100万元，剩余房款朱女士以贷款形式支付。在签订《上海市房地产买卖合同》之后十日内，进行过户交易；合同任意一方违反合同，都要适用定金罚则。

　　5月底杨先生得知九部门的《意见》新政后，估算了一下，自己仍要支付12万元左右的营业税，就不想再履行《定金协议》了。杨先生认为新政纯属不可抗力，是自己根本无法考虑到的情况。要是之前就知道会有如此的政策，自己就不会卖房子了，一直出租收益也很不错。所以要求解除与朱女士签订的《定金协议》。但是朱女士不同意，认为新政不属于不可抗力，要求杨先生履行《定金协议》的约定，或是承担违约责任，双倍返还定金。由此杨先生向律师咨询。

　　根据我国法律的规定，所谓的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般情况下是人类不可抗拒的力量。在人类生活的环境中，有许多自然的力量是人类不能预见或即使在预见情况下也无法避免的。不可抗力主要包括自然灾害、罢工、骚乱等社会异常事件等。我国《民法通则》和《合同法》中都有规定，除在法律规定不能作为抗辩事由的情况下，在一般情形下，不可抗力可以是抗辩事由，用于免责。国务院1993 年12月13日发布的《营业税暂行条例》中明确规定在中国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。可见缴纳营业税是销售不动产的出卖方应当承担的义务，本案中营业税的征收不属于不可抗力，因此杨先生不能依据不可抗力来免责，并解除其与朱女士签订的《定金协议》。若杨先生不履行该协议的约定，则要承担相应的违约责任，也就是适用定金罚则。当然，杨先生也可再行通过律师协调与朱女士进行商议，寻求双方均认可的解决问题的方式。