购房未过户登记不影响合同效力

 

 

 

  一些媒体上的法律解答文章称，"购房合同未办理过户登记，属无效合同"。笔者认为，这种说法是错误的。
合同法第四十四条规定："依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。"城市房地产管理法第三十五条规定："房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。"城市私有房屋管理条例

第六条规定："……房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。"从以上规定可以看出，在我国的房地产转让制度中，权属登记为房产所有权取得的法定生效要件，但法律、法规均未规定房产转让合同须以登记始得生效，因此，我们不能根据以上规定推定"房屋的买卖合同必须要经过房管机关依法办理过户登记才能生效。"《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定："……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。"根据这一司法解释，房屋买卖合同在房屋过户以前合同效力独立存在，并不受过户登记的影响。换言之，房屋买卖是否办理过户登记，这只决定房屋的所有权是否转移，并不能影响买卖合同的效力，更不能决定买卖合同的效力，这一司法解释明确地肯定了这个结论。

房屋买卖合同是基于当事人双方合意而设定的一种权利义务关系，是以物权变动为交易内容的合同，是一种约定的债权债务法律关系，过户登记是该法律关系的内容要素。房屋过户登记实质是物权变动的一种公示形式，是法律法规中的强行法，登记使房屋权属得到确认，具有公信力，房屋买受人有权依照合同的约定要求出卖人交付标的物。办理过户登记就是完全交付标的物的形式要件，是合同履行结果的表现形式，也是债权实现的标志。因此，未办理过户登记手续，应当视为当事人不履行合同或履行合同不完全的表现，而不能当做房屋买卖合同是否生效的判定依据，过户登记与买卖合同的关系说到底就是物权与债权的关系，二者权能有很大差异，不能混为一谈。

由于我国的物权法还未制定出来，不动产登记制度尚不完善，各种规定散见于法律法规及行政规章中，比较混乱，容易使人形成"要式合同就是登记"、"不登记就不生效"的模糊认识。在目前施行的城市房地产管理法中，只规定了商品房预售合同应当报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，也没有规定登记后生效。如果将过户登记做为买卖合同的生效要件，其负面效应是很大的，大量的房屋买卖合同在过户登记以前均处于无效状态，若一方不按约定履行过户业务，另一方将无法主张对方承担违约责任，只能要求对方承担并不明确的缔约过失责任，合同中的各种担保也因主合同无效而随之无效，不履行义务一方可以不受合同约束，被损害方的合法权益得不到相应的法律救济，而不履行义务一方也得不到法律的惩罚，交易安全无法保障。这与民法的一般原则是相悖的。另外，如果一个合同不是依照生效之后再履行的顺序去执行，而是在合同履行完毕之后才生效，这在学理上也讲不通。