05\04\18 江西省赣州市中级人民法院 何伟萍上诉何海清、郑文楷、何新莲等合伙建房纠纷案二审

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江西省赣州市中级人民法院 民事判决书 (2005)赣中民一终字第206号     上诉人(原审第三人)何伟萍，女，1972年出生，汉族，江西萍乡人，居民，住信丰县陈毅希望学校对面。     委托代理人李兴跃，男，1962年12月生，汉族，江西信丰人，信丰县司法局干部，住信丰县城南山西路。     上诉人(原审被告)何海清，男，1971年12月12日出生，汉族，江西会昌人，初中文化，个体户，住信丰县陈毅希望学校对面。     被上诉人(原审原告)郑文楷，男，1957年出生，汉族，江西信丰人，中专文化，信丰县经贸委干部，住信丰县乡企局院内。     被上诉人(原审原告)何新莲，女，1964年出生，汉族，江西会昌人，初中文化，居民，住信丰县乡企局院内。系郑文楷之妻。     原审第三人李芳圣，男，1969年3月3日出生，江西信丰人，住信丰县万隆乡万隆村新屋仔47号，现暂住信丰县陈毅希望学校对面。     上诉人何伟萍、何海清因集资建房纠纷一案，不服信丰县人民法院(2004)信法民一初字第692号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。     一审法院经审理查明，2002年底，被告何海清与案外人李芳志两家(两人妻子系同胞姐妹)经协商一致，在信丰县城希望路55号合伙动工建设一幢占地面积200平方米的五层商住楼。该房设计为第一层店面，二、三、四、五层为住房，每层两套。一层店面为两家共有，二层归何海清、何伟苹所有。2003年2月25日，何伟萍从李芳志妻子何清萍名下转让该房土地使用权102.5平方米，并办理了国有土地使用证。2003年6月底，该房做好第二层主体，2004年9月底该房全面完成主体工程。     建房前，因被告尚久原告两万元，被告便向原告提出自己在陈毅希望学校对面买了一块地皮，准备动手做，但自己手头上资金较紧，加上姐夫没有住房，请姐夫来集资建房，将二楼西边的一套住房给姐夫，房价不超过叁万元。原告考虑到自己没有房子，以及与被告的特殊关系，便同意在被告处集资建房，并把应交的集资建房款陆续交给了被告。该房建设中，原告工作之余经常出入工地，协助被告监督管理。同时原告还多次邀请同事黄观敏到工地参观谋划。黄观敏证实：郑文楷与他交谈时说起自己在陈毅希望学校对面集资了一套住房。在该房建设中我曾多次陪郑文楷去工地察看及帮助参谋设计等，而且至少有两次，在工地碰到了郑文楷的小舅了(何海清)。2004年3月，原告与何海清等人共同在原、被告的住房安装了电线；郑文楷还请肖芳材为原、被告的住房安装了铝合金推拉窗框架。第三人何伟萍当时均在场，未提出异议。肖芳材证实：2004年3月8日我承接了郑文楷及其小舅子(何海清)在陈毅希望学校对面两套房子的铝合金推拉窗框架的定作业务。我在给郑文楷的房子测量、安装推拉窗时，郑文楷的小舅子及其爱人均在场，没有提出反对意见。     2004年4月4日，在原告的家里，根据原、被告原来的口头协议，经原告与被告再次充分协商，由刘桥生执笔，双方补签了一份《集资建房协议书》，约定：该房位于希望路希望学校对面二楼西面，由何海清为郑文楷办理好房产证等。该协议由郑文楷、何海清签字。次日，何海清又向郑文楷立具了一张收到集资建房款28000元的收条。刘桥生证实：何伟萍知道郑文楷在他们的二楼集资了一套住房。今年3月，郑文楷在该套房里安装了电线和铝合金窗框架，何伟萍在场没有反对。该套住房建设过程中，郑文楷经常会去工地察看。     2004年8月21日，被告何海清、第三人何伟萍以需资金急用为由，背着原告隐瞒了原告集资建房的情况，将原告已初步装修的套房，以48000元的价格卖给了第三人李芳圣，并与李芳圣签订了一份《房屋交易协议书》。李芳圣当即付给了何海清、何伟萍40000元。随后，李芳圣及家人就搬入该房居住并作装修准备，于9月初开始装修。9月5日，经别人转告，原告到该房察看才发现自己的房子已被被告夫妇卖给他人，正在装修。原告遂找到被告夫妇评理，双方各执己见，发生冲突。9月8日诉至法院并申请查封该房及责令第三人停止对该房的装修。     又查明，讼争房屋至今尚未办理房屋产权证。何海清与何伟萍夫妇结婚后特别是自建房起至今，一直在一起共同生活，夫妻关系正常。     一审法院认为，原告与被告所签的集资建房协议有效，应继续履行。其理由是：1：原告与被告所签订的《集资建房协议书》，是在双方口头协议的基础上，且实际已履行了一年多后形成的，是双方的真实意思表示。2、原告与被告是一种合伙建房行为，不是房屋买卖，合伙建房不违背法律规定，该行为不符合《房地产管理法》第37条第6项规定的情形，且双方在协议中已经约定了办理房产证事宜。3、原告已按约定付清集资建房款28000元给被告。4、被告及何伟萍称原告交付的28000元建房款中有20000元是被告婚前所久原告债务，证据不足，难于认定。原告只承认被告建房前久原告20000元。5、第三人何伟萍应当知道原告郑文楷与被告集资建房之事，且未表示反对，应视为默认此事。一是何海清与何伟萍自开始建房来夫妻关系很正常，一起生活和操办建房之事，在长达一年多的时间里，何海清不可能不把郑文楷集资建房之事告诉何伟萍。二是郑文楷在该房建设中经常出入工地，还邀请同事多次到工地观看、谋划。三是郑文楷带人对该套房安装照明电线及铝合金推拉窗时，何伟萍在场未提出异议。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”以及《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条规定:“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”第三人何伟萍以自己不知道原告与被告集资建房之事而主张原告与被告集资建房协议书无效，理由不能成立。6、被告何海清、第三人何伟萍以不正当手段与第三人李芳圣签订的《房屋交易协议书》与原、被告先行签订的《集资建房协议书》发生了冲突，损害了原告的合法权益，应认定为无效。第三人李芳圣应退出该房，其由此造成的损失可另行处理。被告何海清、第三人何伟萍主张的何伟萍一直不知道和不同意原告集资建房协议及被告所久原告债务系婚前债务的主张，与证据不符，与常理相勃，其主张不予以采纳。遂判决：一、原告郑文楷与被告何海清签订的《集资建房协议书》合法有效，继续履行。二、被告及第三人应腾出位于信丰县城希望路55号第二层西面房屋壹套，限本判决生效之日起十日内交付给原告。三、驳回原告的其他诉讼请求。     上诉人何伟萍、何海清对一审法院判决不服，向本院提出上诉称：首先原判毫无事实根据地将上诉人与案外人李芳志两家集资尚未分割的建房认定第二层归上诉人所有。其次是原判将上诉人何伟萍确实不知情何海清与郑文楷达成的集资建房协议以及对郑文楷与何海清共同给房屋安装电线和肖芳材安推拉窗认为是给自己安装，以未提异议、没有反对为由称之为应当知道和默认，随意推定。何海清与郑文楷的集资建房协议未经其他房产共有人书面同意不得转让，协议固然无效，请求依法改判。     被上诉人答辩称：集资建房事实清楚，上诉人与被上诉人根据原来的口头协议，由刘桥生执笔双方补签了一份《集资建房协议书》，何海清向郑文楷立具了一张收到集资建房款28000元的收条。郑文楷在该套房里安装了电线和铝合金推拉窗框架，何伟萍在场没有反对。上诉人称其与李芳志集资建房尚未分割不是事实。何伟萍从姐姐何清萍（李芳志之妻）名下转让102.5平方米的土地使用权，且第一层两间店面其中一间为上诉人所有，另一间为李芳志所有。说第二层不是上诉人的，上诉人、答辩人为何要在第二层装修？且李芳志未提出异议。何海清、何伟萍之后又与第三人李芳圣签订的《房屋交易协议书》既违反了诚实信用原则，也违反了《房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书不得转让的规定。请求维持原判。     本案在二审审理过程中，上诉人提供了一份上诉人何伟萍的姐姐何清萍的证明，证明郑文楷、何新莲不存在参与集资建房，在全部建筑完工前，其与何伟萍没有对房屋进行分配。经查，该份证明的证明内容与证明人何清萍的丈夫李芳志在一审调查笔录所作的陈述相矛盾，李芳志陈述，因我爱人与何海清的爱人系同胞姐妹，分了一间店面给他们，2002年3月份办理了国有土地使用权转让手续，分层次口头上讲了一下。从现在何海清、何伟萍对第二层实际占有使用的现状来看，与李芳志所陈述的相吻合。故对何清萍的证明，本院不予采信。郑文楷在二审庭审中提供一份对李石桥所作的《调查谈话录音》及录音磁带，以证明在其建筑争议之房屋的第二层时看见过郑文楷来工地。该份证据与其在一审中证明没有听说二楼有其他人集资的前后陈述不一，且录音磁带直接难以辩别是否系李石桥本人所说，通过录音整理出来的文字材料，无李石桥签名，对该视听资料本院不作确认。     二审查明的其他事实与一审认定的事实基本相符。     本院认为，上诉人何海清与被上诉人郑文楷所签订的《集资建房协议书》是双方的真实意思表示，被上诉人已按约定付清集资建房款给上诉人。上诉人称集资建房款中包含有何海清婚前所久郑文楷债务在内，上诉人方没有提交证据予以证实难以认定，至于何海清与郑文楷是否存在债权债务系另一法律关系。该房建设过程中，被上诉人郑文楷出入工地及请同事到工地为其谋划。并对该套房屋进行安装照明电线及铝合金推拉窗，上诉人何海清、何伟萍夫妇均在场，未提出异议。上诉人何伟萍称不知被上诉人郑文楷与何海清的集资建房协议有悖于常理，且与证据不符，其抗辩善意第三人理由不能成立。上诉人隐瞒被上诉人集资建房在先的情况，又未事先征得被上诉人同意，擅自以高于被上诉人集资建房价格出卖给第三人李芳圣，上诉人该行为损害了被上诉人的合法权益。且上诉人该房屋尚未依法登记领取权属证书即与第三人李芳圣签订《房屋交易协议》，违反了我国《房地产管理法》的有关规定。原判决认定上诉人与第三人李芳圣签订的《房屋交易协议》无效，上诉人与被上诉人所签订的《集资建房协议书》有效，应继续履行，并无不当。上诉人的上诉理由不充分，对其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实及适用法制正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。     上诉费2000元，由上诉人何海清、何伟萍承担。     本判决为终审判决。                                        审  判  长：胡小娥                                        审  判  员：张美星                       代理审判员：曾小兰                                        二00五年四月十八日                                        书  记  员：黄  琼