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取得建设用地许可证的时间早于建设用地规划许可证,后申请拆迁许可证是否合法
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取得建设用地许可证的时间早于建设用地规划许可证,后申请拆迁许可证是否合法
    
     【案情】
原告:江女士
被告:某区房管局
某房产公司欲对一有近 1200户居民的 365平方米危棚、简屋地块进行拆迁,并继而建造商住综合楼等建筑。为此,该房产公司向市计划委员会递交了建设项目建议书,向区规划土地管理局申请了建设用地许可证和建设用地规划许可证。此后,以上部门先后向房产公司发出了批准文件和许可证。房产公司持经市计划委员会批准的建设项目计划批准文件、建设用地规划许可证、建设用地许可证、拆迁计划及拆迁方案等文件,向该地块所在区的房管部门申请拆迁许可证。其中,拆迁计划和拆迁方案中,房产公司还提供了现房 950套,并将此情况向市房管局报请,市房管局作出了同意该情况的书面意见。区房管局收到房产公司的申请后,在 20天内核发了拆迁许可证。在房产公司对地块进行拆迁的过程中,原告提出了以下异议:首先,认为房产公司仅向市计划委员会提供了项目建议书,而没有提供项目可行性研究报告,因此市计划委员会的批准文件并非正式的建设项目批准文件;其次,认为房产公司取得建设用地许可证的时间早于取得建设用地规划许可证的时间,在申请拆迁许可证时是属于违法的;再次,该地块居民超过 300户,应报请市房管局审核,并由房产公司将市房管局的书面同意意见告知居民。再有,该居民认为既然居民超过 300户,属较大范围的拆迁,故拆迁许可证应由市房管局核发,而非区房管局核发。鉴于以上情况,居民认为区房管局的发证行为违反了法律规定,并向区房管局就拆迁许可证一事进行了交涉。在交涉无果的情况下,原告向区人民法院提起诉讼,要求法院撤销该拆迁许可证。
被告区房管局认为自己作出的具体行政行为是在事实清楚情况下,经正当合法程序根据有关法律作出的。
法院经审理认为区房管局有权作出决定并且该决定是在事实清楚、证据充分、程序合法情况下作出的,因此该具体行政行为是合法的行政行为,故作出维持被告作出的授予拆迁许可证的具体行政行为判决。

【评析】
本案是由于拆迁人取得各种批准文件时间而引起的诉讼纠纷。根据新《城市房屋拆迁管理条例》第 7条的规定,“申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:
(一)建设项目批准文件;
(二)建设用地规划许可证;
(三)国有土地使用权批准文件;
(四)拆迁计划和拆迁方案;
(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起 30日内,对申请事项进行审查;经审查,对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。”本案是关于拆迁中各种批准文件的取得在先后顺序上是否有限制的法律问题。国家对房屋拆迁实行审批并颁发许可证制度。新《城市房屋拆迁管理条例》第 7条规定,任何单位或者个人需要拆迁房屋,必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案,向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请,经批准开发给房屋拆迁许可证后,方可拆迁。申请人向房屋拆迁主管部门应当提交下列文件:国家规划行政主管部门批准核发的项目建设书或计划任务书;国家规划行政主管部门批准核发的建设用地许可证;拆迁计划和方案。主管部门认为拆迁具有合法性、合理性和可行性后,向拆迁人颁发拆迁许可证。
房屋拆迁需要变更土地使用权的,必须依法取得土地使用权。实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

所谓建设项目的计划批准文件,是指拆迁人向市计划委员会就拆迁递交建设项目建议书和项目研究可行性报告,由市计划委员会审核后作出的批准该项目实施的批复。一般来讲,建议书和可行性报告应同时递交。而鉴于目前城市建设的速度和进行可行性研究的较长周期之间的不统一,也可以分先后送交,在建议书与可行性报告之间没有冲突的情况下,也可以认为对项目建议书的批复包含了对可行性报告的批复。而且,向有关部门递交一个项目建议书,必定经过了反复的研究,其中本身就包含了对于项目可行性的论证,故无需重复递交。关于土地使用批准文件,就是指建设用地许可证。从程序来讲,应先具有该证,然后才能取得建设用地规划许可证。但在实际操作中,往往存在两证同时颁发或前后颠倒发证的情况。但是,并不能就此简单地认定该过程存在程序不合法。其理由如下,两证均由区土地规划管理局颁发,事实上不可能未经土地规划就批准建设用地,同时批准使用土地即是经过了土地规划,后一证只不过是对前一证的补充,且两证之间不可能存在冲突,所以不论哪一证先发,只要在申请拆迁许可证的具有了两证,即应视为取得的合法、有效。同时,本案的拆迁计划和拆迁方案都经过法定程序,且现房安置率在 70%以上。应该说,拆迁人的申请程序是合法的。
 

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