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地下车库属全体业主共用
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  地下车库属全体业主共用

               案例:南京水佐岗的星汉城市花园小区共有59个地下车位,开发商以至少8万元的单价卖掉了37个,其余的被物业公司租了出去。为此,业主委员会曾代表业主,多次要求开发商将车库归还给业主,但开发商坚决反对。业主委员将开发商告上法庭。 经过3个小时的庭审,法院当庭作出判决,地下停车库归全体业主所有,开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。 

   南京这个判决是划时代的,这是小区业主对建筑物公用设施共有权认识的觉醒和实现,现在南京人大也提出立法建议规定把法定配套的车库开发商不能卖,这样就解决了车库被改作他用、少数人抄卖、空置、小区外的人购买等等不合理现象,使小区内占人行道和消防通道停车的现象可以得到控制,同时也使开发商为了出售个人车库,必开发法定配套数量以上的车库。从法理上分析,建筑物的共用部份是为一幢建筑物中专有部份所有权人共同利用和所有的部份,可分为建筑物的基本构造部份,如外墙、楼顶、楼梯、通道等;建筑物附属设施,如电梯、中央空调、地下停车场、架空层、法定配套车库等;建筑用地,如基地、绿地、庭院、围墙等。对于停车库(位)各地规划局要求开发商按每百户一定数量车位的标准建车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公共配套设施,是建筑物的辅助设施,应交付建筑物的所有人共同使用,至于使用时是否收取一定费用则要看是否已计入建筑成本,是否分摊土地。按常规配套是计入可售建筑成本的,其次,各地对于地下车库都要求结合人防设计,所以地下车库虽然有建筑面积,但不分摊土地,不计容积率,小区土地面积已全部分摊到全体业主所购的建筑面积,小区的土地使用权为小区业主享有,开发商不享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权,除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》,浙江省也是一样的,附属公配设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。因此在开发商没有证据证明的情况下,可以认定车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本。

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