物业管理是否有义务保持下水道通畅

2003年11月10日家住宁波常青藤小城的潘女士在装修自家房子时发现家里的下水道堵了，污水涌进了房子。物业公司接到潘女士的电话后马上派人疏通了管道。过了十几天，下水道又堵了，尽管物业公司再次进行了及时疏通但由于地板、家具及墙面被污水浸泡造成经济损失6891元。又过了十几天，下水道第三次堵塞，造成经济损失5800元。

经过这三翻两次的堵塞，潘女士认为自己已经交了物业管理费，与物业公司形成服务与被服务的关系，保持下水道通畅是物业公司的义务，因此物业公司应该承担赔偿责任。于是在2005年3月23日向宁波市江东区人民法院起诉，要求物业公司赔偿这一万多元的经济损失。

物业公司聘请浙江正甬律师事务所阮文良律师作为此案的代理人，阮律师经过一系列的分析调查取证后认为：物业公司在物业管理中的义务是对公共部位的管理和及时维修，而非保持下水道的通畅。其次，在给住户的手册中明确提醒禁止将垃圾、木屑等杂物投入厕所或下水道，不管何种原因，物业公司对住户将垃圾投入下水道都无防止或及时制止的可能。再者，每次下水道堵塞物业公司都及时进行认真疏通，物业公司已尽了善良管理人的义务，不存在失职问题，故物业公司不应该承担责任。此案的焦点就集中在物业公司是否有义务保持下水道的通畅。

经过审理最终法院认定如下：原告潘女士和被告物业公司之间系物业管理合同关系，根据物业管理合同约定或物业管理服务的习惯，物业公司负有对住宅小区楼宇的结构、公共场所及设施、设备进行管理，并保障上述楼宇结构、公共场所及设备的安全和适于正常用途等职责，但保障楼宇安全和适于正常用途，并非保证在任何时候或任何情况下都不出现危险或不适于正常用途的情形。就本案而言，被告物业公司得知堵塞发生后及时进行了疏通，在履行物业管理合同中并不存在过错，故对潘女士的诉讼请求不予支持。

综观本案，律师在此提醒各位业主并非交了物业管理费就一劳永逸了。事实上不仅物业公司要尽善良管理人的责任，切实履行物业管理合同约定的义务，业主也应合理使用、保护自己的房子。

                              2006年3月30日