二手房买卖：买受方如何回避交易风险   阮文良   二手房是现房，由于直观，选择的余地大，每年的成交交量大。但由于其产权的多样性、复杂性及出售方个体的多样性，故交易中存在诸多法律风险，现在此作一介绍，供准备买房者参考。 首先，在准备购买二手房确定价格前必须进行实地查看，这样就可以了解该房目前是否处于出租状态，因法律规定，买卖不破租赁，如果出售的房层处于出租状态，那么，即使购房房层的产权，买受人也不能马上使用。另外，实地查看时可对该小区的配套有一个全面了解，该房子四周是否有操音，油烟等环境污染源，房子是否有存在各类缺陷，因为一旦在成交后才发现以上非隐蔽问题，买受方很难再追究出售方责任，一般应推定购买方在购买时是明知这些情况的。 其次，对房地产的权利状况作一个全面了解，如权属是商品房、房改房、集资房、经济适用房等等中哪一类，因了除了商品房其他房子对进入市场交易都有一定的限制条件；土地使用权是属国有出让、国有划拨、还是集体土地使用权，如是国有划拔各地规定不同，有要求补交土地出让金的，有不要求的土地性质变更而可以过户的，如是集体土地使用权或是宅基地的就要小心了，现对集体土地的使用权控制很严，一般不允许转让。 在了解房屋和土地性质后，可进一步了解该房产权属方面，第一，查产权证是否有共有人，出售方是否产权人本人，如不是本人是否有可以确信的委托书；第二，查房屋是否已被抵押、查封、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效的情况；第三，除了商品房以外的房产，是否已取得上市资格和取得相关权利人、优先购买权人的同意等；四查该地区是否进入拆迁范围等。 确认房屋权属没有问题后，可进入签订合同的阶段。作为买受方，在约定权利义务时首先要防止出售方违约，因在房子没有过户前，买受方往往先付了定金但没有取得房屋产权，相对来说处于被动地位。其次买卖房产涉及的税费很多，由双方各自承担还是由一方承必须约定清楚，不要使用出卖方得净价这种约定，因这种约定往往理解为卖方的所得税和营业税都是买受方承担的，或者在遇政策调整时的税费也是由买受方承担的；第三，合同签订后付给卖方的定金不能超过房款20%的，交首付款与过户的时间最好约定是在同一天，因对于购买方来说，最大的风险是来自付款后房子没有过户，（如出卖方因债务等原因被法院查封，或出卖方企图一房二卖），如过户已被受理，则买受方的风险会小得多。 在订立合同时可同时了解各种水、电、有线电视、物业费等是否交清，同时在合同中约定如何交接。双方的过户行为经交易中心审核受理后，如购买方不是按揭付款的，则交付房屋和付清房款可以在当天同时进行。 最后一个阶段是购买方拿到产权证后，这时法律上产权已经是购买方了，如是按揭付款的，买受方可对各银行的各类贷款的利率优惠点数、合同是否公证、物业是否要求保险等作一比效，选择有利于自己的银行放贷。为了按揭款的安全发放，购方一定要对按揭款如何发放同银行有明确的约定，最好是直接支付给出售方或放入购买方帐户再支付给出售方。 以上过程还是比效复杂的，从安全和节约交易成本角度出发，我们建议购买方最好请律师办理相关的事项。（登载于2006年9月11日《宁波日报》第B3民主法制版）