海南省海口市中级人民法院 海口市东海住宅小区业主管理委员会等诉王铁生相邻关系纠纷案

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海南省海口市中级人民法院 民事判决书  （２０００）海中法民终字第３３６号 　　上诉人（原审被告） 海口市东海住宅小区业主管理委员会。住所地：海口市东海住宅小区５２２１室。 　　法定代表人 马继武，主任。 　　委托代理人 杨昌辉，广西桂林市独秀律师事务所律师。 　　委托代理人 王克均，该住宅小区副主任兼秘书。 　　上诉人（原审被告） 海南外经物业发展公司。住所地：海口市国贸大道１１号。 　　法定代表人 符茂炎，副经理。 　　被上诉人（原审原告） 王铁生，男，１９５３年１１月２９日出生，汉族，住海口市华海路６号１１１２室。 　　委托代理人 尹彩霞（系王铁生之妻），女，１９５９年７月１３日出生，汉族，系个体工商户，住海口市华海路１１１２室。 　　委托代理人 周亚敏，海口市振兴物业发展公司法律顾问。 　　上诉人海口市东海住宅小区业主管理委员会（以下简称东海管委会）及上诉人海南外经物业发展公司（以下简称外经物业公司）因相邻权纠纷一案，不服海口市新华区人民法院（２０００）新民初字第６５３号民事判决，向本院提起上诉。本院于２０００年１１月２９日立案受理后，依法指定审判员李燕担任审判长，与审判员胡曙光、蔡红曼组成合议庭，共同负责对本案进行审理。本院于２０００年１２月５日依法公开开庭审理了本案。上诉人东海管委会的委托代理人王克均、符昌辉、上诉人外经物业公司的法定代表人符茂炎、被上诉人王铁生及其委托代理人尹彩霞、周亚敏均到庭参加诉讼，陈述了案件事实，并发表了辩论意见。经合议庭评议，本案已审理终结。 　　原审判决认定：原告系东海房屋住宅区第一栋１１１２号房屋合法所有权人，原告的房屋所有权受国家法律保护，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”之规定，被告东海管委会、被告外经物业公司未经原告同意擅自在１１１２房北面搭建有２６平方米的门卫室，侵犯了原告房屋的相邻权，现应承担侵权的民事责任，原告以妨碍相邻权为由诉请要求排除妨碍，理由充足，依法予以支持。被告以海南省人大常委会颁布的《海南省住宅小区物业管理条例》为由，认为东海房屋住宅区第一栋１１１２号房屋外墙不属原告所有，没有法律依据，依法不予采纳。据此判决：限被告东海管委会、被告外经物业公司在本判决发生法律效力之日起十日内将搭建在东海小区第一栋１１１２号房屋北面距该墙一米内地上附着物全部拆除。 　　上诉人东海管委会上诉称：一审判决把本案的基本事实弄得面目全非。具体表现在：一、一审时我管委会从未辩称“在被上诉人北墙搭建２６平方米保卫室”的话，我管委会自始至终不承认“搭建”两字。被上诉人的北墙外空间是小区公共空间，被上诉人的北墙的“外墙面”也为小区公共所有，小区的门卫室在小区的公共范围里建筑，并不存在“搭建”在被上诉人的房子上。一审时我管委会也从未辩称过“依《海南小区和物业管理条例》小区内的外墙是公共所有。”我管委会只说依据《条例》第５６条第３款规定，只有公共使用空间的“室外墙面”为公共所有。一审判决有意偷换“外墙”和“墙面”的概念，因“外墙”与“墙面”归属不同的人；二、一审判决有意对本案以下重要的基本事实不予认定：一是东海小区第一栋临街的铺面包括被上诉人的１１１２号铺面，按规划局批准的图纸设计建设北墙的小气窗开在２．６５米处，其目的是为了临街铺面的经营不影响小区居民的正常生活；二是小区门卫室是小区建设的一个重要组成部分，它是按原设计与小区同步施工、同步建成的　，不是“搭建”。它是在公共使用权的范围内建造的，不影响１１１２号临街铺面的通风采光，因门卫室建造在１１１２号铺面北墙２．６５米高的气窗之下；三是东海小区及门卫室竣工在１９９０年，被上诉人购买１１１２号房在１９９７年，故东海小区及门卫室竣工之后，小区房子才陆续出卖，那时既无东海管委会，也不知被上诉人在何方，更不知７年后被上诉人会买１１１２号铺面，何来管委会与被上诉人商量；四是被上诉人为扩大经营饭店，不顾小区管委会和小区居民的强烈反对，在靠门卫室的北墙违法开一个低矮的窗户，使饭店滚滚油烟臭味直接冲入门卫室和小区内，小区居民怨声载道，对此，我管委会在一审中提出反诉，但一审毫无道理地驳回反诉，这样重要的事实也不在判决书中予以认定。请求二审法院在查清事实的基础上作出正确的判决。 　　上诉人外经物业公司上诉称：我公司上诉理由和请求除了与东海管委会上述意见一致外，尚作以下补充：被上诉人起诉我司主体不当，不存在我司对其侵害，我司只根据物业管理合同和海南省住宅小区的法规进行物业管理服务，负责对该小区的房屋及配套设施、设备进行维修、修缮，提供环境卫生、治安服务，我司与业主利益是一致的，不存在根本的利害冲突，被上诉人主张是否合法、合理，应由法院依据相关法规作出裁定。被上诉人的房子留有“通风”、“采光”的窗户，购房时就是如此，不存在谁妨碍其“通风”、“采光”问题。现被上诉人加开窗户，改变原房屋结构，拆除服务小区的小卖部和值班室，属额外要求。公共居住小区不同于单门独户的农家小院，可以随意改动。 　　被上诉人王铁生答辩称：上诉人所搭建的２６平方米门卫室占用的正是我享有独立产权的外墙，而并非是上诉人所虚指的外墙面。上诉人依我北墙搭建封闭型保卫室，侵犯了我的房屋所有权及相邻权。根据所有权理论，房屋所有权作为一种物权，所有权人享有排除妨碍权。上诉人依我北墙搭建的保卫室，无形中对我享有产权的北墙增加了负重，严重影响了我整体房屋的长期安全，且保卫室屋顶的积水会从气窗口倒流入我的房间里，对我房屋的居住及生活产生了严重影响。此外，上诉人搭建的保卫室影响了我房屋的通风采光，造成我居住及生活诸多不便。根据《民法通则》的有关规定，上诉人在搭建建筑物时，应当与我的建筑物有一定距离，以免影响我建筑物的光照、通风及排水。但上诉人却肆意而为，明显违背了处理相邻关系的基本原则。上诉人称“东海小区及门卫室竣工在１９９０年，我购买１１１２房在１９９７年，因此上诉人无须与我商量”，这完全违背事实。东海小区１１１２房系海南湘海集团香料公司（以下简称湘海公司）于１９９０年７月１９日向小区开发商购买，当时我是湘海公司的法定代表人，亲自参与购买该房的全过程，购买该房屋后，我一直居住使用至今，至１９９７年湘海公司通过资产清理将该房转让给我。上诉人不顾客观历史事实，以不知该房转让给我，妄图推卸其过错责任，这根本不能成立。门卫室与东海小区不是同时竣工，门卫室原来只有６平方米即现在小卖部，１９９３年，上诉人未与我等住户商量就擅自在我房屋北墙上另外搭建了２０平方米的保卫室。现保卫室一直空着做杂物房，我北墙完全被占有。综上，上诉人侵权事实客观存在，严重影响了我房屋的通风、采光、排水等，上诉人上诉请求无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 　　法庭围绕双方当事人争议的焦点，审理查明事实如下： 　　１９９７年１１月１０日，湘海公司将其所有的位于海口市华海路６号东海小区一幢１１１２号房屋过户给被上诉人王铁生，被上诉人之妻尹彩霞在该房从事经营餐馆生意。该房的北墙仅有一个离地面２．６５米的小气窗。上诉人利用被上诉人房屋的北墙建造一间２６平方米的门卫室（含小卖部）供保安人员休息及经营小买卖生意。１９９９年，被上诉人以上诉人所搭建的门卫室系违章建筑而要求上诉人拆除，但未果。２０００年８月１４日，被上诉人以其所购买的房屋北面被搭建的门卫室封闭，致使房屋失去通风和采光为由，向原审法院起诉，要求上诉人立即撤除搭建的门卫室。遂成讼。 　　另查，每逢下大雨，门卫室顶上的积水会从小气窗渗入被上诉人房内。２０００年７月１１日，被上诉人在１１１２房的北墙开设一个窗口，致使保安人员无法在门卫室休息，该门卫室现仅作存放杂物用。 　　本院认为，根据案件事实，处理意见如下： 　　海口市华海路６号东海小区１幢１１１２房原系湘海公司所有，后所有权归被上诉人所有，被上诉人对归其所有的房屋在不影响整栋楼的安全下有改变房屋通风彩光的权利。１１１２号房屋的北墙不是上诉人与被上诉人的共墙，根据民法通则的有关规定，上诉人建造门卫室时就应考虑到相邻关系，但由于上诉人自身原因，致使所建门卫室占用了被上诉人１１１２房的北墙，该行为不仅侵占了被上诉人的墙面，而且使水从小气窗渗入被上诉人室内，构成了对被上诉人的妨碍。原审法院判令上诉人拆除并无不妥。二上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第１５３条第１款的规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费５０元，由上诉人东海管委会负担。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判长　李　燕 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判员　蔡红曼 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判员　胡曙光 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二000年十二月二十二日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 书记员　林志勇