沈阳市和平区人民法院 川江教师新村业主委员会诉沈阳城花物业管理有限公司物业管理委托合同纠纷案

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沈阳市和平区人民法院 民事判决书 （2005）和民合初字第400号 　　原告（反诉被告）川江教师新村业主委员会，住所地：沈阳市于洪区黑山路10号。 　　代表人赵大宇，系主任。 　　委托代理人王军，系辽宁同方律师事务所律师。 　　被告（反诉原告）沈阳城花物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区文化路三巷3号。 　　法定代表人张惠敏，系董事长。 　　委托代理人田志玱，男，系该单位法律顾问，住沈阳市沈河区万莲街文苑巷3号。 　　原告（反诉被告）川江教师新村业主委员会与被告沈阳城花物业管理有限公司（反诉原告）物业管理委托合同纠纷一案，原告于2005年4月29日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员姜晓葵担任审判长并主审，审判员张君、人民陪审员胡红参加评议。被告在举证期限届满前提出反诉，本院进行了受理。本案于2005年7月18日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）委托代理人王军，被告（反诉原告）委托代理人田志玱均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议现已审理终结。 　　原告起诉后申请诉讼保全，要求冻结被告账户存款50万元或查封被告同等价值的财产，本院依法做出保全裁定并已执行：已冻结被告账户存款275，757.28元，因账户存款不足，根据原告的申请，责令沈阳师范大学暂时停止向本案被告清偿到期债务137，331.59元。 　　原告川江教师新村业主委员会诉称，2003年8月25日，原、被告双方签订《物业管理委托合同》。双方约定原告委托被告对川江教师新村住宅小区进行物业管理。合同期限为一年半，至2005年3月31日24时止。被告应按照委托管理事项的约定对小区进行物业管理，并达到合同约定的物业管理服务质量要求，双方应在各自的权利义务范围内履行义务。其中包括被告应从每年所收供暖费中按规定提留锅炉折旧费，每年不少于30万元；被告每年向原告支付人民币6万元，作为业主委员会活动管理经费及小区公益性活动。在合同临界终止时，原告经研究决定不再与被告续签合同，故向被告发函说明不再续签合同，并要求被告尽快给付原告锅炉折旧费和活动管理经费48万元人民币。2005年3月31日在于洪区小区办和社区管委会的参与下，原、被告双方就交接事宜举行会谈，双方一致认为：业主利益高于一切，不能影响业主的正常生活。但是当天夜晚24时，被告在未向原告办理任何交接的情况下全部撤离小区，致使川江教师新村住宅小区物业管理一度出现混乱局面，严重影响小区业主正常的生活秩序，给原告造成巨大损失，而且截至双方终止合同，被告除支付原告锅炉折旧费15万元和6万元管理经费外，尚欠原告锅炉折旧费45万元和管理经费3万元未付。 　　原告认为，被告应按照国家法律法规规定和双方合同约定履行合同义务。对于被告的违约行为，原告多次交涉未果，故诉诸法院，请求依法判令被告给付原告锅炉折旧费和活动管理经费48万元人民币，并由被告承担一切诉讼费用和律师代理费。 　　被告沈阳城花物业管理有限公司辩称，原告诉讼请求第一项要求被告支付原告锅炉折旧费与活动管理费，这两项费用恰恰违反了沈阳市与建设部的相关规定，这样的约定属于无效，请求法院判令这项诉讼请求是无效的诉讼请求。 　　反诉原告沈阳城花物业管理有限公司诉称，反诉人和被反诉人于2003年8月25日签订了“物业管理委托合同”，其中约定反诉人在2003年12月20日之前向被反诉人支付履约保证金20万元，被反诉人实际收取了此款。2005年3月31日双方终止合同后，被反诉人并未返还反诉人上述款项。同时，被反诉人不但严重违反其协助收缴采暖费和物业费的合同义务，而且唆使部分业主不交采暖费和物业费，致使反诉人至今还有高达493，292元的采暖费难以收取。并且，合同约定由反诉人从每年所收采暖费中按规定提留锅炉折旧费30万元和交纳6万元给被反诉人作为活动管理经费，恰恰是违规约定，直接违反了《沈阳市城市供暖管理办法》和国家建设部、财政部关于《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的相关规定，是违法约定，应属无效。鉴于以上事实和依据，反诉人请求人民法院1、判令被反诉人返还反诉人履约保证金20万元及相应利息。2、判令被反诉人履行协助收缴拖欠采暖费和物业费的合同义务。3、判定被反诉人所收取的锅炉折旧费和活动经费是违法收费，应属无效（庭审时扩展为判令反诉被告返还收取的锅炉折旧费和活动经费）。4、驳回被反诉人的本诉请求。 　　反诉被告川江教师新村业主委员会辩称，一、业主委员会作为被告主体资格不适格。根据最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》规定，业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”，可以自己名义提起诉讼。但是，因“其他组织”不具有法人资格，没有独立承担民事责任的权利能力和行为能力，故按照我国民法通则的规定，答辩人不能成为被告。二、反诉人违约，无权主张返还履约保证金。退一步讲，即使答辩人可以成为被告，也因反诉人违约，其无权主张返还履约保证金。第一，反诉人违反规定，未将收取的水费中包含的水设施维修维护费交付答辩人。第二，反诉人在进行物业管理期间所欠电费，已由答辩人支付，反诉人应当给付答辩人。第三，反诉人违反合同约定，将物业管理用房对外出租经营，却未将收取的租金交付答辩人。第四，按照双方合同约定，反诉人应对小区锅炉进行维护和管理。在双方合同终止前，反诉人的供暖温度虽然不符合约定，但仍在维持供暖。自双方合同终止后，答辩人发现锅炉已无法正常使用，急需修复，而且锅炉备用件损失殆尽。反诉人应当赔偿答辩人上述经济损失。第五，反诉人收取的化粪池清淘费应交付答辩人。第六，反诉人违反双方合同约定，未将收取的超过其物业管理期间的自行车存车费交付答辩人。第七，反诉人违反约定，未对教师活动中心进行简单装修，供暖温度根本达不到约定的要求，反诉人应将上述费用和赔偿款项交付答辩人。 　　以上费用足以抵消反诉人的履约保证金，如有超出部分，答辩人保留增加诉讼请求的权利。另外，由于反诉人在进行物业管理期间未按法律法规规定对自备水井水质进行定期卫生检疫、未对蓄水池进行定期清刷、未对化粪池进行定期清淘、未缴纳水资源费、未缴纳水排污费、未对锅炉进行年度检验、未交纳锅炉排污费等等，可能导致答辩人受处罚或无法正常使用锅炉、自备井，如此给答辩人造成经济损失的，答辩人保留要求反诉人予以赔偿的权利。三、答辩人无协助收费义务。法律没有规定，双方合同也没有约定“答辩人有义务协助反诉人收缴欠费”。法律规定和合同约定的只是答辩人在合同履行期间有义务协助反诉人进行物业管理工作，合同终止后，答辩人已无此项义务，反诉的要求于法 无据。四、反诉人的其他请求不属于反诉范围，而属于本诉答辩范畴，反诉人应当在进行本诉答辩时主张。反诉人要求返还锅炉折旧费及活动经费是在举证期限届满后提出的，请求法庭驳回。 　　反诉被告在向法庭递交答辩状同时向法庭递交了两份申请书，第一份申请书的申请事项为责令被申请人（沈阳城花物业管理有限公司）提交证据并予以核实：被申请人违反法律规定和双方合同约定，将物业管理用房对外出租、经营，但未向申请人交付收取的租金；被申请人违反规章规定，未将收取的水费中包含的水设施维修维护费交付申请人；被申请人违反双方合同约定，未将收取的超过其物业管理期间的自行车存车费交付申请人，因上述证据直接存放在被申请人处，申请人无法获取，故依法申请法院责令被申请人提交证据并予以核实，依此作为要求被申请人给付的依据。第二份是损失评估申请书，申请评估事项为1、锅炉修复费用2、锅炉备用件价格，事实与理由：按照双方合同约定，被申请人（即反诉原告）应对小区锅炉进行维护和管理，在双方合同终止前，被申请人的供暖温度虽然不符合约定，但仍在维持供暖，自双方合同终止后，申请人发现锅炉已无法正常使用，急需修复，而且锅炉备用件损失殆尽，因被申请人违反法律规定和双方合同约定，至今未向申请人办理交接，申请人无法与之协商修复费用和备用件价格问题，故依法申请法院对锅炉修复费用和备用件价格予以评估，依此作为要求被申请人赔偿的依据。 　　经审理查明，2003年8月25日，原、被告签订《物业管理委托合同》。双方约定原告委托被告对川江教师新村住宅小区进行物业管理，委托管理期限为一年半，自2003年9月1日零时起至2005年3月31日24时止。合同第二章约定了委托管理事项，其中第四条为小区供暖及供暖设施的维护与管理。合同第四章约定了双方的权利义务，其中第十九条是甲方即本案原告的权利义务，第二十条是乙方即本案被告的权利义务，第二十条当中第10条规定从每年所收供暖费中按规定提留锅炉折旧费，每年不少于30万元，第12条规定乙方每年向甲方支付人民币6万元，作为业主委员会活动管理经费及小区公益性活动，第13条规定乙方保证在2003年12月20日之前向甲方支付履约保证金人民币20万元。第五章约定了物业管理服务质量，第六章约定了采暖费用和物业管理服务费用，第七章约定了违约责任，第三十条约定甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付人民币10万元的违约金，给对方造成经济损失超过违约金数额的，还应当给予赔偿。原、被告签订委托合同后，被告向原告交纳了20万元履约保证金，合同已实际履行，在履行合同过程中，被告向原告支付了15万元锅炉折旧费和6万元的活动管理经费。合同因期限届满而终止，双方没有再续签委托合同。 　　上述事实，有原告向法庭提供的物业管理委托合同，反诉原告向法庭提供的付款凭证等证据材料及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。 　　本院认为，根据法理和有关行政规章可以确认本案原告（反诉被告）属于民诉法中列举的“其他组织”的民事主体地位，可以依法提起诉讼或者应诉。 　　原、被告签订的物业管理委托合同是当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，合法有效，合同因期限届满而终止，双方应按照合同约定履行相应义务。 　　双方在合同中约定被告每年向原告支付6万元作为业主委员会活动经费及小区公益性活动，该条约定并不违反物业管理条例的相关规定，被告应按约定履行，对原告要求判令被告给付尚欠的3万元活动经费的请求，本院予以支持。 　　双方关于锅炉折旧费的约定，按沈阳市供暖管理办公室关于采暖费成本构成及比例明细表，双方指向的锅炉折旧费应属于更新改造费，本案被告为业主提供供暖服务系使用业主房屋固有的供暖设备设施，提留的锅炉折旧费应作为共用设施设备维修基金，系基础维修基金的一种，归全体业主所有，该项约定属于全体业主续筹维修基金的一种方式，不违反行政规章的规定，合法有效，被告在合同终止后应将尚未履行的锅炉折旧费45万元转入原告的维修基金账户，由原告按照有关规定决定、监督其使用。对被告关于合同无效的抗辩理由，本院不予支持。 　　关于反诉原告的诉讼请求，反诉原告与反诉被告签订的物业管理委托合同是合法有效的，双方在合同中约定的履约保证金不违反法律法规规定，从文义上解释，系保证合同的实际履行，反诉原告交纳保证金后已实际履行了合同，在合同终止后，反诉被告应返还反诉原告20万元履约保证金。反诉原告请求利息没有依据，本院不予支持。 　　反诉原告请求判令反诉被告履行协助收缴拖欠采暖费和物业费的合同义务，该项义务不是附随义务，双方合同已终止，双方应协商解决，对此项诉讼请求，本院不予支持。反诉原告的第三项和第四项请求不属于反诉内容，本院不予审理。 　　关于反诉被告的抗辩理由：1、反诉被告主张业主委员会作为被告主体资格不适格，本院认为业主委员会属于民诉法中列举的“其他组织”的民事主体地位，可以依法提起诉讼或者应诉，业主委员会有资格收取履约保证金，也对应的有义务返还履约保证金。2、反诉被告主张，反诉人违约，无权主张返还履约保证金，本院认为，履约保证金与违约金在合同中是两个概念，双方在约定履约保证金同时又约定了违约金条款，即使反诉原告违约，反诉被告可以依据违约金条款主张违约金或赔偿金，而不能抵消履约保证金的返还。3、关于反诉被告在反诉的举证期间向法庭提出的两项申请，第一项申请不符合证据规则的有关规定，第二项申请评估要证明的内容与案件事实本身不具有关联性，故本院不予准许。 　　综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《物业管理条例》第十五条之规定，判决如下： 　　一、本判决生效之日起十日内，被告给付原告活动经费3万元。 　　二、本判决生效之日起十日内，被告将45万元锅炉折旧费转入原告的维修基金账户，由原告监督使用。 　　三、驳回原、被告其他诉讼请求。 　　四、本判决生效之日起十日内，反诉被告返还反诉原告履约保证金20万元。 　　五、驳回反诉原、被告其他诉讼请求 　　案件受理费9，710元、保全费3，020元（原告已预交），共计12，730元由被告负担，于付款同时一并给付原告。反诉费5，510元（反诉原告已预交）由反诉被告承担，于付款同时一并给付反诉原告 　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费15，220元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 姜晓葵 审 判 员 张 君 人民陪审员 胡 红 二OO五年十月二十八日 书 记 员 沈 莹