天津市河北区人民法院
民事判决书
（2004)北民初字第5281号
原告天津市康卓物业管理有限公司，住所地天津市河北区狮子林大街鸿基花园首层。 法定代表人李琪，总经理。
委托代理人李忠，天津元庆律师事务所律师。
委托代理人朱锡军，天津元庆律师事务所律师。
被告王树岭，男，汉族，1962年10月24日出生，现住地天津市南开区四纬路延生里5—3—7号。
委托代理人杨宏玉，天一律师事务所律师。
被告刘景章，男，汉族，1966年1月3日出生，现住地天津市南开区堤南路燕园里6—1—302号。
原告天津市康卓物业管理有限公司（以下简称康卓公司）与被告王树岭、被告刘景章物业管理合同拖欠管理费纠纷一案，本院于2004年9月1日受理，依法由代理审判员田大刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康卓公司委托代理人李忠、朱锡军；被告王树岭及其委托代理人杨宏玉；被告刘景章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康卓公司诉称，我方于2001年4月10日与二被告签订物业管理服务协议一份，双方约定我方为二被告提供物业服务，我方按约履行，二被告却自2001年9月1日起拒付服务费，虽经我方多次催索，二被告仍然拒付，故请求法院判令二被告给付我方服务费，支付违约金，并承担诉讼费用。
被告王树岭辩称，我和刘景章于2001年4月10日与原告签订物业管理服务协议，约定了合同有效期到2001年12月31日止，并针对我方底商存在的问题，我方向原告提出了一些具体要求，原告同意盖章。但是，原告至今未按约给我方朝向小区的窗户提供必要的安全措施；未解决户内防火安全通道。原告不履行代收代缴义务，导致我方因拖欠供暖费被告上法庭；原告未履行治安保卫义务，我方不得不自行安装自动报警系统；原告未尽环境卫生清洁义务，导致我方还向环卫部门交纳垃圾处理费。我底商没有通向小区内部的房门，并不需要区内绿化和电梯服务。我们双方现在既不存在合同关系，原告也未履行合同义务，庭审中发现原告在与我方签订物业合同时亦未取得从事物业管理服务经营的资质，双方所签订合同无效。业主委员会成立不合法，其认可物业服务质量的意见不能代表业主。另外，原告主张的2001年第四季度物业费的请求也超过诉讼时效。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告刘景章辩称，同意被告王树岭的答辩意见。
经审理查明，二被告王树岭、刘景章于2000年9月24日与案外人天津鸿基恒业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，向其购买鸿基花园丙座底商A号，建筑面积324.00平方米，二被告是该房屋的共同共有人；2001年4月8日原、被告双方签订代收代缴服务费用承诺书，约定原告为被告代收水费、采暖费等费用并收取费用；2001年4月9日原、被告交接房屋，被告向原告提出户内没有防火通道等待解决问题数项；2001年4月10日原、被告双方签订物业服务合同，约定原告为二被告提供房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、保安等物业服务，二被告每月按建筑面积每平方米1.60元的标准收取费用。双方同时约定合同有效期到2001年12月31日终止。原告如约履行，被告支付数月费用后，自2001年9月1日起拒绝继续向原告支付费用。二被告开办的并在该底商办公的天津市河北区英凡衣车行分别于2001年8月和2002年1月1日二次向天津市河北区环境卫生管理局四所签订门前卫生清扫责任书，并向其交纳垃圾处理费；二被告自行安装自动报警系统，并向天津利津科技服务有限公司交纳自动报警服务费。
另查，2001年11月15日天津市房地产管理局为原告康卓公司颁发物业管理企业资质证书，且经历年年检合格；天津市河北区物价管理部门核准鸿基公寓甲、乙、丙、丁座底商收费标准每建筑平方米4.00元。2002年6月前天津市河北区物业管理办公室批准鸿基公寓物业管理委员会成立，2002年6月15日该委员会制定、颁布业主公约；当天，原告康卓公司接受该委员会委托为鸿基公寓（即鸿基花园）提供物业服务。2001年12月19日至2004年2月6日由于收费困难，原告多次在小区内的公告栏上张贴通知，要求拖欠物业服务费的业主尽快交纳费用；该物业管理委员会数次召开会议，在肯定物业服务的同时，应原告康卓公司之请求讨论业主欠费的问题；2003年7月1日原告康卓公司通过2002年度服务达标考核，被天津市河北区物业管理办公室授予“达标小区”荣誉称号。该社区居民委员会和该管片民警宋玉泉也证明物业服务到位，治安工作严格管理，积极解决业主们提出的问题，强调由于开发商承诺不到位，造成物业收费困难。以上事实，有原告向法庭提交的天津市房地产管理局为原告康卓公司颁发的物业管理资质证书；天津市物价局核发的收费许可证；天津市河北区物业管理办公室批准鸿基公寓管理委员会成立的审批表；鸿基公寓管理委员会与原告康卓公司签订的物业管理委托合同及原、被告间签订的物业服务合同证明该业主委员会成立合法，原、被告间的物业服务合同成立、生效且该服务合同到2001年12月31日终止之事实，原、被告之间此后不存在物业服务合同关系。业主委员会会议纪要；居委会和管片民警的意见及天津市河北区物业管理办公室授予“达标小区”的证书证明原告康卓公司已经正确履行了为包括二被告在内的小区业主物业服务的义务。业主委员会会议纪要、原告张贴的通知亦能证明原告请求调解，要求债权诉讼时效中断的事实。本院认为，2001年4月10日原、被告双方签订的物业服务合同依法成立、生效，合同期限到2001年12月31日终止。原告康卓公司使用与小区居民业主签订物业服务合同的格式合同文本，用来作为与底商业主签订合同的行为确有疏忽，未将业主本不需要的服务项目条款（如电梯）从合同中删除，导致业主对合同条款效力存有异议。经查，原、被告双方所签合同约定原告是按底商每平方米1.60元的标准收取服务费，并非按合同所列服务项目内容收取费用，因此讲该合同并不存在强迫搭售的问题。尽管原告康卓公司在与二被告签订物业服务合同时尚未取得从事物业管理服务经营的资格，但不久即取得资质，正式取得资质之前履行合同并无不当，应视其所签订的服务合同有效。2002年1月1日后原、被告双方没有物业服务合同关系。被告认为自己与原告签订物业服务合同并非本人自愿的事实证据不足，法庭不予采信。原告认为原、被告间签订的书面合同终止后二被告继续接受自己的服务，应视为原合同继续有效，双方存在事实合同和依据业主公约，原、被告双方亦存在合同关系，二被告也应按约付费的主张，法庭不以为然。法庭认为，原告为二被告提供物业服务，并没有证据证明被告已经认可，被告不仅认为原告未为自己提供服务，同时自己也并不需要原告的服务，事实上也没有证据证明被告承诺了原告提供服务的要约的事实，被告没有承诺的意思表示。业主公约是业主内部进行约束的自律性文件，物业服务公司可以按照其约定，对业主违反小区管理规定的行为进行管理，但是，业主公约并不具备物业服务公司向业主索要服务费所依据合同的法律效力。尽管原告误认为原、被告双方仍存在合同关系，主观上是为了自己盈利，而非为了被告避免利益损失，但是，客观上由于原告服务行为的存在，确使被告的利益避免了损失，原、被告间已经形成不当得利之债，二被告应向原告支付必要的费用。支付费用的标准应考虑原告提供服务的水平；参照其他物业服务公司对相邻底商同类服务的收费标准进行确定，法庭认为二被告在双方没有合同期间按每月每平方米0.80元的标准向原告支付必要的费用是合适的。当然，既然双方没有合同关系，也就谈不上哪一方违约的问题，原告向被告主张违约金的请求法庭不能保护。二被告认为原告康卓公司未能如约履行合同，导致房屋使用人在交纳物业服务费的同时还得交纳治安联防费和清扫费。法庭以为，业主或房屋使用人对所处环境的要求标准各有不同，物业服务公司服务不符其要求并不等于物业公司服务未达到物业服务公司应当提供的标准。行政事业部门履行自己的职责是法定义务，其向相对人收取费用并不能说明原告康卓公司服务未达合同约定标准。二被告认为原告康卓公司未如约履行代收代缴义务，导致自己被供热公司告上法庭。
法庭以为，代收代缴合同的标的物是金钱，在双方没有约定或约定不明的情况下，应在接受一方住所地履行，换句话说，就是二被告应将费用交到原告处所，而非应原告上门收取。二被告认为，自己入住房屋时要求原告康卓公司解决的问题，原告至今仍遗留部分问题未能解决构成违约。法庭以为，原告康卓公司对业主二被告提出的一些问题，有义务向房屋开发者转达，并给予催促解决，但是，原告没有义务也没有能力对房屋及其附属设施存在的问题自己去解决。原告盖章并不能认为意味着原告承诺自己要为二被告解决该问题，只能认为原告知道了二被告提出的问题，或者承诺自己向有关部门转达、催促解决二被告房屋存在的问题的请求。事实上原告也是这样做的，原告尽到了自己的这个义务。物业管理的职责很多，包括掌握物业的变动和使用情况，及时修缮物业及其附属设施，保持物业功能，对小区业主群体居住生活关系实施社区管理。不仅要进行安全、保卫、警戒，定点收集、清运垃圾废物，按时清扫公共区域，搞好区内绿化建设和保养，美化环境，还要保证房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施时刻处于良好工作状态，建立、落实消防制度，保证消防器材处于良好使用状态，物业管理和服务是现代生活所必需的比较复杂的、琐碎的、整体性的工作，它是为业主创造整洁、舒适、安全、文明、优雅生活和工作环境的基础，它为物业使用者提供着许多大家看不到的服务。法庭以为该小区业主委员会虽然未经业主大会选举产生，其成立程序合法，国务院颁发于2003年9月1日施行的《物业管理条例》没有溯及既往的法律效力，在新的业主大会选举产生的业主委员会成立之前，它对涉及小区物业事项的意见仍具有权威性。行政机关物业管理部门的考核认证和该小区居委会以及管片民警的意见从不同角度说明了原告康卓公司物业服务达标，符合约定。关于诉讼时效问题，法庭以为，诉讼时效因权利人主张权利而中断，权利人主张权利不仅要有意思表示，意思表示明确，而且该意思表示客观上要能够达到义务人，同时也应允许意思表示有多种不同的形式。原告制作的“催款单”没有二被告签字，对诉讼时效中断问题没有证明力；业主委员会应是业主大会的执行机构，它对因小区物业产生的问题有权力进行管理，但是，原告要求业主委员会研究、解决欠费问题不应认定诉讼时效中断；小区管理者在小区内设立的“公告栏”，是小区管理者向业主发布涉及小区居民利益事项的一条渠道，它没有国家机关公告法定的公示效力，不能要求小区全体业主知晓其公告的全部内容，更不能要求小区门外居住或工作的业主知晓其“公告”的通知事项，法庭不能认为该通知可以中断诉讼时效期间。二被告对于原告提供的无因管理的服务应承担必要的费用。为维护公民正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第九十三条、第一百三十五条的规定，判决如下：
二被告王树岭、刘景章于本判决生效之日，立即共同给付原告康卓公司向其提供物业管理服务的必要费用6220.80元。
本案诉讼受理费715元，原告承担463元；二被告承担252元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 田大刚
二○○四年十一月八日
书 记 员 曹华林
