广东省汕头市龙湖区人民法院 汕头经济特区龙湖区珠池物业管理公司诉汕头市紫云庄东信小区业主管理委员会物业管理纠纷案

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广东省汕头市龙湖区人民法院 民事判决书 （2005）龙民二初字第3号 　　原 告：汕头经济特区龙湖区珠池物业管理公司。住所地：汕头市龙湖区珠池新村南21幢楼下。 　　法定代表人：卢锦营，经理。 　　委托代理人：郭江波，汕头市法律服务所法律工作者。 　　被 告：汕头市紫云庄东信小区业主管理委员会。住所地：汕头市龙湖区紫云庄11幢106。 　　负 责 人：林庄胤，该会主任。 　　委托代理人：李绍文、彭子健，广东振华威律师事务所律师。 　　原告汕头经济特区龙湖区珠池物业管理公司诉被告汕头市紫云庄东信小区业主管理委员会物业管理纠纷一案，本院于2004年12月1日受理后，依法组成合议庭，于2005年1月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭江波、被告的负责人林庄胤及被告的委托代理人李绍文、彭子健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 　　原告诉称：2001年12月31日，原告与被告签订物业管理委托合同，约定被告将紫云庄住宅小区物业委托原告实行物业管理，委托管理期限为四年，自2002年1月1日零时起至2005年12月31日时止，并承诺全体业主和物业使用人均对履行该合同承担相应的责任。合同签订后，双方办理了移交手续，原告管理该小区的物业至今。但是，被告在2004年11月1日通知原告退出该小区的物业管理，原告于2004年11月7日复函请被告纠正其该项错误的违法决定，并将此函报送有关部门。 　　被告的以上行为违反我国《民法通则》、《合同法》和《物业管理条例》的有关规定，其行为已构成违约，应承担民事法律责任。请求：确认原被告双方于2001年12月31日签订的《物业委托管理合同》有效，判令被告继续履行该合同至合同期届满。 　　原告提交的证据有： 　　1.营业执照，拟证明原告的主体资格和原告自1993年5月21日具备物业管理经营权； 　　2.收费许可证，拟证明原告收取紫云庄东信小区物业管理服务费的合法依据； 　　3.资质证书，拟证明原告于2001年10月26日取得四级物业管理资质； 　　4.物业委托管理合同，拟证明原、被告之间存在物业委托管理的合同关系； 　　5.移交工作会议纪要，拟证明原、被告之间物业委托管理合同已实际履行； 　　6.物业管理员证，拟证明原告聘请具有物业管理资格的人员从事经营活动； 　　7.原告于2004年11月7日向被告出具的函，拟证明原告对被告解聘物业管理的不法行为提出的异议； 　　8.授权委托书和收款收据，拟证明原告履行了公共设施设备维护维修基金的付款义务； 　　9.原告于2004年11月14日出具的致紫云庄东信小区业主的公开信，拟证明原告从事物业管理的合法性和被告作出解聘决定是违反物业管理条例第12条的规定； 　　10.被告于2004年10月22日出具的公告，拟证明被告作出解聘决定是违反物业管理条例第12条的规定，没有经过三分之二以上投票权的通过； 　　11.行政复议申请书，证明汕头市规划与国土资源局于2004年12月1日注销原告物业管理资质的决定尚未是最后的决定。 　　被告辩称：1.原告应及时退出小区物业管理，办理移交手续。理由是：被告与原告签订合同后，原告在履行过程中不按规定提供100000元保证金，不按规定每月向业主公布费用收支情况，拖欠业委会租金，原告在从事物业管理时将小区物业管理业务转让给没有经营资格的个人经营，聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动，原告也没有按规定参加物业管理资质年审换证及资质评定，原告的物业管理资质已被汕头市规划与国土资源局于2004年12月1日以汕规划国土[2004]277号文予以注销。2. 参照广东省高级人民法院的有关批复精神，被告认为自身不适格为被告，请依法驳回原告的起诉。 　　被告提交的证据有： 　　1.汕头市房地产物业管理中心于2004年11月25日出具的通知，拟证明原告必须向被告移交物业管理手续； 　　2.汕规划国土[2004]277号文，拟证明原告已丧失经营物业管理的资格； 　　3.授权委托书，拟证明李洁芝律师代为保管的48000元资金未移交被告； 　　4.汕头市工商行政管理局的复函，拟证明市工商局已不允许原告从事物业管理业务； 　　5.汕头市龙湖区工商行政管理局出具的限期办理变更登记通知书，拟证明被告的经营范围被注销，公司将更名； 　　6.被告成员名单备案登记表，拟证明业委会依法成立； 　　7.被告授权书及收款收据，拟证明被告给原告投入121000元； 　　8.汕龙价[2005]3号，拟证明原告的收费许可证已被注销； 　　9.原告于2005年1月28日出具的向紫云庄东信小区各住户公告，证明原告承认其物业管理资质和收费许可证已被注销，已根本无能力再继续履行合同义务。 　　经开庭质证，被告对原告提交的证据4.5.8表示无异议；对证据1.2.3.6.7.9.10.11有异议，对证据1，认为原告从2005年1月11日以后不能继续使用该名称，对证据2，认为收费许可证不能作为收费的依据，对证据3，认为原告资质已注销；对证据6，认为凡是从事城市物业管理都得由省主管部门通过培训核发的证件；证据7的函已收到，对证据7.9，认为原告无通过年检，资质无效；对证据10，认为不真实；对证据11，认为原告申请行政复议不能改变其物业管理资质和收费许可证被注销的事实。 　　原告对被告提交的证据1—6、证据8-9的真实性无异议，但认为证据1.2不能否认物业管理合同的效力；对证据4.5，认为原告在工商注册登记的营业范围变更前，具有物业管理的经营权；证据6无法证明被告所要证明的内容；对证据7有异议，认为与本案无关。 　　根据上述质证意见，本院确认：原告提交的证据1-5、被告提交的证据1-6、证据8-9均可以作为本案认定事实的依据；对原告提交的证据6-11的真实性予以确认，对被告提交的证据7的真实性予以确认。 　　经审理查明：2001年12月31日，原告与被告签订物业委托管理合同，约定：被告将紫云庄住宅小区物业委托原告实行物业管理，委托管理期限为四年，自2002年1月1日零时起至2005年12月31日时止，被告向原告提供863.96平方米建筑面积的经营性商业用房，由原告按每月2000元租用，租金收入作为公共公用设备设施维修护基金，存入专门户头，由双方共同管理，被告负责收集、整理物业管理所需要全部图纸、档案、资料、并于合同生效之日起三日内向原告移交等，合同还对物业管理服务质量、物业管理服务费用违约责任作了相应约定。同日，被告与原告对紫云庄住宅小区管理权的移交完毕，原告正式负责该小区的物业管理工作。 　　2004年12月1日，汕头市规划与国土资源局出具汕规划国土[2004]277号文件，决定注销原告物业管理资质。2004年12月30日，汕头市龙湖区工商行政管理局通知原告办理企业经营范围及企业名称变更手续。2005年1月24日，汕头市龙湖区物价局向原告发出“关于注销龙湖区珠池物业管理公司收费许可证有关问题的通知”，声明原告原取得的《广东省经营服务性收费许可证》（编号第DBBFa26号）废止，收费公示牌同时作废。 　　2005年1月28日，原告向紫云庄东信小区各住户发出公告，内容为：“……目前我司物业管理资质证年审过期，被市规划与国土资源局注销。并且经营服务性收费许可证相应废止……”“我司决定从2005年1月29日起暂停原来一切服务，连同车卡一并作废，希各住户保管好各自的车辆及做好其他安全事项。”“若出现问题，请直接找小区业委会，自本公告发出之日起，我司概不承担一切责任。” 　　诉讼期间，原告于2005年1月31日向汕头市行政复议办公室申请行政复议，要求撤销汕头市规划与国土资源局注销其物业管理资质的汕规划国土[2004]277号文件。 　　另查：原告于1993年5月21日成立，于2001年10月26日取得物业管理企业四级资质证书，于2002年11月15日取得《广东省经营服务性收费许可证》（编号第DBBFa26号），获得向紫云庄东信小区收取物业管理服务费的收费许可证；被告于2001年经东信小区业主大会选举产生，并于同年7月10日经汕头市房地产物业管理中心同意备案。 　　本院认为：原告于2001年10月26日取得物业管理企业资质证书，被告系经汕头市房地产行政主管部门即汕头市规划与国土资源局备案登记的业主委员会，故双方于2001年12月31日签订的物业委托管理合同应认定合法有效。 　　在诉讼期间，也即合同履行过程中，原告向提供物业管理服务的紫云庄东信小区各住户发出公告，声明其“从2005年1月29日起暂停原来一切服务，连同车卡一并作废，希各住户保管好各自的车辆及做好其他安全事项。”“若出现问题，请直接找小区业委会，自本公告发出之日起，我司概不承担一切责任。”上述行为，表明原告已经以公告形式通知被告解除合同，且在此之前被告已经要求原告退出小区物业管理，故该合同在原告发出公告之日即2005年1月28日已经解除。 　　原告要求确认原被告双方于2001年12月31日签订的《物业委托管理合同》有效的诉讼请求，证据及理由充分，应予支持；但要求被告继续履行该合同至合同期届满的诉讼请求，因原告在诉讼期间以公告形式通知被告解除合同，故该请求理由不成立，不予支持。 　　被告要求原告及时退出小区物业管理，办理移交手续的主张，因被告没有就此问题在本案提出反诉，故本院对此不予审理；关于被告提出其自身不适格为被告，要求驳回原告起诉的主张，因被告是经汕头市房地产行政主管部门即汕头市规划与国土资源局备案登记的业主委员会，具备一定程度的民事诉讼主体资格，且在本案中，原告的主张是要求确认合同效力及要求作为合同相对方的被告继续履行其与原告所签订的合同，并没有要求被告承担实体的民事责任，故被告在本案中作为被告的主体适格，被告的上述主张，理由不成立，不予采纳。 　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十六条的规定，判决如下： 　　一、原告汕头经济特区龙湖区珠池物业管理公司与被告汕头市紫云庄东信小区业主管理委员会于2001年12月31日签订的《物业委托管理合同》有效； 　　二、驳回原告汕头经济特区龙湖区珠池物业管理公司要求被告汕头市紫云庄东信小区业主管理委员会继续履行该合同至合同期届满的诉讼请求。 　　案件受理费人民币6360元，由原告负担。 　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一式五份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。 审 判 长 吴 丽 萍 审 判 员 吴 映 君 审 判 员 吴 斌 二○○五年二月一日 书 记 员 朱 洋 标