黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 赵乃良与黑龙江省报达房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷上诉案

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黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民事判决书 （2004）哈民一终字第1130号 　　上诉人（原审原告）赵乃良，男，1944年5月3日出生，汉族，现住哈尔滨市太平区报达小区5栋3单元401室。 　　委托代理人封国栋，男，1955年12月13日出生，汉族，哈尔滨市信诚律师事务所办公室主任，现住哈尔滨市动力区安通八道街2号。 　　委托代理人张殿英，哈尔滨市信诚律师事务所律师。 　　被上诉人（原审被告）黑龙江省报达房地产开发有限责任公司。住所地，哈尔滨市道里区井街48号。 　　法定代表人程颖刚，职务，董事长。 　　委托代理人王莹，黑龙江学院律师事务所律师。 　　被上诉人（原审被告）黑龙江省华远房地产综合开发有限公司。住所地，哈尔滨市道里区民安街22号。 　　法定代表人刘文，职务，总经理。 　　委托代理人齐菲，女，1964年2月2日出生，汉族，该单位职员，现住哈尔滨市道里区安山街53号1单元202室。 　　上诉人赵乃良因房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市太平区人民法院（2003）太民一初字第2951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年7月26日受理后，依法组成合议庭，于2004年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人赵乃良的委托代理人封国栋、张殿英、被上诉人黑龙江省报达房地产开发有限责任公司法定代表人的委托代理人王莹、被上诉人黑龙江省华远房地产综合开发有限公司法定代表人的委托代理人齐菲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 　　原审法院审理查明：被告黑龙江省报达房地产开发有限责任公司（以下简称报达公司）、黑龙江省华远房地产综合开发有限公司（以下简称华远公司）合作开发哈尔滨市太平区报达商住小区（宏图小区），并于2000年7月21日取得了经济适用住房项目许可证；于2000年10月取得了建设用地规划许可证；于2001年6月22日取得了建设工程规划许可证；于2001年7月20日取得了建筑工程施工许可证；于2001年8月29日取得了经济适用住房预售许可证。原告于2001年10月28日在被告处购买了该小区5栋3单元401室房屋，该房建筑面积98.94平方米，总价款为195030元。原、被告签订了《商品房买卖合同》。该合同文本系建设部和国家工商管理局统一制定的，合同上标有“J”，该字母是经济适用住房的标志。合同第二项标明了被告出售房屋的销售许可证证号。因原告所购房产是按揭贷款购房，其房照由被告代为办理，但双方并无书面约定代办商品房产权证，原告称被告口头承诺办理商品房产权证无证据证实。 　　原审法院认为，二被告开发建设的太平区报达文化商住小区是经国家有关机关审批的微利商品房即经济适用住房，原告主张二被告按商品房出卖该小区住房，无证据证实，故原告所述被告的销售存在欺诈不成立。被告虽对银行贷款部分的购房人代办产权证，但原告并无证据证实被告有为其代办商品房产权证的义务。故原告要求被告依约为其办理商品房产权证无合同及法律依据。综上，原告的诉讼请求无理，不予支持。原审法院判决：驳回原告赵乃良的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。 　　宣判后，赵乃良不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实有误。1、一审认定原告主张二被告按商品房出卖该小区住房，无证据证实，故原告所述被告的销售存在欺诈不成立是错误的。二被上诉人在售房时借助媒体效应，采用了“商住小区”的模糊词句，带有误导性和欺骗性。2、一审判决认定微利商品房即经济适用住房是错误的。3、一审判决认定上诉人主张二被上诉人按商品房出卖小区住房无证据，事实是在诉讼中的200多人都能证明二被上诉人在售楼中是按商品房销售的。二、一审判决对上诉人的证据认定有误。三、一审判决认定合同上带有J字母，代表的是经济适用住房，代办房照无书面约定，无法证实是办理商品房房照的事实是错误的。上诉人与二被上诉人虽没有签订代办房屋产权证书面协议，但被上诉人却挨家挨户收取购房合同和购房发票，并收取了代办费，被上诉人当庭予以认可，上诉人认为被上诉人应为上诉人办理商品房产权证。四、一审判决适用法律不当。请求二审法院依法重新审理，以确实保障公民的合法权利不受侵害。被上诉人华远公司答辩称，上诉人称被上诉人售房存在欺诈行为，并承诺能为上诉人办理商品房产权证是没有事实根据和相关证据证明的。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉无理，应予驳回。被上诉人报达公司答辩称，上诉人上诉认为一审法院判决认定事实存在三点错误、对证据的认定有误的主张是不成立的，上诉人的诉讼请求与其诉讼主张没有任何法律联系。退一万步讲，上诉人主张开发商在销售过程中的欺诈行为成立，依我国合同法规定，当事人可在一年内主张变更或撤销原合同，而不是主张由开发商核发商品房房产证。因此，一审判决内容合法、程序无误，应予以维持。 　　本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。 　　在本院审理过程中，双方当事人均未举证新的证据。 　　本院认为，上诉人在原审法院的诉讼请求及本院的上诉请求中均重点阐明了二被上诉人将“经济适用住房”称作是“商品房”向其出售，存在欺诈行为；二被上诉人已承诺为其办理商品房产权证，故诉讼请求二被上诉人依约为上诉人办理商品房产权证。而本案二被上诉人开发建设的是经济适用住房，取得的亦是经济适用住房销售许可证，二被上诉人无权将经济适用住房作为商品房销售。上诉人并未举证充分的证据证实二被上诉人承诺为其办理商品房产权证。而且二被上诉人只有在向政府补交土地出让金，由政府取消其享受相应的优惠待遇，将经济适用住房变更为商品房的性质后，才具备办理商品房产权证的条件。上诉人要求二被上诉人办理商品房产权证不符合本案的客观事实及有关规定，系诉讼请求不当。如果上诉人主张二被上诉人存在欺诈行为，要求二被上诉人赔偿由此给其造成的损失，可以依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，在原审法院诉讼期间变更诉讼请求。但在原审法院审理本案的过程中，原审法院已经向上诉人行使释明权，上诉人可以变更诉讼请求，但上诉人坚持不变更其诉讼请求，故原审法院未支持上诉人的诉讼请求并无不当。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费50元，由上诉人赵乃良负担。 　　本判决为终审判决。 审 判 长 王 葳 审 判 员 韩丽梅 代理审判员 孟长战 二○○四年八月十九日 书 记 员 崔 宁