广东省惠州市中级人民法院 余德华诉中国农业银行五华县支行、广东新升实业集团有限公司房屋买卖纠纷案

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广东省惠州市中级人民法院 民事判决书 （2001）惠中法民二终字第38号 　　上诉人（原审第三人）：余德华，男，1971年11月29日，汉族，惠阳市电视台职工，住惠阳市淡水镇横三街“新升楼”第一幢6楼601号房。 　　被上诉人（原审原告）：中国农业银行五华县支行（下称五华农行），住所地五华县水寨镇华新路78号。 　　负责人李豪玉，行长。 　　被上诉人（原审被告）：广东新升实业集团有限公司（下称新升公司），住所地惠阳市淡水镇。 　　法定代表人 叶新基，董事长。 　　委托代理人 李才锐，法律顾问。 　　原审被告：叶新基，男，1965年5月26日，汉族，新升公司董事长，住惠阳市淡水镇石桥南四居委会“富华楼”A型1号303房。 　　上诉人余德华因房屋买卖纠纷一案，不服惠阳市人民法院(2001)惠阳淡民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 　　经本院审理查明：1993年1月11日，五华农行与新升公司口头约定五华农行购买惠阳市淡水镇横三街“新升搂”第一栋6楼601号房(下称601号房)。双方商定后，五华农行支付了10万元购房款给新升公司，新升公司以惠阳县新升实业发展总公司名义向五华农行出具《收款收据》。并在1994年和1995年间使用过该房屋。但双方未签订书面合同，亦没有到房管部门办理房产交易手续。后因五华农行机构改革，撤回了使用该房的工作人员，致使该房空置。 　　2000年12月之前，新升公司将上述售与五华农行的601号房，以56000元重复出售给余德华，余德华对该房屋进行装修并搬进居住。为办理房产过户手续，余德华于2001年1月18日以惠阳市新升房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》。同年2月14日，惠阳市房地产交易所出具《证明》，证实余德华购买诉争房后，于2001年2月5日在其所办理了房产交易登记手续。 　　2000年12月，五华农行发现上述房屋有人使用，遂以新升公司和叶新基侵害其合法权益为由，于2000年12月15日向原审法院起诉，请求新升公司和叶新基交付争议的房产或退还10万元购房款及利息。原审法院受理后，于2001年2月9日依法追加余德华作为本案的第三人参加诉讼。庭审时，新升公司和叶新基认可分别收取了五华农行10万元、余德华56000元的购房款，并愿意返还购房款及利息给五华农行；但不同意交付房屋给五华农行。余德华述称其向新升公司购房在先，现已在房管部门登记办证，不存在与新升公司恶意串通转移财产，其合法取得的财产应受法律保护，也不同意迁出房屋给五华农行。 新升公司及余德华分别提交了新升公司以惠阳县房产开发公司(原新升公司的挂靠单位）名义，于1991年12月29日与余德华签订、余德华购买601号房的《广东惠阳县房产开发公司购房合约》及新升公司收余德华房价款56000元的《收款收据》；此外，余德华还提交《房屋产权登记收件收据》及其在办证中所交税费的相关收据。五华农行对购房合约及《收款收据》的时间提出异议，申请鉴定并同意预交鉴定费。但新升公司及余德华在原审法院指定的期限内未提交原件。一审诉讼期间，原审法院根据五华农行申请，作出（2001）惠阳淡民初字1号民事裁定(2001年2月16日送达惠阳市房产局)，查封了上述房屋。 　　另查：新升公司企业名称原为广东省新升实业集团公司，经济性质为私营企业(有限公司)，负责人叶新基；现为广东新升实业集团有限公司，法定代表人叶新基，企业类型为有限责任公司。惠阳市淡水镇横三街“新升楼”于1993年由叶新基领取了粤房字第2969977号《房屋所有权证》。 　　原审法院审理认为：原、被告房产交易行为是发生在《中华人民共和国房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》实施之前，有支付房款及物业管理处收费收据为证。是双方真实意思表示，双方房产交易后无任何一方反悔，原、被告双方的房产买卖关系确立。但原、被告发生房产交易后至今未依法签订书面合同，未到房管部门办理产权登记手续，违反了法律规定，双方房产买卖行为无效。被告收取原告房款后又擅自转卖房产谋利，违反了民事活动应遵循的诚实信用原则，其行为属无效民事行为。第三人述称其先于原告向被告购买房产未能提供任何证据，其提供的申请办证日期是在原告起诉后，且其称在1991年12月29日向被告买房并交付使用了该房产的陈述与该房产的竣工日期和验收交付使用日期不符，故第三人述称其合法取得该房屋产权（尚未办得房产证）的意见不真实，不予采信。参照《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题意见》第五十六条的规定，原、被告补办房产权登记，就可以认定其双方交易行为有效。但因被告恶意转移财产，引起本案纠纷，被告应对本案承担全部过错责任。原告要求被告归还房产的诉讼请求，理由充分，应予支持。被告为转移财产与第三人签订房产买卖合同，其房产买卖行为属无效民事行为。双方应将因无效行为取得的财产应归还对方。被告叶新基辩称争议的房产属其个人财产与争议房产的产权证登记名称不符，不予采信。被告叶新基是被告新开公司的法定代表人，房产买卖手续均为盖有被告新升公司的印章、是其职务行为，原告把叶新基列为被告，缺乏事实法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、第四项第五项，第六十条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十五条、第六十条第三款及《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条的规定，作出判决：一、确认五华农行与新升公司的房产买卖关系成立，应在本判决发生法律效力之日三十日内到房产管理部门办理产权登记手续。二、新升公司与余德华的房产买卖属无效民事行为。余德华应于本判决发生法律效力之日起20日内迁出“新升楼”A栋601室。将房产交回给新升公司。余德华与新升公司购房造成的损失，可另行起诉追索。三、驳回五华农行对叶新基的诉讼请求。本案诉讼费用3510元由新升公司承担。 　　宣判后，上诉人余德华不服，向本院提起上诉称：一、原判前后矛盾。既然五华农行与新升公司未依法签订书面合同及办理房产买卖登记手续，被确认为无效，但为何在判决时，又确认五华农行与新升公司房屋买卖关系为有效。二、五华农行与新升公司的房产购销关系因缺乏形式要件、程序违法而无效。因为房产购销应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”以及《城市房地产转让管理规定》第七条的规定办理，否则该买卖关系不能成立。三、五华农行与新升公司在有了房产购销的意向后，长达八年多的时间未签订书面合同，表明双方并未就房产购销达成共识；但一审所作出的判决，则违返了当事人的自治原则。四、余德华与新升公司所签订的《房地产购销合同》是在平等、自愿的基础上签订的，并经房产管理部门核准，因此该购销关系成立，依法应受法律保护，且余德华属于善意取得诉争房屋的第三人。五、余德华的产权登记也应受法律保护。原审法院将经过核准登记的购销合同关系，确认为无效；把未订立书面合同，以及未经房产管理部门核准登记的房产买卖关系，确认为有效，均于法无据。综上所述，原审法院把余德华早已搬进601号房居住，且已投入巨资进行装修的房屋，交回给新升公司，属认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法作出公平、公正的判决。 　　被上诉人五华农行答辩称：一、原判事实清楚，前后不会自相矛盾。因五华农行于1993年1月11日就向新升公司购买601号房，并支付了购房款10万元。虽然五华农行与新升公司未签订购房书面合同，以及办理房产买卖登记手续，但在1994年和1995年间，五华农行就使用了该房屋，且由“新升楼”物业管理处收取了五华农行交付的管理费，这说明五华农行客观上对该房具备了拥有权；再者，双方买卖关系没有办理房产登记手续，主要是由于五华农行的机构改革，人员撤回及《城市房地产管理法》未实施所致。原审法院为此判令补办购房登记手续合理、合法。二、新升公司明知“601号房已转让给五华农行，又与余德华订立买卖关系，其行为属无效的民事行为。新升公司与余德华恶意串通私自转移五华农行的房产，侵犯了五华农行的合法权益，新升公司对此应承担全部过错责任。三、余德华与新升公司的购销关系无效，不受法律保护。因为五华农行向新升公司买房在先，综上，原判认定事实清楚，适用法律恰当，判决正确，请求二审法院予以维持。 　　被上诉人新升公司、原审被告叶新基均未作书面答辩。 　　本院认为：新升公司企业类型虽然为有限责任公司，但其实际为叶新基个人的企业，惠阳市淡水镇横三街“新升楼”于1993年由叶新基领取了粤房字第2969977号《房屋所有权证》的事实表明，在实际的经济活动中，新升公司的公司行为与叶新基的个人行为是混同的，即新升公司的公司行为就是叶新基的个人行为。因此，本案房屋买卖，应视新升公司和叶新基所为，由新升公司和叶新基共同承担责任。新升公司、叶新基将601号房前后售与五华农行、余德华，系双方的真实意思表示，内容合法，均应确认为有效。虽然五华农行与新升公司没有签订书面买卖合同，但五华农行支付10万元购房款给新升公司后，新升公司对出售给五华农行的房屋和地点己在其出具的《收据》上作了追认。五华农行虽先于余德华购房 ，但其并无办理预售登记手续，尚不能对抗第三人；而余德华购房在后，但却于2000年12月之前对该房屋进行装修并搬进居住，且在2001年2月5日在房产交易所进行了房产交易登记手续。由于新升公司、余德华的一房两卖的违约行为己导致五华农行不能实现合同目的，故五华农行与新升公司的房屋买卖关系应予解除。新升公司为此应承担履约不能的违约责任，即根据五华农行的请求返还购房款10万元给五华农行并计付法定利息给五华农行。 　　至于新升公司及余德华在一审分别提交新升公司以惠阳县房产开发公司(原新升公司的挂靠单位）名义，于1991年12月29日与余德华签订、余德华购买601号房的《广东惠阳县房产开发公司购房合约》及新升公司收余德华房价款56000元的《收款收据》的真实性问题。因五华农行对购房合约及《收款收据》的时间提出异议，申请鉴定并同意预交鉴定费。而新升公司及余德华在一审指定期限拒交原件鉴定，应视其放弃该权利，故一审对该证据的真实性不予认可正确。 　　综上，余德华上诉有理，本院予以支持；原审判决除五华农行与新升公司房产买卖关系有效本院予以维持外，其余应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四) 项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条 、第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下： 　　一、撤销惠阳市人民法院（2001）惠阳淡民初字第1号民事判决。 　　二、解除五华农行与新升公司的商品房买卖关系、买卖合同。 　　三、新升公司、叶新基应在本判决生效之日起30日内返还购房款10万元给五华农行，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息（从付款之日起计至还清款日止）给五华农行。 　　本案一、二审受理费各3510元，由新升公司、叶新基负担。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判长 黄志强 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员 许优如 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员 钟震强 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00一年十月二十四日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员 曾　莹