海南省海口市中级人民法院 吴荣钊等诉海南华美龙华商城实业公司房屋买卖纠纷案

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海南省海口市中级人民法院 民事判决书 （２０００）海中法民终字第２３２号 　　上诉人（原审原告） 吴荣钊，男，汉族，１９５４年９月８日出生，住海南省海口市机场东路１２号。 　　上诉人（原审原告） 吴基昌，男，汉族，１９３２年５月１６日出生，住海南省昌江叉河水泥厂。 　　上述两上诉人的委托代理人 刘隽青，海南坤和律师事务所律师。 　　被上诉人（原审被告） 海南华美龙华商城实业公司。住所海南省海口市机场西路昌隆公寓１０１房。 　　法定代表人 李海运，总经理。 　　委托代理人 李海虹，海口英乐律师事务所律师。 　　上诉人吴荣钊、吴基昌因与被上诉人海南华美龙华商城实业公司（以下简称华美商城）购房合同纠纷一案，不服海口市新华区人民法院（２０００）新民初字第２１６号民事判决，向本院提起上诉。本院于２０００年８月４日立案受理后，依法指定审判员李燕担任审判长，与审判员胡曙光、蔡红曼组成合议庭，共同负责对本案进行审理。本院于２０００年９月５日依法公开开庭对本案进行了审理，上诉人吴荣钊、吴基昌的委托代理人刘隽青、被上诉人华美商城的委托代理人李海虹到庭参加诉讼，陈述了案件事实，发表了辩论意见。现经合议庭评议，本案已审理终结 　　原判决认定，原、被告双方所签订的《购房合同》是经双方充分协商订立的，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，该合同合法有效，受法律保护。被告所建龙华商城Ｄ幢商品楼主体结构已于１９９４年１０月２４日完成封顶，此时离交房时间还有五个月零十天，外部装修已于１９９５年１月１５日完成，离交房时间还有三个半月，而原告就认为被告不可能按时交房和被告违约为由而拒绝支付第五期和第六期房款无事实依据，已构成违约，应承担违约责任；由于包括原告在内的其他部分买主不依约支付各期购房款，导致被告建房资金出现紧缺，造成所预售给原告的Ｄ幢的楼房比原约定的交房期延期十个月交付使用。因此，对被告延期交房的行为不确认为违约。但被告在工程竣工后，未及时申请国家有关部门对工程进行质量验收，违反了国家有关对建设工程未经验收或验收不合格不得交付使用的规定，被告未及时对工程进行验收应视为违约，也应承担相应的违约责任。按《购房合同》规定，原、被告所应支付给对方的违约金，均已超过该房款总额，对超过购房款总额部分，均不予保护。原、被告双方对在购房款总额内应支付对方的违约金均已相互抵销。原告不支付第五、第六期购房款，已违约在先，且被告未及时对已竣工的商品楼进行验收不属于根本性违约。原告以行使不安抗辩权为由，拒付后期的购房款并要求解除及返还已付的购房款无理，本院不予支持；被告要求继续履行合同理由正当，本院予以采纳。据此判决：一、原、被告双方于１９９４年１月２４日所签订的《购房合同》应继续履行；二、限原告吴荣钊、吴基昌在本判决发生法律效力后三个月内支付第五、第六、第七期房款共计人民币２２万元给被告，余款在被告办理房产所有权证并交给原告时支付。如逾期支付，则每日按购房款总额的０．１％支付违约金；三、限被告在本判决发生效力后三个月内对原告所购买的房屋进行质量验收，并保证质量是合格的前提下交给原告使用。如逾期验收导致延期交房，则按每日０．１％支付违约金；四、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费人民币７０１０元，由原告负担４２０６元，由被告负担２８０４元。 　　上诉人吴钊荣、吴基昌上诉称：１，上诉人在合同履行过程中不构成违约，依法不应承担违约责任。《购房合同》签订后，上诉人即按双方约定的付款时间与数额支付了四期购房款，此后，上诉人未再接到被上诉人的交款通知。出于对自己所购房屋的关心，上诉人几次到施工现象察看。约在１９９５年初，才看到大楼框架似乎建到了顶层，便主动到被上诉人处询问具体情况，并明确提出以当时的工程进度，还有内、外装修等属全部工程量三分之二的工作没有进行，房肯定不能在１９９５年４月１日交付使用，被上诉人应采取补救措施，但是，被上诉人对上诉人提出的要求置之不理，只是一味催促上诉人交付第五期房款，上诉人遂于拒绝。此种情形属被上诉人预期违约，上诉人行使了不按抗辩权，中止履行合同，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一、二条及《合同法》第六十八条之规定，上诉人的行为完全合法，不构成违约；２，龙华商城Ｄ幢楼房至今未通过工程验收，属被上诉人严重违约。原审认定“由于包括原告在内的其他部分买主不依约支付各项各期购房款，导致被告建房资金出现紧缺，造成所售给原告的Ｄ幢的楼房比原定的交房期延期十个月交付使用”，没有任何合法依据。购房者支付房款的多少与预售房屋的工程进度不存在因果关系。依据《城市房地产管理法》第二十九、三十条之规定，房地产开发企业应具备符合国务院规定的注册资本，且企业注册资本与投资总额的比例应符合国家有关规定，就是要求开发房地产的企业依法应具有一定的资金实力，以保障房地产消费者的交易安全。因此，工程建设资金属被上诉人自己解决的问题，不能用预期的房地产开发利润来作为自己必须履行义务的保障。否则，如果已开始建设的房地产项目，在预售中成交数量极小，收到价款极少，就可以以此为由停建？显然是不行的。被上诉人所提供的有关工程进度的证据，存在诸多疑点，原审判决认定的Ｄ幢楼工程进度证据不足。龙华商城Ｄ幢楼房至今未通过工程验收，依据国家有关建设工程未经验收不得交付使用的规定，Ｄ幢楼逾期至今未交付使用，过错责任应由其自担；３，上诉人行使不安抗辩权合理合法，不构成违约，不应承担任何违约责任。被上诉人在上诉人提出不安抗辩后，不予理睬，依据《合同法》第六十九条之规定，上诉人有权要求解除合同。被上诉人逾期交房，依据《合同法》第九十四条之规定，上诉人亦有权解除合同。被上诉人违约既成事实，依据《民法通则》第一百一十一、一百一十五条以及《合同法》第一百一十四条之规定，被上诉人应按《购房合同》第四条第九项的约定向上诉人支付违约金。综上，上诉人原审的诉讼请求合理合法，恳请二审法院查明事实，对原审判决依法改判，判令被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人经济损失３０万元，并判令解除双方所签订的《购房合同》。 　　上诉人在二审未有新的证据向法庭提交。 　　被上诉人华美商城答辩称：１，上诉人认为在履行合同的过程中其行为不构成违约，没有事实和法律依据。楼房主体结构于１９９４年１０月２３日封顶，此时离交房时间还有５个多月，外装修于１９９５年１月１５日完成，离交房时间还有三个半月，而上诉人就认为被上诉人不可能按时交房拒绝支付第五、第六期房款，没有任何事实依据，完全是一种违约行为。从适用法律来说，《合同法》自１９９９年１０月１日起施行，而《购房合同》是在１９９４年１月２４日签订，履行期限是１９９５年４月１日，所以，《合同法》不适用于本案。上诉人在１９９５年就行使不安抗辩权，显然是错误的，因当时法律并没有赋予公民这种权力；２，被上诉人所提供的两份证明工程进度的证据［隐藏工程验收记录、（２０００）琼高法民再字第５号民事判决书］，上诉人认为存在诸多疑点，怀疑其真实性和证明力。但上诉人未能提供任何证据和理由，所以这种怀疑不能成立；３，上诉人认为在期房交易的过程中，购房客户交付购房款的多少与预售房屋的工程进度不存在因果关系是错误的。发展商所以要预售期房，就是因为资金不足，如果发展商有足够的资金建设楼房，他根本不用去预售楼房，因现房的售价比期房高得多。购房客户是否按约定支付房款对工程进度起着致关重要的影响。如果在预售中期房成交量极小，收到购房款极少，后期资金不到位的情况下，发展商有可能停建楼房。被上诉人所建楼房销售情况良好，在封顶以前，建房进度进展顺利。但在１９９４年底，由于房价大跌，部分客户不愿支付房款，造成被上诉人资金紧缺。所以，原审法院认定：“由于包括原告在内的其他部分买主不依约支付各期房款，导致被告建房资金出现紧缺，造成所售给原告的Ｄ幢的楼房比原定的交房期延迟十个月交付使用”，是有事实依据的。上诉人的上诉理由证据不足，适用法律不当。原审法院的判决合理合法，应予维持。 　　被上诉人在二审未有新证据向法庭提交。 　　经审理查明，法庭围绕双方当事人争议的焦点，调查事实如下： 　　１９９４年１月２４日，吴荣钊、吴基昌与华美商城订立《购房合同》一份。合同规定：吴荣钊、吴基昌购买华美商城位于海口市龙华路龙华商城Ｄ幢二层２０３号房，建筑面积１０９．９８平方米，售价每平方米３８００元，房屋总价款４１７９２４元。购房款分八期付清，即合同签订生效当日付首期房款（定金）４万元；在房屋施工达到±０．０００时十日内支付第二期房款４万元；在主体结构完成至五层后十日内支付第三期房款４万元；在主体结构完成至十五层后十日内支付第四期房款４万元；在主体结构封顶十日内支付第五期房款８万元；在外装修完毕十日内支付第六期房款１０万元；在房屋交付使用时支付第七期房款４万元；余款在华美商城为吴荣钊、吴基昌办理完房屋产权证后的同时付清。华美商城应于１９９５年４月１日前将房屋交给吴荣钊、吴基昌验收使用。如吴荣钊、吴基昌不能按时支付第二期以后的每期房款，每逾期一天，应按总房款０．１％做为滞纳金偿付给华美商城；如吴荣钊、吴基昌交款后，华美商城未能在合同规定期限内将房屋交付吴荣钊、吴基昌使用（除不可抗力原因外），每逾期一天，华美商城应按购房款总额０．１％向吴荣钊、吴基昌支付滞纳金。合同签订后，吴基昌于１９９４年１月２９日支付了首期房款（定金）４万元，此后，吴基昌还于同年４月７日、５月２７日、９月３０日支付了第二、三、四期购房款共计１２万元，至此，吴基昌支付四期房款共计１６万元。但第五期以后的购房款吴荣钊、吴基昌以华美商城不可能按时交付房屋而拒绝交付。华美商城至今未将２０３号房交给吴荣钊、吴基昌使用。２０００年２月２５日，吴荣钊、吴基昌以华美商城违约未能依约交房向原审法院提起诉讼，要求解除合同，华美商城赔偿经济损失３０万元，故引起纠纷。另查明，华美商城所建的龙华商城Ｄ幢商品房共有２４层，１８８套房。１９９４年３月３日施工到±０．０００，同年５月２日施工到第五层，同年８月５日施工到第十五层，同年１０月２３日主体工程封顶，１９９５年１月１５日外装修结束。现已有部分买主入住，但该幢楼房至今未经国家有关部门进行质量验收。再查，华美商城在与吴荣钊、吴基昌订立《购房合同》时，已具有房地产开发经营权，并已完成了该幢商品楼的国土、规划、城建等合法手续。１９９５年５月１８日补办了房产预售许可证。 　　另查，吴荣钊、吴基昌第五期房款８万元应于１９９４年１１月２日前支付而至今未付，逾期５年零３２３天；第六期房款１０万元应于１９９５年１月２５日前支付而至今未付，逾期５年零２４０天；华美商城应于１９９９年４月１日将房屋交吴荣钊、吴基昌使用但至今未交付，逾期５年零１７１天，上述逾期时间均从逾期次日起算至２０００年９月２０止。 　　本院所确认的上述事实有吴荣钊、吴基昌与华美商城订立的《购房合同》、华美商城出具的四份收据、营业执照副本、国有土地使用权证、建设规划许可证、建设施工通知书、房产预售许可证、隐蔽工程验收记录、海南省高级人民法院（２０００）琼高法民再字第５号民事判决书及双方当事人陈述等在卷为凭，这些证据经过质证，可以做为认定事实的证据。 　　本院认为，根据本案事实，处理意见如下： 　　华美商城依法成立，并办理了房产预售许可证，具有开发、预售商品房的主体资格。吴荣钊、吴基昌与华美商城签订的《购房合同》，是在平等互利、等价有偿的原则下，经过协商一致，自愿达成的，它完全符合现行的政策和法律。因此，原审认定《购房合同》为有效合同正确。双方当事人应严格履行。在合同的履行过程中，吴荣钊、吴基昌除了支付第一至四期的购房款１６万元外，第五至第六期的购房款１８万元吴荣钊、吴基昌以华美商城未曾通知其交款及不可能按时交房，已构成违约而拒绝支付，无事实依据，该行为显属违约，应承担违约责任。华美商城收到吴基昌、吴荣钊上述四期购房款后，虽抓紧时间进行施工，并于１９９４年１０月２３日完成了Ｄ幢商品楼主体结构的封顶工程，１９９５年１月１５日完成了外部装修，但未能按合同规定将龙华商城Ｄ幢二层２０３号房交给吴荣钊、吴基昌居住使用，亦属违约，应承担相应的违约责任。故吴荣钊、吴基昌和华美商城均应按各自违约天数并按合同约定的每日０．１％向对方支付违约金，但各方向对方所支付的违约金不能超过总房款。鉴于双方应向对方支付的违约金均已超过总房款，双方的违约责任相当，故双方的违约责任可互不追究。吴荣钊、吴基昌以其行使不安抗辩权不构成违约，要求解除合同并要求华美商城赔偿其经济损失３０万元，理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费７０１０元，由吴荣钊、吴基昌共同负担。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判长　李　燕 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员　胡曙光 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员　蔡红曼 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二０００年九月二十一日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员　伍卓斌