上海市第二中级人民法院 董晶等与高恒春等买卖合同纠纷上诉案

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上海市第二中级人民法院 民事判决书 （2005）沪二中民二（民）终字第2231号 　　上诉人（原审被告）董晶，女，1979年5月27日生，汉族，住上海市梅川路1725弄10号302室。 　　上诉人（原审被告）张惠岭，女，1924年3月27日生，汉族，住址同上。 　　两上诉人共同委托代理人宋玲娣，女，1953年9月26日生，住址同上。 　　两上诉人共同委托代理人李国毅，上海市合信律师事务所律师。 　　被上诉人（原审原告）高恒春，男，1963年1月22日生，汉族，住上海市玉田路220弄6号203室。 　　被上诉人（原审原告）杨瑞兰，女，1961年12月10日生，汉族，住址同上。 　　以上两被上诉人共同委托代理人徐海勇，上海市诚建成律师事务所律师。 　　被上诉人（原审被告）上海彩城房地产经纪有限公司，住所地上海市长逸路697号。 　　法定代表人杨雷，总经理。 　　委托代理人朱煜镇，该公司职员。 　　上诉人董晶、张惠岭因买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2005）宝民三（民）初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 　　原审查明，2005年3月1日，经上海彩城房地产经纪有限公司（以下简称：彩城公司）居间介绍，宋玲娣（系董晶之母）代表董晶（甲方）与高恒春、杨瑞兰（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》约定，乙方受让甲方坐落在上海市宝山区淞南七村27号201室系争房屋，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）423，000元；乙方于当日支付定金43，000元，同年5月20日前、交易后支付360000元（包括交易后10天内放贷），同年6月20日前支付20000元（甲方交房、水、电、煤结清、户口迁清）；双方同意，甲方于2005年6月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认，自本合同签订之日起的80日内，共同向房地产交易中心申请办理转过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算；逾期超过5日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付5日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价的 20％等。签约当日，宋玲娣出具收到高恒春购买系争房屋定金43，000元的收条。彩城公司为董晶办理系争房屋使用权转产权手续过程中，知道该房被开发商抵押，即通知了买卖双方，双方进行了协商。同年6月17日，根据原告方的要求，董晶在上述买卖合同、收条上签字。当月18日，杨瑞兰通知董晶，按约于5月20日前进行交易，因小产证至今没有办出来，造成无法交易，保留按合同第十条规定的权力。6月20日，宋玲娣回函称，系真心出售系争房屋，建议先搬入居住，待产证办下来后再进行交易等。原审另查明，系争房屋的承租人为张惠岭。张惠岭在落款时间为2005年3月1日，内容为“我同意宋玲娣同志代我出售淞南七村27号201室房产的一切事宜”及“兹授权宋玲娣同志代表我签订有关出售淞南七村27号201室房产一切事宜，代表我与你方达成的协议或签订的合同，由我承担责任”的文书上按了手印。2005年3月1日，宋玲娣代表张惠岭、董晶与彩城公司签订《上海市房地产代理合同》，委托该公司办理系争房屋产权购买事宜及相关手续，并在使用权转产权后出售系争房屋和相关手续。当日，董晶向彩城公司支付售后产权款 33，000元。7月14日，上海永通房地产有限公司开具了户名为董晶、张惠玲，金额为170，700元的购房款发票，该发票还载明，其中动迁公司已付136，965元。原审还查明，2005年2月5日，宋玲娣与彩城公司签订《委托售房协议》，委托彩城公司出售系争房屋。当月27日，杨瑞兰签署标明系争房屋为使用权房的《看房证明单（租赁 /买卖）》。 　　原审原告高恒春、杨瑞兰诉称，经彩城公司居间介绍，与董晶签订《上海市房地产买卖合同》，向董晶购买系争房屋，合同就定金及交房日期等作出明确约定。同日，原告支付定金43，000元。在具体交易日发现，系争房屋系动迁房，不仅没有小产证，且房屋存在抵押，无法进行交易。现要求解除《上海市房地产买卖合同》，董晶双倍返还定金 86，000元，彩城公司承担连带责任。 　　原审被告董晶辩称，对与原审原告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》、原告支付了43，000元、该房屋上设定有抵押的事实没有异议，但认为，原告对该房屋系使用权房是明知的；43，000元中的10000元是定金，另33，000元是使用权转产权的费用；董晶当时也不知道该房屋设定有抵押，在办理该房屋房地产权证过程中才知道被开发商抵押的事实，随后即通知了原告，不存在欺诈；合同没有约定具体交房日期，董晶没有违约。如果如原告所说是使用权房的买卖，双方合同就应当是无效的，不存在双倍返还定金。综上，不同意原告要求双倍返还定金的诉请。 　　原审被告彩城公司辩称，签订合同时工作人员就告知原审原告系争房屋是使用权房，需办理转产手续，董晶家人在原告询问时也如实告知，原告对此是明知的。原告支付的43，000元定金中，33，000元就是用于转产的费用。该公司在办理系争房屋转产手续时，发现系争房屋被开发商抵押，开发商称注销抵押需一段时间，随即告知买卖双方，双方达成协议，表示继续履行合同。原告此后反悔，要求终止合同、退还定金。该公司通知董晶后，董晶表示愿意协商，不作违约论，双方解除合同，但原告起诉至法院。原告违反诚信原则，是违约方。该公司为居间方，没有担保的义务，不应承担责任，不同意原告的诉讼请求。 　　原审被告张惠岭辩称，其委托宋玲娣出售系争房屋。2005年8月17日，原审原告与中介公司到家中，要求张惠岭盖章，即按了手印。原告方随即就起诉，显然是在欺骗张惠岭。现同意解除合同，但张惠岭没有过错，故不同意原告方双倍返还定金的要求。 　　原审审理中，各方当事人确认，系争房屋至今未取得房地产权证。张惠岭表示，当时确实委托宋玲娣办理房屋出售手续，但加盖手印时不知道委托书的内容，现知道了委托书的内容，对此是认可的。 　　原审法院认为，董晶、张惠岭委托彩城公司办理系争房屋使用权转产权手续，其与原审原告就系争房屋所订《上海市房地产买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，应为合法有效。合同约定在签订合同之日即2005年3月1日起80日内办理系争房屋房地产权利过户手续，现因案外人将该房屋抵押，至今无法办理过户手续，依法应由董晶承担违约责任。原告方要求解除合同，并双倍返还定金的诉请，可予准许。董晶承担责任后，可依法与有关责任人解决。董晶、张惠岭关于未违约的意见，法院不予采纳。董晶认为43，000元中仅有10000元为定金，与宋玲娣所出具的收到定金43，000元的收条不符，不予采信。原告方要求彩城公司承担连带责任，于法无据，不予准许。 　　原审法院审理后，作出判决：一、解除原告高恒春、杨瑞兰与被告董晶就宝山区淞南七村27号201室房屋所订《上海市房地产买卖合同》；二、被告董晶于本判决生效之日起十日内，双倍返还原告高恒春、杨瑞兰定金人民币86，000元；三、原告高恒春、杨瑞兰的其他诉讼请求，不予支持。 　　董晶、张惠岭不服，上诉称：系争房屋被开发商抵押并非上诉人一方的过错，且该抵押发生在双方签订房屋买卖合同之后。双方约定的定金数额为10000元，并非 43000元，彩城公司也作了证明。出具43000元收据是宋玲娣，并且是两上诉人的共同委托代理人，故由董晶一人返还定金等不公。据此，两上诉人请求本院依法撤销原审判决第一、二项，双方继续履行系争房屋的买卖合同。 　　高恒春、杨瑞兰辩称：造成双方无法继续履行合同责任在于上诉人一方。相关证据均已证实定金是43000元，董晶也在宋玲娣出具的收条上签字认可，而彩城公司的陈述不能作为证据。原审判决正确，应予维持。 　　彩城公司辩称：其承担的是居间行为，双方均到场协商，上诉人一方所述是事实。故该公司同意上诉人一方的诉请。 　　本院审理查明，2005年12月6日，有关房屋主管部门颁发了系争房屋的房地产权证。 　　以上事实，有系争房屋的产权证，以及原审法院及本院的庭审、谈话笔录等证明。 　　原审判决认定的其他事实无误。 　　本院认为，当事人双方基于自己的真实意思表示，依法签订的约定各自民事权利和义务的合同，法律应予保护，且双方当事人均应全面履行。虽然目前系争房屋已取得房地产权证，但是已超过了双方合同约定的期限，致高恒春、杨瑞兰一方无法依照合同的约定行使其民事权利，故作为合同一方当事人的董晶应承担违约责任。上诉人一方认为本案讼争的定金金额仅为10000元，因与双方合同的约定、定金收条等书面证据不符，本院难以采纳。原审判决准许高恒春等要求解除合同，并双倍返还定金诉请，于法有据，本院应予支持。至于系争房屋被案外人抵押致董晶等无法履行上述合同，并造成损失，董晶等可依法另案主张。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费人民币3090元，由上诉人董晶、张惠岭负担。 　　本判决为终审判决。 审 判 长 郑梅萍 代理审判员 陈 俊 代理审判员 吴 俊 二○○六年二月二十四日 书 记 员 肖 函