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上海市第二中级人民法院 董晶等与高恒春等买卖合同纠纷上诉案
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上海市第二中级人民法院 董晶等与高恒春等买卖合同纠纷上诉案
 
 

添加时间:[ 2006-10-18 21:21:18 ] 浏览次数:[ 120 ]
 

 

上海市第二中级人民法院
民事判决书

(2005)沪二中民二(民)终字第2231号

  上诉人(原审被告)董晶,女,1979年5月27日生,汉族,住上海市梅川路1725弄10号302室。
  上诉人(原审被告)张惠岭,女,1924年3月27日生,汉族,住址同上。
  两上诉人共同委托代理人宋玲娣,女,1953年9月26日生,住址同上。
  两上诉人共同委托代理人李国毅,上海市合信律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)高恒春,男,1963年1月22日生,汉族,住上海市玉田路220弄6号203室。
  被上诉人(原审原告)杨瑞兰,女,1961年12月10日生,汉族,住址同上。
  以上两被上诉人共同委托代理人徐海勇,上海市诚建成律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)上海彩城房地产经纪有限公司,住所地上海市长逸路697号。
  法定代表人杨雷,总经理。
  委托代理人朱煜镇,该公司职员。
  上诉人董晶、张惠岭因买卖合同纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(2005)宝民三(民)初字第388号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。
  原审查明,2005年3月1日,经上海彩城房地产经纪有限公司(以下简称:彩城公司)居间介绍,宋玲娣(系董晶之母)代表董晶(甲方)与高恒春、杨瑞兰(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》约定,乙方受让甲方坐落在上海市宝山区淞南七村27号201室系争房屋,转让价款为人民币(以下币种均为人民币)423,000元;乙方于当日支付定金43,000元,同年5月20日前、交易后支付360000元(包括交易后10天内放贷),同年6月20日前支付20000元(甲方交房、水、电、煤结清、户口迁清);双方同意,甲方于2005年6月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接;双方确认,自本合同签订之日起的80日内,共同向房地产交易中心申请办理转过户手续。合同第十条约定,甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款的日万分之五计算;逾期超过5日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付5日的违约金外,乙方有权单方解除合同;乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价的 20%等。签约当日,宋玲娣出具收到高恒春购买系争房屋定金43,000元的收条。彩城公司为董晶办理系争房屋使用权转产权手续过程中,知道该房被开发商抵押,即通知了买卖双方,双方进行了协商。同年6月17日,根据原告方的要求,董晶在上述买卖合同、收条上签字。当月18日,杨瑞兰通知董晶,按约于5月20日前进行交易,因小产证至今没有办出来,造成无法交易,保留按合同第十条规定的权力。6月20日,宋玲娣回函称,系真心出售系争房屋,建议先搬入居住,待产证办下来后再进行交易等。原审另查明,系争房屋的承租人为张惠岭。张惠岭在落款时间为2005年3月1日,内容为“我同意宋玲娣同志代我出售淞南七村27号201室房产的一切事宜”及“兹授权宋玲娣同志代表我签订有关出售淞南七村27号201室房产一切事宜,代表我与你方达成的协议或签订的合同,由我承担责任”的文书上按了手印。2005年3月1日,宋玲娣代表张惠岭、董晶与彩城公司签订《上海市房地产代理合同》,委托该公司办理系争房屋产权购买事宜及相关手续,并在使用权转产权后出售系争房屋和相关手续。当日,董晶向彩城公司支付售后产权款 33,000元。7月14日,上海永通房地产有限公司开具了户名为董晶、张惠玲,金额为170,700元的购房款发票,该发票还载明,其中动迁公司已付136,965元。原审还查明,2005年2月5日,宋玲娣与彩城公司签订《委托售房协议》,委托彩城公司出售系争房屋。当月27日,杨瑞兰签署标明系争房屋为使用权房的《看房证明单(租赁 /买卖)》。
  原审原告高恒春、杨瑞兰诉称,经彩城公司居间介绍,与董晶签订《上海市房地产买卖合同》,向董晶购买系争房屋,合同就定金及交房日期等作出明确约定。同日,原告支付定金43,000元。在具体交易日发现,系争房屋系动迁房,不仅没有小产证,且房屋存在抵押,无法进行交易。现要求解除《上海市房地产买卖合同》,董晶双倍返还定金 86,000元,彩城公司承担连带责任。
  原审被告董晶辩称,对与原审原告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》、原告支付了43,000元、该房屋上设定有抵押的事实没有异议,但认为,原告对该房屋系使用权房是明知的;43,000元中的10000元是定金,另33,000元是使用权转产权的费用;董晶当时也不知道该房屋设定有抵押,在办理该房屋房地产权证过程中才知道被开发商抵押的事实,随后即通知了原告,不存在欺诈;合同没有约定具体交房日期,董晶没有违约。如果如原告所说是使用权房的买卖,双方合同就应当是无效的,不存在双倍返还定金。综上,不同意原告要求双倍返还定金的诉请。
  原审被告彩城公司辩称,签订合同时工作人员就告知原审原告系争房屋是使用权房,需办理转产手续,董晶家人在原告询问时也如实告知,原告对此是明知的。原告支付的43,000元定金中,33,000元就是用于转产的费用。该公司在办理系争房屋转产手续时,发现系争房屋被开发商抵押,开发商称注销抵押需一段时间,随即告知买卖双方,双方达成协议,表示继续履行合同。原告此后反悔,要求终止合同、退还定金。该公司通知董晶后,董晶表示愿意协商,不作违约论,双方解除合同,但原告起诉至法院。原告违反诚信原则,是违约方。该公司为居间方,没有担保的义务,不应承担责任,不同意原告的诉讼请求。
  原审被告张惠岭辩称,其委托宋玲娣出售系争房屋。2005年8月17日,原审原告与中介公司到家中,要求张惠岭盖章,即按了手印。原告方随即就起诉,显然是在欺骗张惠岭。现同意解除合同,但张惠岭没有过错,故不同意原告方双倍返还定金的要求。
  原审审理中,各方当事人确认,系争房屋至今未取得房地产权证。张惠岭表示,当时确实委托宋玲娣办理房屋出售手续,但加盖手印时不知道委托书的内容,现知道了委托书的内容,对此是认可的。
  原审法院认为,董晶、张惠岭委托彩城公司办理系争房屋使用权转产权手续,其与原审原告就系争房屋所订《上海市房地产买卖合同》,未违反法律、行政法规的强制性规定,是双方真实意思表示,应为合法有效。合同约定在签订合同之日即2005年3月1日起80日内办理系争房屋房地产权利过户手续,现因案外人将该房屋抵押,至今无法办理过户手续,依法应由董晶承担违约责任。原告方要求解除合同,并双倍返还定金的诉请,可予准许。董晶承担责任后,可依法与有关责任人解决。董晶、张惠岭关于未违约的意见,法院不予采纳。董晶认为43,000元中仅有10000元为定金,与宋玲娣所出具的收到定金43,000元的收条不符,不予采信。原告方要求彩城公司承担连带责任,于法无据,不予准许。
  原审法院审理后,作出判决:一、解除原告高恒春、杨瑞兰与被告董晶就宝山区淞南七村27号201室房屋所订《上海市房地产买卖合同》;二、被告董晶于本判决生效之日起十日内,双倍返还原告高恒春、杨瑞兰定金人民币86,000元;三、原告高恒春、杨瑞兰的其他诉讼请求,不予支持。
  董晶、张惠岭不服,上诉称:系争房屋被开发商抵押并非上诉人一方的过错,且该抵押发生在双方签订房屋买卖合同之后。双方约定的定金数额为10000元,并非 43000元,彩城公司也作了证明。出具43000元收据是宋玲娣,并且是两上诉人的共同委托代理人,故由董晶一人返还定金等不公。据此,两上诉人请求本院依法撤销原审判决第一、二项,双方继续履行系争房屋的买卖合同。
  高恒春、杨瑞兰辩称:造成双方无法继续履行合同责任在于上诉人一方。相关证据均已证实定金是43000元,董晶也在宋玲娣出具的收条上签字认可,而彩城公司的陈述不能作为证据。原审判决正确,应予维持。
  彩城公司辩称:其承担的是居间行为,双方均到场协商,上诉人一方所述是事实。故该公司同意上诉人一方的诉请。
  本院审理查明,2005年12月6日,有关房屋主管部门颁发了系争房屋的房地产权证。
  以上事实,有系争房屋的产权证,以及原审法院及本院的庭审、谈话笔录等证明。
  原审判决认定的其他事实无误。
  本院认为,当事人双方基于自己的真实意思表示,依法签订的约定各自民事权利和义务的合同,法律应予保护,且双方当事人均应全面履行。虽然目前系争房屋已取得房地产权证,但是已超过了双方合同约定的期限,致高恒春、杨瑞兰一方无法依照合同的约定行使其民事权利,故作为合同一方当事人的董晶应承担违约责任。上诉人一方认为本案讼争的定金金额仅为10000元,因与双方合同的约定、定金收条等书面证据不符,本院难以采纳。原审判决准许高恒春等要求解除合同,并双倍返还定金诉请,于法有据,本院应予支持。至于系争房屋被案外人抵押致董晶等无法履行上述合同,并造成损失,董晶等可依法另案主张。据此,原审判决认定事实清楚、适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费人民币3090元,由上诉人董晶、张惠岭负担。
  本判决为终审判决。


审 判 长 郑梅萍
代理审判员 陈 俊
代理审判员 吴 俊
二○○六年二月二十四日
书 记 员 肖 函 

 

 

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