（2005）昆民一初字第96号
原告：昆明风情国际旅游（集团）有限公司（原名“昆明风情国际旅行社有限公司”）。
住所地：昆明市东风东路86号。
法定代表人：张康群，董事长。
特别授权诉讼代理人：池宏佳，昆明合众旅游资产经营管理有限公司总经理。
特别授权诉讼代理人：莫卫文，云南政通人和律师事务所律师。
原告：昆明金太阳娱乐有限公司。
住所地：昆明市春城路286号。
法定代表人：周健民，董事长。
特别授权诉讼代理人：池宏佳，昆明合众旅游资产经营管理有限公司总经理。
特别授权诉讼代理人：莫卫文，云南政通人和律师事务所律师。
被告：云南盐化股份有限公司。
住所地：昆明市拓东路石家巷10号。
法定代表人：候文虎，董事长。
特别授权诉讼代理人：邵卫锋、褚建民，云南千和律师事务所律师。
原告昆明风情国际旅游（集团）有限公司（以下简称“风情国旅”）、原告昆明金太阳娱乐有限公司（以下简称“金太阳公司”）诉被告云南盐化股份有限公司（以下简称“盐化股份”）买卖合同纠纷一案，本院于2005年4月25日受理后，依法组成合议庭，于2005年6月2日公开开庭进行了审理。原告风情国旅、金太阳公司的诉讼代理人池宏佳、莫卫文，被告盐化股份的诉讼代理人邵卫锋、褚建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告风情国旅、金太阳公司起诉称：原、被告双方于2004年11月26日就原告所有的位于昆明市春城路西侧面积为10100.93平方米的楼房（包括楼内附属设备）及7427平方米的国有土地使用权签订了买卖合同。原告于2004年12月30日按合同约定将已清空的合同标的物移交给了被告。被告至今尚欠尾款230万元未付。据此，原告特诉至法院，请求判令盐化股份承担以下责任：一、支付合同尾款230万元；二、支付合同违约金（每日690元，自2004年12月31日始计算至被告实际付清全部款项止）；三、承担本案诉讼费。
被告盐化股份答辩称：根据双方所签的合同，原告应当在房屋移交前落实好职工宿舍的出入口，因原告未履行该义务，造成被告无法封闭与职工宿舍通道的出入口，原告先履行的义务没有履行，故其起诉不能成立，被告无法履行支付合同尾款的责任。
原告风情国旅、金太阳公司针对其所主张的事实、理由，提交了如下证据材料：
1、盐化股份的营业执照及《法人授权证明书》，欲证明原、被告所签的合同合法有效；
2、《购买春城路房地产合同》、公证书、移交说明及清单、国土局批文、催欠通知，欲证明原告按合同约定全部履行完毕己方合同义务，同时证明被告违反合同约定的事实；
3、规划许可证，欲证明原告按合同约定履行了全部义务。
4、地籍调查表，欲证明地界清晰，出入口明确。
经质证，被告盐化股份对上述证据材料的真实性均无异议，但认为不能证明原告已经履行了合同约定的义务。
被告盐化股份针对其答辩观点、理由，提交了如下证据材料：
1、原、被告双方于2000年11月26日订立的《购买春城路房地产合同》，欲证明合同当事人约定了履行义务的先后顺序；
2、《房地产买卖合同补充协议》，欲证明除原告在诉状中所述的尾款外，被告已全部支付，根据合同第七条第四项，原告要先落实好出入口被告才付款；
3、《国有土地使用证》，欲证明除风情国旅宿舍外的其余土地的使用权已转让给被告；
4、《房屋所有权证》，欲证明房屋产权已转移至被告名下；
5、《全额集资建房协议》，欲证明风情国旅职工的集资款已包括土地征用费、水电配套费、办理规划设计费、基建工程费及楼层差价；
6、《集资建房配套费协议》，欲证明住户按建筑平方米面积交纳配套费，配套设施包括进入该幢住宅的场内道路，住宅环境绿化、室外供水、供电、场内排水、排污；
7、《联名抗议书》，欲证明因被告强行封闭通道，引起住户抗议；
8、照片五张，欲证明原告未落实好出入口致使业主到被告公司滋事；
9、太和派出所出具的《接处警登记表》，欲证明因出入口的问题没有解决好，业主到被告公司滋事，发生的原因是住户的道路被堵，被告向太和派出所报警；
10、盐化股份向派出所、物管处出具的报告，欲证明风情国旅未解决好后面住户的通道问题，住户与被告就通道问题协商未果；
11、协调会议纪要，欲证明通道至今未解决及住户与被告就通道问题协商未果；
12、《关于联合经营广告的协议》及《补充协议》，欲证明2005年6月30日前原告可能丧失拆除广告柱的能力；
13、《承诺书》，欲证明由风情国旅承担风情广告公司履行联营协议中的一切法律和经济责任。
经质证，原告风情国旅、金太阳公司对证据1－6的真实性无异议；对证据7－10的真实性无法确认，与本案也无关联；协调会议纪要上没有住户代表的签字，对其真实性不予认可，所涉及的通道也不在合同约定的范围内；对证据12－13的真实性无异议，但认为与本案无关。
本院认为，双方当事人对证据材料真实性没有异议的部分，本院作为诉讼证据予以确认。关于盐化股份提供的协调会议纪要，该纪要的时间及事由与《接处警登记表》相互印证，因该纪要并非参会各方形成的一致的意见，只是对参会各方的要求进行明确，虽然该纪要上住户代表没有签字，但其余参会方均签字确认，故本院对纪要上除住户代表要求外其余内容的真实性予以确认。
根据庭审和质证，本院确认本案事实如下：
2004年11月26日，风情国旅、金太阳公司与盐化股份签订《购买春城路房地产合同》，约定风情国旅和金太阳公司将其位于昆明市春城路西侧建筑面积10100.93平方米的楼房、楼房附着面积为7427平方米的土地使用权以及该地块上两层楼房及其他建筑物作价3830万元转让给盐化股份，双方还约定，风情国旅和金太阳公司在移交前把职工宿舍的出入口落实好，移交后盐化股份将会把楼房及附着土地与职工宿舍边界通道、出入口封闭，同时，双方约定楼房附着土地上有一广告柱，盐化股份同意使用到2005年6月30日，期满由风情国旅和金太阳公司负责拆除，合同交易价款为3830万元，在转让标的物所有权转移并由银行审验后支付3400万元，余款430万元待房屋清空交盐化股份后三日内支付，双方还就该房地产转让事宜约定了其他权利义务。协议订立后，盐化股份于2004年12月15日取得了转让房产的所有权，于2004年12月23日取得了转让地块的土地使用权，风情国旅、金太阳公司于2004年12月31日将转让的房地产及相关手续移交给盐化股份。风情国旅和金太阳公司在将转让标的物移交盐化股份前，在职工住宅楼靠东南角开了一条通道供住户通行，经查，该通道较窄，车辆无法正常通行。盐化股份接收转让标的物后，在封闭楼房及附着土地与职工宿舍边界通道、出入口时遭到职工宿舍住户的强烈反对，未能封闭。另，在合同约定的期间内，风情国旅、金太阳公司履行了拆除广告柱的义务。盐化股份现尚欠230万元的房地产转让款未付。
本院认为：原、被告双方所签的《购买春城路房地产合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，故该合同依法成立并有效。合同生效后，即对双方当事人具有约束力，风情国旅、金太阳公司负有将标的物所有权转移给盐化股份的义务，盐化股份负有支付相应价款的义务。本案中风情国旅、金太阳公司已向盐化股份交付标的物并转移标的物所有权，理应由盐化股份支付相应对价，但根据合同约定，风情国旅、金太阳公司在房屋移交前负有落实好职工宿舍出入口的义务，而本案中风情国旅和金太阳公司所开职工宿舍的出入口及通道较窄，无法满足住户人员及车辆的正常通行，不属于合理的通道，该义务的履行不符合约定，且该义务应在房屋移交前完成，按照约定盐化股份支付合同尾款的时间是在房屋移交后，由于职工宿舍出入口未落实好，严重妨害到盐化股份对其依约取得的标的物所有权各项权能的完整行使，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，盐化股份享有先履行抗辩权，风情国旅和金太阳公司在履行落实好职工宿舍出入口义务前要求盐化股份付清转让价款的主张，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告昆明风情国际旅游（集团）有限公司、原告昆明金太阳娱乐有限公司的诉讼请求。
案件受理费21896.40元，由原告昆明风情国际旅游（集团）有限公司、原告昆明金太阳娱乐有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审 判 长 杨 宁
代理审判员 黄 超
人民陪审员 唐红明
二○○五年十月十二日
书 记 员 金 馨
