江苏省高级人民法院 南京台中建设开发有限公司与单守仁商品房买卖合同纠纷案

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江苏省高级人民法院 民事判决书 (2003)苏民终字第064号 　　上诉人（原审被告） 南京台中建设开发有限公司（以下简称台中公司），住所地南京市江宁经济技术开发区湖滨路15号。 　　法定代表人 吴哲朗，台中公司董事长。 　　被上诉人（原审原告） 单守仁，男，1966年9月15日生，汉族，住台湾省高雄市三民区建工路547号。 　　委托代理人 陆文成，南京大陆律师事务所律师。 　　委托代理人 单秀美，女，宁都服装厂退休职工，住南京市锁金村1－1号2幢26号。 　　上诉人台中公司与单守仁因商品房买卖合同纠纷一案，不服南京市中级人民法院（2002）宁民四初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2003年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2003年4月9日开庭审理了本案，上诉人台中公司的法定代表人吴哲朗，被上诉人单守仁的委托代理人陆文成、单秀美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 　　经审理查明，台中公司系1993年2月经工商注册登记的台商独资企业，1993年12月28日领取了位于南京江宁经济技术开发区南京世界村住宅商品房外销许可证，该证有效期限自1993年12月28日－1994年12月28日。1998年12月8日，又领取了南京世界村A－E59栋住宅商品房外销许可证，有效期限自1998年12月8日－2000年12月8日。 　　1997年6月5日台中公司与单守仁签订一份商品房买卖合同，合同约定：台中公司将位于江宁经济技术开发区内的“南京世界村”占地面积500平方米的花园别墅住宅（建筑面积229平方米），以265万新台币的价格卖给单守仁，该房款中不含产权登记费、契税、土地使用权费等费用；单守仁于签约之日支付台中公司5万元新台币，余款260万元新台币在1997年6月10日前电汇到台中八信民权分社活储吴哲朗帐户；在单守仁交清全部房款即可交房；房屋须经竣工验收合格后可交付使用；如履行中发生争议协商不成，双方可向江宁县房产纠纷仲裁委员会申请调解仲裁或向法院起诉等。双方于同日还签订一份回购保证书，约定：单守仁按指定付款方式缴付房款，台中公司保证其花园别墅自交屋满五年后增值百分之百，否则台中公司愿以本契约双倍价格买回；单守仁行使上述回购权利的期限为自2002年6月30日至2003年12月31日止，在此期限内单守仁带合同、房屋产权证、土地使用权证等到台中公司位于台湾省台中市五权路576号的办事处办理买卖手续，逾期视为自行放弃上述权利；台中公司须在申请回购期内半年付款。 　　1997年6月5日签约当日，单守仁按约向台中公司支付订金5万元新台币；同月10日，支付280万元新台币；1998年1月5日，支付台中公司2.6万元新台币。台中公司的法定代表人吴哲朗提出当时人民币与新台币汇率为1：3.369，对此单守仁亦无异议。1997年6月16日，台中公司将南京世界村CN2幢别墅交付单守仁使用，当日单守仁领取了该房的房屋所有权证。2002年7月，单守仁又领取了国有土地使用权证。单守仁已对房屋进行装修。 　　另查明，南京世界村CN2幢别墅于1994年12月20日开工，1995年6月30日竣工，1995年9月5日经验收合格。 　　原审法院认为，双方争议的房屋位于南京市江宁区，依照民事诉讼法第三十四条关于专属管辖的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖，故本案应由原审法院专属管辖。单守仁购置的房屋（建筑面积229平方米）与单守仁提供的楼市信息上所涉别墅同在世界村，面积亦基本相当（所涉面积为230平方米），在台中公司无其他证据的情况下，上述楼市信息出售价格应作为本案房屋现价值的重要参照依据。单守仁购房时建筑面积每平方米价格为新台币11572元，按当时双方确认的汇率折合人民币3434.8元，现楼市信息上所涉房屋建筑面积每平方米价格为人民币2391元。故单守仁所购房屋至今未百分之百增值。双方签订商品房买卖契约后，又签订回购保证书，该保证书与商品房买卖契约不可分割，是商品房买卖契约的组成部分。双方合同不违反合同法第五十二条、五十三条的规定，故合同有效，对双方具有法律约束力。对于台中公司提出的按2001年建设部商品房销售管理办法规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售方式销售商品房的问题，因双方签订合同时，该规定尚未施行，故对双方合同约定的内容不具有溯及力。在单守仁全部按合同履行完毕，台中公司销售的房屋并未增值百分之百的情况下，台中公司应按双方合同约定收回单守仁所购房屋并双倍返还单守仁购房款。鉴于双方认可一致认可1997年签订签订合同时人民币与新台币1：3.369，故按该汇率，当时新台币265万元，折合人民币78.658355万元。故一审法院判决：1、单守仁于判决生效后一个月内，将南京市江宁经济技术开发区南京世界村CN2幢房屋退还台中公司，有关退房手续、费用，由台中公司负责办理、交纳。2、台中公司于判决生效后十日内，双倍返还单守仁购房款人民币157.31671万元。案件诉讼费17510元，由台中公司负担。 　　上诉人台中公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、双方合同约定回购手续在台湾台中市五权路576号办理，南京中院裁决由该院审理并不适法。2、判决书中认定我公司领取江宁开发区南京世界村A－E59栋住宅商品房外销许可证，该证有效期限自1998年12月8日－2000年12月8日。既然1998年12月8日商品房外销才开始，那么1997年6月5日与单守仁签订的外销商品房买卖合同应属无效。3、我公司在开发南京世界村土地时，江宁县国土局批购的土地价格为每平方米250元，目前每平方米已涨到900元以上，房屋本身的价值，要视装饰及维护情形而定，很难给予固定评价。单守仁以报纸售房广告作为价格标准，在法律上站不住脚。既然房产（包括土地）价值的涨幅已超一倍以上，则不存在双倍买回的问题。4、双方签订的“回购保证书”规定：甲方须在申请回购期内半年付款。南京中院却判决在判决后10日内付款，擅自改变买卖契约内容。请求撤销原判，另为适法之判决。 　　被上诉人单守仁答辩称：1、所谓“台湾台中民主电视公司”，经向台中市政府调查得知并无该公司。答辩人多次寻找台中市五权路576号的台中公司办事处，在没有结果的情况下，电话与台中公司董事长吴哲朗请求回购被拒绝后，依法向南京市中级人民法院起诉。2、1997年6月5日双方签订房屋买卖合同时，台中公司已具有商品房销售许可证（江宁房销字第0011号；江宁房外销字第0002号），双方订立房屋买卖合同合法有效。3、土地价格上涨并不证明原购“南京世界村”房屋价格增值，2002年6月6日《扬子晚报》C6版二手房热销网登载“南京世界村”房屋的交易价格，客观反映了“南京世界村”房屋的实际价值。4、由于答辩人申请回购已逾半年，台中公司拒绝回购，一审法院判决生效后十日内付款是公平合法的。请求二审法院依法维持判决。 　　在二审期间，台中公司提交了其委托江苏省苏地房产咨询评估有限责任公司所作的《土地估价报告》，该估价结论为：世界村E12幢别墅用地在估价期日2003年1月7日单位土地面积国有土地使用权价格为994.08元/M2。 　　本院认为，台中公司与单守仁签订商品房买卖合同和回购保证书，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且台中公司在房屋销售期间领取了南京世界村A－E59栋住宅商品房外销许可证，故应认定为有效合同。双方当事人均应按合同的约定履行义务。关于该案的管辖权问题，虽然双方在回购保证书中约定办理回购手续在台湾台中市，但并未对纠纷发生约定管辖，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条关于专属管辖的规定，因不动纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖，双方争议的房屋位于南京市江宁区，南京市中级人民法院受理该案符合法律规定。台中公司要求由台湾法院管辖的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于单守仁购买的房屋是否增值百分之百，在单守仁以报纸楼市信息作为证据证明自己主张的情况下，台中公司现仅证明土地增值超过百分之百，并无证据证明该房价已上涨了百分之百，该抗辩不具针对性，不能成立。一审法院依据同为世界村别墅的楼市信息以及已生效的南京市中级人民法院（2000）宁民初字第80号的民事判决所认定的事实，认定单守仁所购房屋至今未百分之百增值，并无不当。关于一审法院判决台中公司于判决生效10日内付款是否改变买卖契约内容的问题，台中公司与单守仁在回购保证书中约定台中公司须在申请回购期内半年付款，单守仁现依约向台中公司申请回购已逾半年，一审法院判决台中公司于判决生效后十日内付款，并未改变双方的约定。台中公司该上诉理由亦不成立，本院不予采纳。 　　据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费17510元，由台中公司负担。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判长 马　荣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判员 晋海莉 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判员 张晓岚 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00三年五月二十六日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 书记员 杭　涛