（2005）昆民一初字第133号
原告：云南盐化股份有限公司。
住所地：昆明市拓东路石家巷10号。
法定代表人：候文虎，董事长。
特别授权诉讼代理人：邵卫锋、褚建民，云南千和律师事务所律师。
被告：昆明风情国际旅游（集团）有限公司（原名“昆明风情国际旅行社有限公司”）。
住所地：昆明市东风东路86号。
法定代表人：张康群，董事长。
特别授权诉讼代理人：池宏佳，昆明合众旅游资产经营管理有限公司总经理。
特别授权诉讼代理人：莫卫文，云南政通人和律师事务所律师。
被告：昆明金太阳娱乐有限公司。
住所地：昆明市春城路286号。
法定代表人：周健民，董事长。
特别授权诉讼代理人：池宏佳，昆明合众旅游资产经营管理有限公司总经理。
特别授权诉讼代理人：莫卫文，云南政通人和律师事务所律师。
原告云南盐化股份有限公司（以下简称“盐化股份”）诉被告昆明风情国际旅游（集团）有限公司（以下简称“风情国旅”）、被告昆明金太阳娱乐有限公司（以下简称“金太阳公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2005年4月25日受理后，依法组成合议庭，于2005年6月2日公开开庭进行了审理。原告盐化股份的诉讼代理人邵卫锋、褚建民，被告风情国旅、金太阳公司的诉讼代理人池宏佳、莫卫文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告盐化股份起诉称：原、被告双方于2004年11月26日签订了《购买春城路房地产合同》和《房地产买卖合同补充协议》，约定由原告出资3830万元购买两被告所有的位于昆明市春城路西侧的房产和附着的国有土地使用权及附属物。根据合同，两被告承诺在转让标的物移交前把职工宿舍的出入口落实好，同时两被告承诺在2005年6月30日前派人拆除交易房屋附着土地上的广告柱。然而，两被告至今仍未落实好职工宿舍的出入口，并且两被告与广告柱的使用公司签订了至2010年12月29日到期的联合经营广告的补充协议，由此存在可能丧失拆除广告柱的能力。据此，原告特诉至法院，请求判令：一、确认两被告的行为违约，原告在两被告落实好职工宿舍出入通道前不应支付合同尾款230万元；二、两被告先履行落实好职工宿舍出入口的义务；三、两被告承担本案诉讼费。
被告风情国旅与金太阳公司答辩称：根据合同约定，广告柱是2005年6月30日拆除，期限未满，原告不能据此享有抗辩权；关于封闭通道的问题，被告已经按照规划局规划图所列的出入口落实了通道，故原告的请求不能成立。
原告盐化股份针对其所主张的事实、理由，提交了如下证据材料：
1、原、被告双方于2000年11月26日订立的《购买春城路房地产合同》，欲证明合同当事人约定了履行义务的先后顺序；
2、《房地产买卖合同补充协议》，欲证明除被告主张的尾款外，原告已全部支付，根据合同第七条第四项，被告要先落实好出入口原告才付款；
3、《国有土地使用证》，欲证明除风情国旅宿舍外的其余土地的使用权已转让给原告；
4、《房屋所有权证》，欲证明房屋产权已转移至原告名下；
5、《全额集资建房协议》，欲证明风情国旅职工的集资款已包括土地征用费、水电配套费、办理规划设计费、基建工程费及楼层差价；
6、《集资建房配套费协议》，欲证明住户按建筑平方米面积交纳配套费，配套设施包括进入该幢住宅的场内道路，住宅环境绿化、室外供水、供电、场内排水、排污；
7、《联名抗议书》，欲证明因原告强行封闭通道，引起住户抗议；
8、照片五张，欲证明被告未落实好出入口致使业主到原告公司滋事；
9、太和派出所出具的《接处警登记表》，欲证明因出入口的问题没有解决好，业主到原告公司滋事，发生的原因是住户的道路被堵，原告向太和派出所报警；
10、盐化股份向派出所、物管处出具的报告，欲证明风情国旅未解决好后面住户的通道问题，住户与原告就通道问题协商未果；
11、协调会议纪要，欲证明通道至今未解决及住户与原告就通道问题协商未果。
12、《关于联合经营广告的协议》及《补充协议》，欲证明2005年6月30日前被告可能丧失拆除广告柱的能力；
13、《承诺书》，欲证明由风情国旅承担风情广告公司履行联营协议中的一切法律和经济责任。
经质证，被告风情国旅、金太阳公司对证据1－6的真实性无异议；证据7－10的真实性无法确认，与本案也无关联；协调会议纪要上没有住户代表的签字，对其真实性不予认可，所涉及的通道也不在合同约定的范围内；对证据12－13的真实性无异议，但认为与本案无关。
被告风情国旅、金太阳公司针对其答辩观点、理由，提交了如下证据材料：
1、盐化股份的营业执照及《法人授权证明书》，欲证明原、被告所签的合同合法有效；
2、《购买春城路房地产合同》、公证书、移交说明及清单、国土局批文、催欠通知，欲证明被告按合同约定全部履行完毕己方合同义务，同时证明原告违反合同约定的事实；
3、规划许可证，欲证明被告按合同约定履行了全部义务；
4、地籍调查表，欲证明地界清晰，出入口明确。
经质证，原告盐化股份对上述证据材料的真实性均无异议，但认为不能证明被告已经履行了合同约定的义务。
本院认为，双方当事人对证据材料真实性没有异议的部分，本院作为诉讼证据予以确认。关于盐化股份提供的协调会议纪要，该纪要的时间及事由与《接处警登记表》相互印证，因该纪要并非参会各方形成的一致的意见，只是对参会各方的要求进行明确，虽然该纪要上住户代表没有签字，但其余参会方均签字确认，故本院对纪要上除住户代表要求外其余内容的真实性予以确认。
根据庭审和质证，本院确认本案事实如下：
2004年11月26日，风情国旅、金太阳公司与盐化股份签订了《购买春城路房地产合同》，约定风情国旅和金太阳公司将其位于昆明市春城路西侧建筑面积10100.93平方米的楼房、楼房附着面积为7427平方米的土地使用权以及该地块上两层楼房及其他建筑物作价3830万元转让给盐化股份，双方还约定，风情国旅和金太阳公司在移交前把职工宿舍的出入口落实好，移交后盐化股份将会把楼房及附着土地与职工宿舍边界通道、出入口封闭，同时，双方约定楼房附着土地上有一广告柱，盐化股份同意使用到2005年6月30日，期满由风情国旅和金太阳公司负责拆除，双方还就该房地产转让事宜约定了其他权利义务。协议订立后，盐化股份于2004年12月15日取得了转让房产的所有权，于2004年12月23日取得了转让地块的土地使用权，风情国旅、金太阳公司于2004年12月31日将转让的房地产及相关手续移交给盐化股份。风情国旅和金太阳公司在将转让标的物移交盐化股份前，在职工住宅楼靠东南角开了一条通道供住户通行，经查，该通道较窄，车辆无法正常通行。盐化股份接收转让标的物后，在封闭楼房及附着土地与职工宿舍边界通道、出入口时遭到职工宿舍住户的强烈反对，未能封闭。另，在合同约定的期间内，风情国旅、金太阳公司履行了拆除广告柱的义务。
本院认为：原、被告双方所签的《购买春城路房地产合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同依法成立并有效。合同生效后，即对双方当事人具有约束力，根据合同约定，风情国旅、金太阳公司在房屋移交前负有落实好职工宿舍出入口的义务，本案中风情国旅和金太阳公司在移交前为职工宿舍开通了出入口，虽然双方并未就所开通道作过具体明确的约定，但依据一般社会及行业标准进行判断，所开通的出入口应符合一个合理谨慎之人可以期待的要求，即满足职工宿舍住户及车辆安全、合理的通行，而本案中风情国旅和金太阳公司所开职工宿舍的出入口及通道较窄，无法满足住户人员及车辆的正常通行，不属于合理的通道，因此，风情国旅与金太阳公司未适当履行落实好职工宿舍出入口的义务，构成违约，应当继续履行落实好职工宿舍出入口的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告昆明风情国际旅游（集团）有限公司与被告昆明金太阳娱乐有限公司未按约落实好职工宿舍出入口的行为构成违约；
二、被告昆明风情国际旅游（集团）有限公司与被告昆明金太阳娱乐有限公司于判决生效后履行落实好职工宿舍出入口的义务。
案件受理费21510元，由被告昆明风情国际旅游（集团）有限公司、昆明金太阳娱乐有限公司承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审 判 长 杨 宁
代理审判员 黄 超
人民陪审员 唐红明
二○○五年十月十二日
书 记 员 金 馨
