上海市第一中级人民法院 李昌明、上海四明永达实业有限公司与上海南房集团豫园物业管理有限公司房屋纠纷案[公房转让]

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上海市第一中级人民法院 民事判决书 　 (1999)沪一中民终字第437号 　 　　上诉人(原审被告) 李昌明，男，1961年6月生，汉族，住所地本市薛弄底街13弄9号，居住地本市旧校场路11弄6号603室。 　　委托代理人 高金祥，男，退休，住本市严中路173弄7号201室。 　　委托代理人 刘崇生，男，上海华隆五金厂工作，住本市福佑路389号。 　　上诉人(原审被告) 上海四明永达实业有限公司(以下简称四明公司)，住所地上海城西私营经济开发区。 　　法定代表人 葛诗明，经理。 　　被上诉人(原审原告) 上海南房集团豫园物业管理有限公司(以下简称豫园物业公司)，住所地本市河南南路309弄3号。 　　法定代表人 庞海岑，经理。 　　委托代理人 胡志龙，豫园物业公司职员。 　　委托代理人 周洵扬，上海市南方律师事务所律师。 　　上诉人李昌明、四明公司因房屋纠纷一案，不服上海市南市区人民法院(1998)南民初字第2906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李昌明及其委托代理人高金祥、刘崇生，上诉人四明公司之法定代表人葛诗明，被上诉人豫园物业公司之委托代理人胡志龙、周洵扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 　　原审认定：根据建设部《城市公有房屋管理规定》，成套可售公有房屋的使用权不得交易。四明公司与李昌明之间擅自买卖旧校场路11弄6号603室(即系争房屋)公有房屋使用权的行为，违反现行规章，应属无效。故四明公司收取李昌明的钱款应予返还。根据上海南房集团有限公司的授权，豫园物业公司有权经营管理出租公有房屋，故豫园物业公司要求终止与李昌明的租赁合同，收回房屋依法应予支持。李昌明认为其与四明公司的买卖行为已超过诉讼时效不符合事实。另豫园物业公司在李昌明与四明公司提交有明显错误的“住房调配单”时，仍给予办理进户手续，实属不该，应予批评。为此，作出判决：一、上海四明永达实业有限公司与李昌明买卖本市旧校场路11弄6号603室公房使用权之协议无效。上海四明永达实业有限公司应返还李昌明人民币187000元。二、终止上海南房集团豫园物业管理有限公司与李昌明之间的本市旧校场路11弄6号603室公房租赁关系，李昌明应在本判决生效日起七天内迁出本市旧校场路11弄6号603室，迁至本市薛弄底街13弄9号。本市旧校场路11弄6号603室由上海南房集团豫园物业管理有限公司收回。案件受理费人民币50元，由李昌明与上海四明永达实业有限公司各半负担。判决后，李昌明与四明公司不服，上诉于本院。两上诉人诉称：其转让系争公房之使用权的行为是合法的，李昌明取得系争房屋的租赁凭证经有关部门批准。故要求驳回豫园物业公司之诉讼请求。李昌明另诉称：现豫园物业公司之法定代表人为庞海岑，但其公司营业执照上法定代表人为魏祖康，其豫园物业公司诉讼主体不合格。豫园物业公司则表示服从原判。 　　本院经审理查明，1996年10月上海恒大房地产开发公司将系争房屋使用权有偿转让给四明公司。四明公司未办理系争房屋租赁手续。同年11月22日，四明公司与李昌明签订《物业委托代理协议》，协议明确李昌明委托四明公司认购系争房屋，价格为人民币187000元，四明公司将李昌明作为本单位职工(实际上李昌明并非是四明公司的职工)，将系争房屋调配给李昌明，并向李昌明出具住房调配单。调配的原因为增配，解决困难。盖有“上海发达工贸总公司解困办公室”印章。李昌明给付四明公司人民币187000元后，于1996年11月29日取得系争房屋的公房租赁凭证。1998年9月系争房屋被列入动迁范围，期间，豫园物业公司发现四明公司向李昌明出具的住房调配单有误，并发现李昌明通过向四明公司买卖取得系争房屋使用权后，遂诉至原审法院，要求确认四明公司与李昌明之间的公有房屋使用权买卖无效，终止与李昌明房屋租赁合同，收回系争房屋。另查明：李昌明另购有本市薛弄底街13弄9号私房(14.8平方米)。1996年9月24日，李昌明将户口迁入该房，李昌明在系争房屋内无户籍。系争房屋为成套可售公房。在本院审理中，李昌明认为其与四明公司之间有偿转让系争房屋使用权是合法的，其依据是《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》中第五十二条、第五十六条之规定。 　　本院认为：公民、法人的民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据国家建设部《城市公有房屋管理规定》及本市有关房管政策之规定，成套可售公有房屋的使用权不得交易，擅自买卖公房使用权的，该买卖合同无效。现四明公司与李昌明之间名为调配实为有偿转让系争房屋使用权之行为，违反上述规定，当属无效。原审法院根据查明的事实依法所作的判决并无不当。李昌明与四明公司上诉要求确认双方之间转让系争房屋使用权之协议有效，缺乏事实和法律依据。李昌明另要求确认豫园物业公司之诉讼主体不合格，依据不足。上诉人李昌明、四明公司之上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，本院判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　上诉案件受理费人民币50元，由李昌明与上海四明永达实业有限公司各半负担。 　　本判决系终审判决。 　 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判长 陆荷花 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员 魏海虹 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员 马 丽 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 一九九九年三月三十一日 　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员 吴 斌