黑龙江省大庆市中级人民法院 大庆市义耕房地产开发有限公司诉寇德枢房屋买卖纠纷案

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黑龙江省大庆市中级人民法院 民事判决书 （2002）庆民再字第43号 　　原审上诉人 大庆市义耕房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区。 　　法定代表人 刘晓峰，职务董事长。 　　委托代理人 鲁显军，大庆市庚辰律师事务所律师。 　　原审被上诉人 寇德枢，男，1958年1月12日出生，汉族，黑龙江省齐铁分局龙凤火车站工人，住大庆市龙凤区4号楼4单元502室。 　　委托代理人 邓学生，大庆市庆城律师事务所律师。 　　原审上诉人大庆市义耕房地产开发有限公司与原审被上诉人寇德枢房屋买卖纠纷一案，本院于2002年3月7日作出（2002）庆民终字第35号判决，已经发生法律效力。原审上诉人大庆市义耕房地产开发有限公司不服，向本院提出申诉，本院依法组成合议庭，于2002年8月22日公开开庭审理了此案，双方当事人及诉讼代理人到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。 　　原审经查，1998年8月24日，义耕公司与寇德枢签订了一份商品房购销合同，义耕公司将位于大庆市龙凤区火车站前正在建设中的商业服务楼38号房屋预售给寇德枢，房屋建筑面积65.4平房米，售价为每平米4200元，总价款为274680.00元，合同签订后，寇德枢按约定交付了购楼款。1999年10月，义耕公司将商服楼钥匙交给寇德枢，寇德枢开始对该房屋进行装璜，装置了石膏棚顶后该房屋渗漏，致石膏棚顶脱落，寇德枢向义耕公司提出该房屋存在质量问题，并要求维修。义耕公司为寇德枢更换了棚顶的石膏板，因该房屋渗漏原因没有找到，房屋继续渗漏，致使石膏板再次脱落。 　　另查明，寇德枢在接收该房屋后未投入使用，亦未办理该商服楼的产权证，现义耕公司已取得该商服楼的土地使用证，建设工程规划许可证，商品房预售许可证。 　　2001年5月10日大庆市中级人民法院司法诉讼证据鉴定中心对该房屋进行鉴定，鉴定结论为：该楼房主体工程完好，坚固，屋面工程中该房屋侧墙与后墙相接楼板角处有渗漏，屋面防水在薄弱处如（24）轴与（25）轴间变形缝处，（a）轴与（H）轴间变形缝处施工处理不慎或因沉降不均，温浸差过大产生微裂是可能的，致使雨水或积雨缓缓渗至保温层内，再经保温层集中渗漏至38号房间内。 　　再查明，1999年9月17日大庆市义耕房地产开发有限公司与大庆市龙凤区第二物业管理处签订了一份物业管理委托合同书，义耕公司将龙凤火车站前商服综合楼的维修、养护、管理委托给大庆市龙凤区第二物业管理处。 　　原审法院认为，原、被告签订的商品房购销合同符合自愿原则，并不违反法律规定，被告具有房屋所有权的实体资格，因此合同成立、有效。原告在装修过程中发现房屋质量存在瑕疵，原告为此要求被告方进行维修，被告方为原告更换了石膏板，视为被告已着手维修，因此被告主张没有为原告进行过维修，不能成立。由于房屋继续渗水，石膏板再次脱落，原告已无法按预期计划使用房屋，说明房屋质量出现瑕疵已影响到合同目的实现。双方经协商，没有达成一致意见，现被告已明确表示其不再承担维修义务，合同已无法继续履行，被告已构成根本违约，原告有权要求解除合同，其主张成立。被告银行同期储蓄利率赔偿损失。原告主张由被告承担违约金，因合同已约定，原告主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百四十八条之规定判决：一、解除原、被签订的商品房购销合同；二、原告返还被告位于大庆市龙凤区火车站前的商业服务楼38号房屋；三、被告返还原告购房款274，680，00元，支付利息41，436，00元。 　　本院二审审理后维持原审法院的判决。 　　本案在再审期间，物业公司与义耕公司已找到38号商服楼的渗漏原因是：一楼地下管线有多处漏点，致使地沟积水渍泡管线形成蒸汽，并使沉降缝内的蒸汽冷凝水倒流38号室内，由于该室长期封闭，且室内温度高，形成了一个水气循环状态，并致使该室石膏天棚下坠。现地下管线已完全修复。 　　本院经再审认为：原、被告签订的商品房购销合同符合自愿原则，并不违反法律规定，被告具有房屋所有权实体资格，因此合同成立、有效，且已实际履行（交付房屋、交清房款）。本案双方对商品房购销行为及过程不存在任何争议，争议的是该房维修责任问题。商品房作为一种特殊的商品，应遵循和适用《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体质量不合格的，购买人有权退房。”该房屋经鉴定，主体结构质量合格，只是存在房屋质量瑕疵，出售方不构成根本违约，购房合同不应解除。该案争议的房屋有新的证据证明，房屋渗漏的原因不属主体质量不合格，故要求退房的理由不能成立。但售房方有维修之附随义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、第一百八十四条之规定，判决如下： 　　一、撤销一、二审判决； 　　二、驳回寇德枢的退房请求； 　　三、由义耕公司对龙凤区火车站前38号商服楼损坏部分进行维修； 　　四、由义耕公司赔偿寇德枢经济损失53501.00元。 　　案件受理费一审9245元、二审7565元由义耕公司承担。再审7565元由寇德枢承担。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判长 赵国春 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员 于志有 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员 刘清贤 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00二年十一月二十日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员 何永泉