广东省深圳市中级人民法院 大庆市人民政府驻深圳办事处与李曼宁等商品房买卖合同纠纷上诉案

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广东省深圳市中级人民法院 民事判决书 （2002）深中法房终字第1143号   　　上诉人（原审被告）：大庆市人民政府驻深圳办事处（简称大庆驻深办），地址：深圳市罗湖区布心花园14栋114室， 　　法定代表人：薛庆山，主任。 　　委托代理人：王宇新、解玉坤，均为广东闻天律师事务所律师。 　　被上诉人（原审原告）：李曼宁，女，汉族，1972年4月15日生，住：深圳市农林路农科中心香珠花园A栋1409号。 　　委托代理人：佟恺祥，广东全海律师事务所律师。 　　被上诉人（原审被告）：长春市人民政府驻深圳办事处（简称长春驻深办），地址：深圳市福田区八卦二路鹏益花园2栋13楼。 　　法定代表人：陈振森，主任。 　　被上诉人（原审被告）深圳市澳康达房地产开发有限公司（简称澳康达公司），地址：深圳市罗湖区人民北路121号水产大厦13楼， 　　法定代表人：谢学松。 　　被上诉人（原审被告）：深圳市嘉联德物业管理有限公司（简称嘉联德公司），地址：深圳市罗湖区人民北路121号水产大厦13楼， 　　法定代表人：陈楚民。 　　被上诉人（原审被告）：长春市人民政府，地址：长春市人民大街75号， 　　法定代表人：李述。 　　原审第三人：招商银行深圳福田支行（简称福田招行），地址深圳市福田区华福路5号南光大厦一楼西侧。 　　负责人：陈平，行长。 　　委托代理人：谭路、陈伟洪，均为该行业务员。 　　原审第三人：深圳市庆鹰实业有限公司（简称庆鹰公司），住所深圳市南山区南油大道世纪广场C座1层19号B室。 　　法定代表人：薛庆山。 　　原审被告：大庆市人民政府，住所黑龙江大庆市东风路19号。 　　法定代表人：王志斌。 　　上列上诉人因商品房买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2001）深福法房初字第1670号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 　　一审查明，经审理查明，大庆大厦位于深圳市福田区深南大道，为33层办公楼，预售许可证号为深房许字(1999)009号。 　　2000年7月11日大庆驻深办在深圳特区报第29版作广告称，大庆大厦免三成首期，买主只需交纳定金就可开始做银行按揭。 　　2000年8月24日原告(买方、乙方)与四被告大庆驻深办、长春驻深办、澳康达公司、嘉联德公司(卖方、甲方)签订1份《深圳市房地产买卖合同(预售)》及补充合同，约定乙方向甲方购买大庆大厦23层H号房，建筑面积74.1平方米，总金额为611917元，乙方应于签约当日付181917，余款43万元向有关银行办妥抵押贷款手续。甲方须于2000年9月30日将本合同规定之险收合格的房地产交付乙方使用。合同第八条第二款约定甲方不按规定时间交付房地产时，延期超过30天，乙方有权单方解除合同并书面通知甲方，甲方应10天内将乙方已付的一切款项(不计利息)退还乙方，并支付房地产价款10%的违约金。合同附表五约定，本合同中甲方的义务和责任全部由大庆驻深办独立履行和承担，长春驻深办、澳康达公司、嘉联德公司不承担有此而引发的任何法律和经济责任。补充合同中第三条约定“因甲方过错而不能按约定时间交付房地产邓乙使用权的，甲方应当向乙方支付违约金。违约金数额炎全部房地产价款的--。(注：此处未填写)双方未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金，造成乙损失的，甲方除支付违约金外，还应当负赔偿责任。甲方超过约定时间90日仍不交付房地产的，乙方有权单方解除合同，但双方另有约定的除外。甲方接到乙方解除合同的书面通知后，应在10天内将乙方已付的一切款项(不计利息)退还，并支付双方约定的违约金。造成乙方损失的，还应当负赔偿责任。” 　　同日原告(乙方)与被告大庆驻深办(甲方)签订1份《大庆大厦借款协议书》，约定，乙方购买甲方开发的物业“大庆大厦”23楼H号房，因资金融通需要向甲方申请借款161917元，应在2003年7月12日之前偿还。原告于同日出具了1份收到161917元的借款借据给大庆驻深办。原告于2000年7月12日付给大庆驻深办购买上述房屋定金人民币2万元，与大庆驻深办签订借款协议中约定的借款并没有借给原告，原告未将剩余首期款167846元付给大庆驻深办。 　　2000年2月25日四被告大庆驻深办、长春驻深办、澳康达公司、嘉联德公司向第三人福田招行出具1份授权书，授权关于大庆大厦楼宇按揭手续由澳康达公司办理，如按揭款项审批下来，同意划入大庆驻深办的388166871001帐号，期限至按揭结束为止。2000年3月1日四被告又出具1份协议书称，经四被告协商同意第三人庆鹰公司为大庆大厦按揭提供不可撤销回购担保，以后所有大庆大厦楼宇按揭客户的回购责任均由庆鹰公司负责。 　　2000年8月24日原告(借款人、乙方)与第三人福田招行(贷款人、甲方)签订1份《个人住房贷款合同》，约定乙方购买上述房产向甲方申请个人住房贷款43万元，期限120个月，具体放款日期以借款借据为准，利率为月4.65‰，根据中国人民银行的有关规定进行调整。乙方以全部贷款分月等额还本付息。同日双方又签订1份《个人住房贷款抵押合同》，约定原告(抵押人)向第三人福田招行(抵押权人)申请个人住房贷款43万元，以其购买的大庆大厦23层H号房作为抵押物。 2000年8月29日第三人庆鹰公司向福田招行出具1份《个人住房贷款不可撤销担保书》，主要内容为承诺对原告向福田招行申请的个人住房贷款承担连带保证责任，为不可撤销担保，保证金额为贷款合同项下的贷款本金43万元和利息及其它一切有关费用，保证责任期限自2000年9月1日至2012年9月1日。另出具1份《个人住房贷款回购保证书》，主要内容为承诺对原告向福田招行申请的个人住房贷款承担不可撤销的连带保证责任及抵押(按揭)楼宇的回购保证责任，回购保证金额为贷款合同项下的贷款本息、罚息、其它一切有关费用及因本合同引起有关的法律费用，期限自2000年9月1日至2012年9月1日，福田招行拟处置抵押物业时，须书面通知庆鹰公司，庆鹰公司对此抵押物业享有优先购买权，在1周内没有履行回购责任的，福田招行可依法律程序处分该抵押物业。 　　原告为签订及履行上述买卖及贷款合同支付了公证费共3070元，保险费6119.17元。 　　福田招行于2000年9月1日将人民币43万元作为原告的购房款付给大庆驻深办，后原告偿还福行招行本金19053.48元，利息13732.35元，共32785.83元，尚欠本金410946.52元及利息11730.14元(暂计至2001年9月28日)未还。 　　至庭审时大庆大厦尚未竣工验收，上述房屋未交原告。 　　以上事实，有2000年7月11日深圳特区报、深圳市房地产买卖合同及补充合同、大庆大厦借款协议书、购房款收据、授权书、协议书、个人住房贷款合同、个人住房贷款抵押合同。个人住房贷款不可撤销担保书、个人住房贷款回购保证书、公证费收据、保险费收据、借款借据、欠贷款清单、庭前交换证据笔录、庭审笔录等证据证实，足以认定。 　　本院认为：原告与四被告大庆驻深办、长春驻深办、澳康达公司、嘉联德公司签订的房地产买卖合同和补充合同，原告与福田招行之间的个人住房贷款合同和个人住房贷款抵押合同，均为当事人的真实意思表示，具有法律效力。大庆驻深办实际并未借款161917元予原告，原告也未将首期余款161917元付给大庆驻深办。至庭审时大庆大厦尚未竣工验收，房屋卖方未能按期交付房地产已超过90天，原告有权解除该买卖合同，买卖双方在买卖合同附表五中约定卖方的义务和责任全部由大庆驻深办独立履行和承担，原告的购房款也是付给大庆驻深办，故应由大庆驻深办将所收的购房款退还原告并支付违约金，买卖双方在补充合同中对原合同第八条作了修改，但违约金标准没有约定，应按深圳市有关部门颁布的房屋指导租金标准计算延期交房期间的违约金，买卖双方约定延期交房造成买方损失的，还应当负赔偿责任，故大庆驻深办对原告所付的公证费、保险费及已付贷款利息应予赔偿。因买卖合同解除，且原告拖欠贷款，原告与福田招行之间的贷款合同及抵押合同应予解除，原告应将尚欠贷款本金偿还给福田招行并支付利息，福田招行对处理抵押物所得的价款有优先受偿权。庆鹰公司作为买卖双方之外的第三人，在住房贷款回购保证书中关于承担回购担保责任的承诺实际上是对原告偿还贷款本息等承担连带责任的保证，应对原告所欠贷款本息承担连带责任。买卖合同附表五中关于卖方在合同中的义务和责任全部转移给大庆驻深办承担的约定是当事人的真实意思表示，为有效条款，原告要求长春驻深办、澳康达公司、嘉联德公司、长春市人民政府承担责任依据不足。本院不予支持。大庆市人民政府是大庆驻深办的法人机构，应对大庆驻深办的债务承担补充靖偿责任，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款．第三十三条、第四十六条及《深圳经济特区房地产转让条例》第二十六条的规定，判决如下： 　　一、解除原告李曼宁与被告大庆驻深办、长春驻深办、澳康达公司、嘉联德公司于2000年8月24日签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》及补充合同； 　　二、解除原告李曼宁与第三人福田招行于2000年8月24日签订的《个人住房贷款合同》及《个人住房贷款抵押合同》； 　　三、被告大庆驻深办应向原告李曼宁退还购房款45万元； 　　四、原告李曼宁应偿还第三人福田招行贷款本金410946.52元及利息11730.14元（利息暂计至2001年9月28日，之后按中国人民银行规定的同类贷款利率计至本判决确定的还款之日）； 　　五、被告大庆驻深办应深圳市房地产主管部门颁布的高层办公房屋子指导租金标准向原告李曼宁支付延期交房而解除合同的违约金（以74.1平方米计，从2000年10月1日起至本判决生效之日）； 　　六、被告大庆驻深办应赔偿原告李曼宁公证费3085元，保险费6178.4元及已付贷款利息13732.35元，共22995.75元； 　　七、被告大庆市人民政府应对被告大庆驻深办的上述债务承担补充清偿责任； 　　八、第三人庆鹰公司应对原告所欠第三人福田招行的上述债务承担连带清偿责任； 　　九、驳回原告的其他诉讼请求。 　　上述原告、被告、第三人应支付的款项应在本判决生效之日起10天内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。 　　本案案件受理费人民币19352.5元，由被告驻深办负担，庆鹰公司负连带责任（已由原告预交10502.5元，第三人福田招行预交8850元，被告应按预交数分别径付给原告及第三人）。 　　上诉人不服深圳市福田区人民法院(2001)深福法房初字第1670号民事判决，提出上诉。请求：1、撤销(2001)深福法房初字第1670号民事判决，依法改判；2、二审诉讼费由被上诉人负担，一审诉讼费由上诉人与被上诉人合理分担。理由： 　　一、一审法院认定上诉人与被上诉人李曼宁、长春市人民政府驻深圳办事处、深圳市澳康达房地产开发有限公司、深圳市嘉联德物业管理有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同》(下称合同)中附表五关于卖方在合同中的义务和责任全部由上诉人承担的约定为有效条款是错误的。相反，该条款为无效约定。 　　在本案中，被上诉人长春市人民政府驻深圳办事处、深圳市澳康达房地产开发有限公司、深圳市嘉联德物业管理有限公司与上诉人同为讼争房产的卖方，依法享有合同权利，亦应依法履行合同义务，承担违约责任。合同附表五的内容为除上诉人外其它发展商只享有权利不承担义务，这违反了《中华人民共和国民法通则》第106条、《中华人民共和国合同法》第107条关于当事人应当承担违约责任的规定。民法通则第106条、合同法第107条体现了民事法律“权利义务相一致”的原则，法律不允许当事人只享有权利不承担义务，这种规定不能被违法约定所取代。民法通则第六条及合同法第七条中关于当事人订立、履行合同应当遵守法律的规定，体现了国家必要的干预。 　　不仅如此，我们可以反证，若该约定为有效约定，而上诉人与其他同为发展商的三被上诉人约定由责任能力较弱的一方对外承担责任，若该方无力偿债或破产，将导致作为买方的被上诉人无法得到保护甚至无法行使权利。由此，我们再将这种约定放大到其他的民事法律关系中，如果债务人为多数，而债务人约定由濒临倒闭的一方对外承担责任，而他方只享有权利，则侵犯了债权人的利益属违法约定而无效。 　　一种约定是否有效，应根据法律的规定作具有普遍的适用性衡量来判断，不能因为本案上诉人作为政府的派出机构责任能力强，即认定合同附表五的内容为有效。况且附表五的内容是打印后粘贴的，在被上诉人李曼宁不予认可的情况下，无其他证据证明该内容为被上诉人李曼宁的真实意思表示。 　　二、一审法院认定案涉公证费、保险费、已付贷款利息由上诉人负担是错误的，该费用应由被上诉人李曼宁负担。 　　根据修订前的《深圳市公证条例》的规定，对房地产转让行为公证是生效条件。公证费是被上诉人根据修订前的《深圳市公证条例》的规定向公证处缴纳的，其后，公证机关出具了公证书。而被上诉人李曼宁一审诉请的是解除生效的合同，在这种情况下，公证费并非上诉人违约给被上诉人李曼宁造成的损失，不能由上诉人承担。公证费系合同依法成立所产生的费用，而合同依法成立产生的费用，只有当事人存在缔约过失而被无过错方追究的情况下，才能由过错方承担。而本案中上诉人的责任是合法有效的在履行中的违约责任，而非缔约过失责任。 　　保险费是被上诉人无力一次性支付讼争房产价款而向本案第三人福田招行借款时应该行的要求，就讼争房产向保险公司交纳的。在本案诉争房产由发展商在国土局备案至被上诉人李曼宁名下后，被上诉人李曼宁就享受保险利益，也就是说是讼争房产备案至李曼宁名下后，若发生保险事故，李曼宁享有索赔权。在合同解除后李曼宁更可向保险公司办理退保。在被上诉人李曼宁一审诉请解除合同的情况下，根本不存在保险费损失。一审法院保护被上诉人李曼宁的请求，李曼宁已构成不当得利。 　　已付贷款利息是被上诉人有偿使用本案第三人贷款所发生的费用，与发展商无关。此项费用是借款合同履行中发生的，在借款合同被解除的情况下，应由借贷关系中的过错方承担。而本案借款合同的解除是被上诉人李曼宁不按期向本案第三人福田招行归还贷款本息，致使借款合同解除条件成就而由福田招行行使解除权所致。由此，上诉人在被上诉人李曼宁与第三人福田招行的借款关系中并无过错，有过错的是被上诉人李曼宁。不能将此项费用由与上诉人无关的借款关系中转移到上诉人与被上诉人的另一个法律关系--买卖合同关系中，由上诉人承担。综上，请二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。 　　被上诉人李曼宁、长春驻深办、澳康达公司、嘉联德公司、长春市人民政府未在法定答辩期内答辩。福田招行、庆鹰公司、大庆市人民政府未在法定期限陈述。 　　案经本院审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。 　　本院认为，一审认定本案各当事人间签定的房地产买卖合同和补充合同、个人住房贷款合同、贷款抵押合同具有法律约束力，是正确的。上诉人大庆驻深办未交付房产，是造成上述合同解除的原因，因此，本案上诉人对李曼宁要承担违约责任，向李曼宁支付违约金，并赔偿损失。上诉人上诉称，房地产买卖合同附表五关于卖方在合同的义务和责任全部由上诉人承担的约定为无效，二审认为，该约定没有违反法律强行性规定、社会公共利益和他人合法权益，当事人依法行使处分权，应予尊重，故该约定，应当认定有效。李曼宁在一审中，请求解除房地产买卖合同，一审判决第五项，以继续履行买卖合同应支付延期交付房产违约金的标准判决支付违约金，与解除合同的请求相冲突，本院理当撤消第五项判决，而以双方约定延期交房解除合同应支付违约金内容为据判决，支持李曼宁在一审中所提起的支付解除合同违约金请求。由于违约金具有补偿性，当违约金数额足以赔偿损失，则不另行补偿，赔偿损失数额超过违约金的，超过部分数额，予以赔偿。本案李曼宁请求赔偿公证费、保险费、贷款利息损失总额，没有超过违约金数额，因此，李曼宁请求赔偿损失，本院不予支持。上诉人上诉称，应由李曼宁自负公证费、保险费、贷款利息，是不正确的，上述费用、利息均应由上诉人负担，只不过该承担之数已在上诉人所支付的违约金中体现。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第1、2项，《中华人民共和国经济合同法》第112条规定，判决如下： 　　一，维持深圳市福田区人民法院（2001）深福法房初字第1670号民事判决第一、二、三、四、七、八、九项。 　　二，撤消深圳市福田区人民法院（2001）深福法房初字第1670号民事判决第五、六项。 　　三，上诉人于本判决生效之日起十日内向李曼宁支付解除合同违约金61191.7元，大庆市人民政府承担补充清偿责任。逾期给付，则当加倍支付延期履行期间债务利息。 　　本案一审诉讼费19352.5元，其中本诉诉讼费10502.5元，李曼宁负担1000元，上诉人负担9502.5元；福田招行预交8850元，由上诉人负担，李曼宁负连带清偿责任；二审诉讼费19325元，由上诉人负担18352元，李曼宁负担1000元。法院预收的诉讼费不予退回，当事人负担之数迳行结算。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判长 黄昌荣 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判员 黄 宇 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判员 杨 爽 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO三年四月四日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 书记员 蔡劲峰