海南省海南中级人民法院 中国农业银行海口市海甸支行诉海口市侨海公司等商品房买卖合同纠纷案

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海南省海南中级人民法院 民事判决书 （2002）海南民终字第102号 　　上诉人（原审第三人）　中国农业银行海口市海甸支行。住所地：海口市人民大道53号大元大厦。 　　负责人　覃国安，该支行行长。 　　委托代理人　王勇，该支行法律顾问。 　　委托代理人　田野，海南天涯律师事务所律师。 　　被上诉人（原审被告）　海口市侨海公司。住所地海口市公园北路1号二楼203室。 　　法定代表人　郑东，该公司经理。 　　被上诉人（原审原告）　海口融汇实业公司，住所地海口市盐灶一横路76号三楼。 　　法定代表人　宋炎，该公司经理。 　　委托代理人　陈超，海南海特律师事务所律师。 　　上诉人中国农业银行海口市海甸支行因商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省琼山市人民法院（2001）琼山民初字第291号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 　　原审法院认定，1992年10月28日侨海公司与自力公司签订《别墅转让合同》，约定侨海公司将其座落于琼山市府城镇城东马坡洋的别墅15幢出售给自力公司，售房总价款约615万元。合同签订后，自力公司先后共计支付购房款370万元，侨海公司也先后将马坡洋别墅13幢（一排一号、二号、三号、四号、二排五号、三号、四号，三排三号、四号、五号、Ｂ型一号，Ｃ型一号、二号）的房产证（琼公房证字第00523号、00524号、00525号、00526号、00527号，琼山房证字第00547号、00548号、00549号、00550号、00551号，琼山公房证字第00085、00086号、00087号）交给自力公司保管，Ｂ型2号、Ａ型5号房产证未交付。1993年5月7日自力公司与侨海公司签订《解除合同协议书》约定：双方解除于1992年10月28日签订的《别墅转让合同书》，将合同书中自力公司的权利义务转由融汇公司承接，自力公司已付给侨海公司的370万元也转为替融汇公司给侨海公司的购房款。次日（5月8日）侨海公司与融汇公司签订了一份与原别墅转让合同内容一致的《别墅转让合同书》，约定转让的15幢别墅面积约为3500平方米，价值为1758元／平方米，总价款约615万元，以房产证核定面积结算为准，付款方式为：1、合同签订后三日内付20万元作定金；2、分四期付款，第一、二期在侨海公司将五幢别墅房产证及政府批文和有关手续交给融汇公司后，融汇公司须付250万元。第三期侨海公司全部办完有关15幢别墅手续并交付后，融汇公司在10日内一次性付给侨海公司195万元。第四期为侨海公司将15幢别墅内外墙等验收合格后，融汇公司再付150万元。自力公司还在该合同的尾部盖章签字：“海南自力投资公司房产总部是由海口融汇公司投资购买别墅，产权归属该公司所有”。合同签订后，侨海公司依约将15幢别墅交给融汇公司使用，融汇公司也先后支付购房款125万元，加上自力公司替付的370万元，共计已付495万元。1994年4月28日双方又签订《补充协议书》，约定本协议签字生效时融汇公司即付20万元，且在本月底前融汇公司将其保管的13幢别墅房产证交侨海公司办理过户手续，办妥手续后通知融汇公司，融汇公司应在收到通知书后15日内付90万元给侨海公司，侨海公司即将13幢别墅的过户房产证交给融汇公司，并在三天内申办余下的二幢别墅房产证过户手续，办妥后通知融汇公司付清全部余款，否则，侨海公司有权将余下的二幢别墅自行处理。补充协议签订后，融汇公司未履行义务，侨海公司于1996年7月9日向法院提起诉讼，要求融汇公司偿付欠款120万元及利息，违约金50万元。同年10月10日经琼山法院主持，双方达成调解协议：（一）融汇公司退还Ｂ型2号、Ａ型5号二幢别墅给侨海公司；（二）　融汇公司付购房款及利息60万元给侨海公司，调解书送达时付20万元，1996年12月30日前付20万元，1997年1月30日前付清余款；（三）以上款项付清后，侨海公司负责办理马坡洋第一项外的十三幢别墅的产权过户手续。该调解书生效后，融汇公司于1996年12月12日至1997年5月14日分五次支付购房款及利息共计10．17万元给侨海公司。与此同时，1994年8月16日，冶金公司与海甸支行的前身中国农业银行海口分行文明路办事处签订《抵押担保借款合同》，约定冶金公司贷款220万元，还款期限至1995年5月20日，利率以月息10．95‰计，以侨海公司五栋公寓楼（琼公房字第00523、00524、00547、00549、00550号）为抵押物，并由侨海公司出具《抵押保证书》作担保，五栋公寓楼作价为321万元，还于同日办理以上合同及保证书的公证，后于同年8月31日由海甸支行作为权利人办理了五栋公寓楼的房屋他项权证，设定权利日期为1994年8月31日至1995年8月31日。1997年4月20日、1999年3月1日、2001年2月1日海甸支行向冶金公司发出《贷款逾期催收通知书》。1999年1月3日琼山法院裁定将融汇公司原购买侨海公司的马坡洋别墅一排三、四号按评估价17．6万元抵债给申请执行人侨海公司；2000年6月12日又裁定将Ｂ型1号别墅（琼山公房证字00085号）以148618元的价格抵偿被执行人侨海公司欠付申请人湖南省第六建筑工程公司海南公司的债款。同年12月8日再裁定以9万元价格变卖以上Ｂ型1号别墅给买受人陈丽云并办理了产权过户。另查，融汇公司与侨海公司均具有房地产开发经营资格，侨海公司享有所售别墅的土地使用权。经琼山市房产管理局核定，侨海公司马坡洋15幢别墅建筑总面积为3339．8平方米。原审认为，原、被告签订的别墅转让合同及补充协议为有效合同，经房管部门核定，双方转让的15幢别墅总面积为3339．8平方米，购房款实为人民币5871369．40元。融汇公司先后依约支付495万元，占总购房款的大部分，按照最高人民法院《关于审理＜房地产管理法＞实施前的房地产经营纠纷案件的意见》第15条“尚未取得房屋所有权证的商品房现房买卖。可不以办理房权过户手续为买卖成立的有效要件”的规定，原、被告双方转让行为依法成立，应予保护。侨海公司在将15幢别墅转让给融汇公司之后，又将其中的5幢作为抵押物，为冶金公司向第三人贷款作担保。买卖成立在先，抵押在后，依“同一物不能同时设立两个性质不能共存的物权及保护先行交易”的物权原则，并根据海南省人民法院《关于做好积压房地产案件审判工作的通知》第三条“预购房已依约基本付清房款且抵押权人未尽合理审查抵押物实物状况义务的。应认定买卖有效，抵押无效”的规定，应认定被告将马坡洋5幢别墅为冶金公司向海甸支行借款设定的抵押担保行为无效。根据1996年琼山法院作出的调解书，融汇公司尚欠侨海公司购房款及利息为60万元。其后融汇公司依调解书支付10．17万元给侨海公司。99年琼山法院裁定将一排三号、四号二幢以评估价17．6万元由融汇公司抵债给侨海公司，2000年又裁定将Ｂ型1号别墅为侨海公司偿还其所欠湖南六建公司的债务，该别墅购房款依双方约定为295．76平方米×1758元／平方米＝519946．08元。以上三项合计为797646．08元，应为融汇在96年调解书生效后支付给侨海的购房款，这样融汇已多支付购房款797646．08元－60万元＝197646．08元。据此判决：一、被告海口市侨海公司于1994年8月16日将座落于琼山市府城镇马坡洋的琼公房证字第00523号、00524号、琼山房证字第00547、00549、00550号房屋所有权为海南省冶金有色金属工业总公司向第三人中国农业银行海口市海甸支行贷款抵押担保无效。二、被告海口市侨海公司偿还购房款197646．08元及利息（自2000年6月12日起，按人民银行同期同类贷款利率计付）给原告海口融汇实业公司，限在本判决生效后十日内付清。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费及其他诉讼费用共计14311元，由被告负担。宣判后，第三人中国农业银行海口市海甸支行不服提起上诉称：1、请求撤销原审判决第一项，依法确认被上诉人侨海公司于1994年8月16日将座落于琼山市府城镇马坡洋的琼公房证字00523、00524、琼山房证字第00547、00549、00550号房屋为海南省冶金有色金属工业总公司向上诉人贷款抵押担保有效，保护上诉人优先受偿权。2、本案上诉费由被上诉人承担。主要理由：一是1994年8月16日，上诉人与被上诉人侨海公司及借款人冶金公司三方签订的抵押担保贷款合同为三方真实意思表示，合同内容符合我国担保法律规定，该合同和抵押保证书已办理了公证，同时，还办理了五栋别墅的抵押登记，取得了他项权利证书。二是上诉人严格按照国家有关担保和登记的法律规定，认真审核了抵押物的实物状况，履行了抵押担保所有合法手续，上诉人没有任何过错。三是原审判决关于上诉人，“在房屋他项权利登记期间届满后不续登，不能对抗先前成立的购买权，依法不予保护其抵押权”的认定，直接违背了担保法的有关规定。四是被上诉人侨海公司与融汇公司的房屋买卖合同是1993年5月8日签订的，但双方因房款纠纷达成的调解是在1996年10月10日，且该调解也未履行，直到该案一审判决下达之日即2001年11月16日，双方的债权债务才算有了法律上的结果，而上诉人的抵押权却是在1994年8月16日设定的。故买卖关系不能对抗上诉人的合法抵押权。被上诉人融汇公司答辩称：房屋买卖在先，抵押在后，抵押人以已出售的房屋为他人提供抵押担保是民事欺诈行为，故抵押无效，原审判决正确，请维持。被上诉人侨海公司未作答辩。 　　经审理查明：原审认定的关于融汇公司与侨海公司商品房买卖合同签订、履行情况、侨海公司将已出售给融汇公司的其中五栋商品房为冶金公司提供抵押担保向上诉人贷款220万元、抵押已办理他项权登记的事实，双方无异议，本院予以确认。以上事实有《别墅转让合同书》、《补充协议》、《贷款凭证》、《抵押担保借款合同》、《抵押保证书》、《公证书》、《房屋他项权证》、《贷款逾期催收通知书》、《房屋所有权证存根》、（1996）琼山民初字第104号民事调解书、（1998）琼山执一字第104－1号、（1998）琼山执二字第55－5号民事裁定书，以及上诉人与被上诉人融汇公司的陈述为证，证据均经质证，足以认定。 　　本院认为，被上诉人侨海公司与融汇公司于1993年5月8日签订的《别墅转让合同》及《补充协议》，是当事人、自力公司三方真实意思表示，内容合法，为有效合同。合同签订后，侨海公司依约将13幢别墅及其房产证交付融汇公司，另两幢别墅及房产证未交付，视为折扣尚欠房款。融汇公司依约支付了495万元购房款，实际购房款为5871369．40元，故已基本付清购房款。尽管未办理产权过户手续，但融汇公司已合法占有使用该十三幢别墅，成为该别墅的实际占有使用者。被上诉人双方商品房买卖行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》实施之前，根据法无溯及力原则，不能以房地产管理法关于办理产权过户为商品房买卖的有效要件的规定约束该法生效前的商品房买卖行为。当事人依民法通则自愿签订的商品房买卖合同，内容不违法的，为有效合同，应依法受法律保护。尽管抵押办理了他项权登记和公证，但由于抵押发生在买卖行为之后，且侨海公司提供抵押担保时隐瞒事实，以办理产权过户手续为由，索回融汇公司持有的房产证，以此抵押给上诉人，其行为已构成民事欺诈，直接侵害了融汇公司的合法权益。海南省高级人民法院（1999）琼高法14号文《关于做好积压房地产案件审判工作的通知》规定：预购方已依约基本付清房款入住且抵押权人未尽合理审查抵押物实物状况义务的，应认定买卖有效，抵押无效。综上所述，侨海公司未经买受人同意，将已出售并交付入住的部分别墅为他人提供抵押担保，其行为违反了民法通则规定的公平、诚实信用原则，构成民事欺诈，抵押权人也无证据证明已尽到合理审查抵押物实物状况的义务，存在审查不严的过错。故应认定买卖有效，抵押无效。上诉人上诉请求，缺乏事实法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费7014元，由上诉人中国农业银行海口市海甸支行负担。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审判长　　　武雪丽　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 代理审判员　李秋芸 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 代理审判员　王　辉 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　二00二年六月五日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 书记员　　　符子娇