海南省高级人民法院 中国银行北京市分行诉中国建设银行四川省分行等房屋买卖纠纷案

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海南省高级人民法院 民事判决书 (2001)琼民终字第30号 　　上诉人（原审原告）　中国兴南（集团）公司，住所地海口市人民大道２２号中兴大楼。 　　法定代表人　李永清，该公司总经理。 　　委托代理人　许振国，海南金裕律师事务所律师。 　　被上诉人（原审被告）　海南怡昌国际发展有限公司，住所地海口市龙昆北路龙珠大厦１２层。 　　法定代表人　何海生，该公司董事长。 　　委托代理人　郭宏，该公司法律顾问。  　上诉人中国兴南（集团）公司（以下简称兴南公司）因与海南怡昌国际发展有限公司（以下简称怡昌公司）房屋买卖纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（２００１）海中法民初字第９号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兴南公司的委托代理人许振国，被上诉人怡昌公司法定代表人何海生及其委托代理人郭宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 　　原判认定，兴南公司、海南蓝星经济文化发展实业公司（以下简称蓝星公司）、海南中小企业国际合作公司（以下简称中小公司）、怡昌公司１９９８年３月１０日签订的协议书，意思表示真实，内容合法，应认定为有效合同。蓝星公司、中小公司将其在海甸花园中的权利义务转让给兴南公司，兴南公司与怡昌公司之间形成的是房屋买卖关系。兴南公司指定怡昌公司将房屋产权证办至第三方名下，应视为兴南公司的再次交易，应依法交纳有关税费。怡昌公司已按时向兴南公司交付全部房屋。怡昌公司未能按兴南公司的要求办理全部房产证，主要原因是部分房屋被法院另案查封以及兴南公司不能依法付税。因此，兴南公司主张怡昌公司未能依约办理房屋产权证，已构成违约的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此判决：驳回兴南公司的诉讼请求。案件受理费７９０６７元，由兴南公司负担。宣判后，兴南公司不服，上诉称：１、怡昌公司在１９９８年３月１０日与兴南公司、中小公司、蓝星公司签订《协议书》（以下简称四方协议）前，已向我司移交部分房屋，但四方协议签订后，怡昌公司未能依约将其余的房产移交我司，已构成违约。一审法院仅以海南侨海建筑工程公司（以下简称侨海公司）在本案起诉后给怡昌公司出具的证明，认定怡昌公司已将全部房产移交我司，与事实不符。２、法院另案查封的海甸花园部分房产，大部分是在四方协议约定的履行期满后查封的，因此法院的查封并未成为怡昌公司按期履行协议的障碍。３、办理房产证，必须经过申请、调查、审批、评估等程序。税务部门依据的是房产部门作出的房产评估报告收税，而怡昌公司至今未将我司要求办理过户的材料报送房管部门。因此，我司是否已纳税，不能成为怡昌公司未履行办产权证义务和没有违约的理由。一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。怡昌公司辩称：我司１９９４年６月，就已将海甸花园房产交付中小公司。１９９５年３月，中小公司委托侨海公司留守该花园房产，有侨海公司出具的证明为据。因此一审判决认定我司已将该花园的Ａ、Ｂ座房子交付兴南公司是正确的；２、从１９９７年１０月起，法院就另案查封了海甸花园部分房产，在法院未送达解封裁定之前，任何人不得办理过户手续，并且兴南公司及其指定者均不按国家规定缴纳有关税费，不符合协议中规定的办证条件。因此，我司不应承担违约责任。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持；兴南公司上诉无理，应予驳回。 　　经审理查明：１９９３年３月１０日，怡昌公司与中小公司签订《海甸花园公寓联营合同书》，约定：由怡昌公司提供项目，中小公司负责项目建设的全部后续资金，双方合作开发位于海口市海甸沿江五路北侧的海甸花园Ａ、Ｂ两座９层公寓楼；怡昌公司除留用Ｂ座部分房屋外，其余房屋产权均归中小公司；中小公司以怡昌公司的名义对外售房，怡昌公司同意和中小公司指定的客户签订售房合同，中小公司按每平方米３３７０元的售房价格支付给怡昌公司及其前合作者工程款及利润５０，２６１，９９０元，每平方米３３７０元以内的税金由怡昌公司及其前合作者支付，超过的部分税金由中小公司支付。同年４月２日，双方又签订一份补充协议，确定海甸花园Ａ、Ｂ座公寓的总建筑面积为２５４７０．３８平方米。怡昌公司留用Ｂ座公寓楼中２９７８．３８平方米房屋，其余２２４９２平方米的房屋产权归中小公司所有。１９９４年３月１７日，怡昌公司将海甸花园公寓Ｂ座７０套房、１２个车库的钥匙交给中小公司。１９９５年１月１１日，怡昌公司与蓝星公司签订《房屋销售合同》及《补充合同》。约定：怡昌公司将海甸花园Ｂ座公寓自留部分的房屋销售给蓝星公司；总房款８，７００，０００元。１９９８年３月１０日，兴南公司、蓝星公司、中小公司与怡昌公司共同签订一份《协议书》，约定：中小公司与蓝星公司为兴南公司的子公司。蓝星公司与中小公司尚欠怡昌公司的购房款６，０１６，７４５元，由兴南公司于本协议签订之日起三日内，向怡昌公司支付２００万元，１９９８年３月３１日前再支付１００万元。怡昌公司收到上述款项后３０个工作日内（节假日除外），将房屋交给兴南公司，并在收到兴南公司办理房产证的具体指令后３０个工作日内（节假日除外），将房产证办到兴南公司指定者的名下（办理房产证的费用按《海口市房屋交易管理暂行规定》由受让双方各自承担），待房产证办至兴南公司指定者名下后十日内，兴南公司分二期付清所欠怡昌公司的全部款项。怡昌公司收到全部应收款项后三日内，再将已按兴南公司指令办妥的房产证交付兴南公司。该协议还约定了违约责任：如兴南公司逾期向怡昌公司支付款项，从逾期之日起，按应付款额的每日千分之一向怡昌公司支付违约金；如因怡昌公司原因不能按时交房或因怡昌公司的原因（指未在约定时间内将有关办证资料送达房管部门）未办妥房产证，每逾期一天按兴南公司、中小公司、蓝星公司已付房款的每日千分之一向兴南公司支付违约金。协议签订后，兴南公司于１９９８年３月１３日至４月８日分三次向怡昌公司支付购房款３００万元。怡昌公司出具了收款收据。１９９８年５月７日，兴南公司给怡昌公司发送一份办理房产证的通知。１９９８年８月２７日，怡昌公司开始按兴南公司的通知，为浙江省嘉善县农村信用合作社联合社（以下简称嘉善信用社）办理海甸花园公寓楼１７套房屋产权证。怡昌公司在申办该批房产证的过程中，海口市地方税务局四分局向海口市房产管理局出具了《房地产项目转让税收完税证明》。该完税证明载明：怡昌公司转让给嘉善信用社房产面积２０１２．１８平方米，金额３４２０７０６元（每平方米１７００元）。１９９８年１１月２６日，该批房产证已办理完毕。其余１５８３０平方米房屋的产权证至今未办理。２０００年４月２９日，兴南公司就办理房屋产权证事宜，发函给怡昌公司，该函以邮寄方式送达。 　　怡昌公司一审时提交的海口地方税务局四分局三所２００１年２月１５日出具的《关于海甸花园公寓的销售纳税情况说明》载明：“海甸花园公寓是由怡昌公司（甲方）开发并销售兴南公司（乙方）的，销售面积为１５８３０平方米，……该房产甲方已在１９９８年报上转让给乙方的材料，准备办理过户手续……”。２００１年２月１６日怡昌公司一审的答辩状称：“１９９８年６月我司仍按原告请求向房产、税务部门呈送过户申请材料，因被告未按规定完税加上房产被法院查封，所报送材料被房产、税务机关退回”。２００１年２月２６日，怡昌公司提交《关于给兴南公司委托的客户办理房产过户手续的情况说明》，该《情况说明》称：“在兴南公司要求继续办理１５８３０平方米房产证过户手续时，我司不敢轻易将房产总证送到房产局（所有申报资料已办妥）”。２００１年６月２８日，海口市房产管理局房地产市场管理科出具了一份《房地产交易过户程序流程图》，该图载明办理房产过户的程序为：１、窗口受理登记；２、交易股、评估股现场看房，了解房屋结构；３、交易股审查房产是否存在查封、抵押情况；４、评估股、交易股完成评估报告及其他材料，并报领导审批；５、分管局长审批后，返回窗口；６、交易股通知客户完税；７、交易股综合材料；８、发证办发证。 　　另查：１９９７年１１月３日，安徽省巢湖地区中级人民法院（以下简称巢湖中院）以（９７）巢中法经执字０６号裁定书，查封了海甸花园公寓３０００平方米房产。１９９９年９月１９日，海南省洋浦中级人民法院查封了２０７４平方米的房产。１９９９年１１月８日，上海市第二中级人民法院以（１９９７）沪二中执字第７７４号裁定书，查封了该花园公寓７００平方米的房产。２０００年６月２２日，本院以（２０００）琼高法执提字第４７７－２号和第５４２－１号裁定书，查封了该花园公寓１４９２．４２平方米房产。２００１年２月２８日，北京市第一中级人民法院以（２０００）一中执字第６０７号裁定书，对海甸花园Ａ、Ｂ座９６７．４８平方米房产进行了查封。 　　再查：１９９２年８月８日，怡昌公司与海南蜀海工贸公司（以下简称蜀海公司）签订一份《海甸花园公寓销售合同书》（合同号：怡昌售字００５号）。该合同约定：怡昌公司以每平方米２０００元的价格，将海甸花园公寓２４５００平方米的房屋销售给蜀海公司；１９９３年２月８日，怡昌公司又与湖南省冶金企业集团公司（以下简称湖南冶金公司）签订《海甸花园公寓销售合同书》（合同号：怡昌售字００５号）。该合同约定：怡昌公司以每平方米２５３０元的价格，将海甸花园公寓２２５２７平方米的房屋销售给蜀海公司。 　　以上事实，有海甸花园联营合同书及补充协议、房屋销售合同及补充合同、权益转让协议书、怡昌公司办理房屋过户手续的情况说明、兴南公司指定办理产权证的函件、法院查封裁定书、往来函件、付款凭证等证据证明，以上证据经庭审质证，具有法律效力。 　　本院认为，兴南公司在四方协议签订后，承接了中小公司、蓝星公司在海甸花园公寓中的权利义务，因此，兴南公司与怡昌公司之间形成的是房屋买卖关系。怡昌公司、兴南公司、中小公司、蓝星公司签订的四方协议，是各方当事人真实意思的表示，且海甸花园公寓已建成。因此，该协议除了违约金的约定过高应为无效条款外，其余条款均为有效。兴南公司已按四方协议约定向怡昌公司支付３００万元购房尾款，怡昌公司未能依约履行办理海甸花园公寓１５８３０平方米房屋产权过户手续的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。由于海甸花园Ａ、Ｂ座公寓已在兴南公司管理和支配之中，且在未办产权证的房产中，大部分房产已陆续被法院另案查封，怡昌公司未办产权过户手续并未给兴南公司带来明显的损失。因此，双方合同中约定的每日千分之一的违约金比率过高，考虑到海南房地产市场的实际情况和平等保护当事人合法权益的基本原则，应将该比率调整为每日万分之一。此外，海甸花园Ａ、Ｂ座公寓经过几次交易，虽然兴南公司支付的购房款是８０００多万元，但在此之前，怡昌公司已与蜀海公司、湖南冶金公司发生过两次交易，因此，以怡昌公司与蜀海公司的交易价每平方米２０００元作基数来计算违约金比较公平。兴南公司通知怡昌公司办证的时间为１９９８年５月７日，按照四方协议约定，违约金的起算时间为１９９８年６月１８日。同时，被法院另案查封的房产，其支配权已不属于怡昌公司，故怡昌公司不应承担该部分房产从被查封之日起未办证的违约责任，在计算违约金时，应予以扣除（巢湖中院的查封时间为１９９７年１１月３日，但违约金的起算时间应为１９９８年６月１８日）。据此，怡昌公司应赔偿兴南公司违约金２，０５８，００７．３６元（具体计算方式附后）。怡昌公司在１９９８年９月１０日为嘉善合作社办理１７套房屋产权证后，其余未办产权证的房产中，除了巢湖中院查封的３０００平方米房产是四方协议签订前查封外，其余最早的查封时间也在１９９９年９月１９日。此外，在办理房产过户手续的过程中，当事人缴税处于办证工作程序中的第六个环节，而怡昌公司至今连办证资料还未送达房产局。因此，怡昌公司以法院另案查封海甸花园Ａ、Ｂ座房产以及兴南公司未纳税，造成其未能依约办理产权过户手续的抗辩理由，缺乏事实与法律依据。一审认定事实不清，适用法律欠当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国经济合同法》第三十一条、三十二条之规定，判决如下： 　　一、撤销海南省海口市中级人民法院（２００１）海中法民初字第９号民事判决； 　　二、限海南怡昌国际发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给中国兴南（集团）公司违约金２，０５８，００７．３６元。 　　一、二审案件受理费１５８１３４元，由海南怡昌国际发展有限公司负担６０％计９４８８０．４元，中国兴南（集团）公司负担４０％计６３２５３．６元（一、二审案件受理费１５８１３４元，兴南公司已付，法院不予退回。应由怡昌公司负担的案件受理费９４８８０．４元在违约金中一并支付）。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判长　　　赵　立 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员　　　王志勇 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　吴素琼 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二00一年十二月三十日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 书记员　　　裴再斌