法公布（2002）第61号
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2002）民一终字第7号
上诉人（原审被告）：合肥东方房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市琥珀山庄。
法定代表人：仰融，董事长。
委托代理人：宋芦生，男，汉族，1955年4月21日出生，住安徽省合肥市中市区红星路135号15幢302号，该公司总经理。
委托代理人：李默，北京市创世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司，住所地江苏省南京市白下路91号汇鸿大厦15楼。
法定代表人：马驰，董事长。
委托代理人：倪同木，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人：倪明，江苏天豪律师事务所律师。
原审被告：合肥华侨经济开发公司，住所地安徽省合肥市天长路70号。
法定代表人：丁华荣，总经理。
原审被告：合肥华华丰畜禽经济开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市合六路291号西郊井岗铺。
法定代表人：崔建望，董事长。
委托代理人：丁华荣，男，汉族，1956年8月24日出生，住安徽省合肥市西市区芜湖路31号515室，该公司董事。
上诉人合肥东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）为与被上诉人江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司（以下简称汇鸿公司）、原审被告合肥华侨经济开发公司（以下简称华侨公司）和合肥华丰畜禽经济开发有限责任公司（以下简称华丰公司）债务转让、商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（2001）皖民一初字第02号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1997年6月6日，东方公司与合肥合利物业发展有限公司（以下简称合利公司）签订《翠竹园小区整体转让协议书》，约定东方公司将小区以1.5亿元人民币转让给合利公司。合利公司根据东方公司的全权委托书组建经营、管理、销售、财务机构，保证翠竹园项目的交接。移交后小区项目所发生的债权债务由合利公司负责。协议书签订之日起，东方公司向合利公司移交土地证、规划许可证、建筑执照、施工图纸及相关技术资料、东方公司总经理给合利公司的全权委托书，此外还有东方公司的公章、财务专用章、合同专用章及有关法律文件等。
1997年6月24日，东方公司总经理宋芦生出具《委托书》一份，内容是：根据东方公司业务发展需要，即日起授权丁华荣全权负责经营有关公司业务。该《委托书》上有宋芦生的签名和东方公司章。丁华荣时任合利公司副总经理、华侨公司副总经理、华丰公司董事。
1997年6月25日，华侨公司向江苏省土产进出口集团股份有限公司（以下简称土产公司）出具盖有公司章和法定代表人名章的文件一份，内容是：经97年6月25日土产公司与华侨公司核对往来帐项，截止1996年12月31日华侨公司尚欠土产公司48743616.8元，华侨公司确认上述债务无误。
1997年7月2日，丁华荣用华侨公司的信函纸出具“收条”一张，内容是：今收到东方公司公章、财务专用章、营业执照副本、贷款证。“即日起如发生有关一切问题由我负责全权处理并承担一切法律责任。”
同年7月15日，东方公司致函给合利公司、华侨公司、华丰公司法定代表人丁华俊和合利公司副总经理丁华荣，称因合利公司没有履行完毕《翠竹园小区整体转让协议书》中约定的有关付款的协议内容，同时获如合利公司用东方公司印章和土地证在银行签订贷款抵押担保合同书，因此东方公司决定收回其公司印章并取消对丁华荣的《委托书》。7月19日，华侨公司致函东方公司总经理宋芦生，称15日来函收悉，“我方所拿贵公司印章仅为输土地变更之用，在办理完土地变更手续后印章完好交还贵司”。但直至1998年10月，东方公司印章仍未收回。
1997年12月11日，丁华荣代表东方公司与土产公司、华侨公司签订《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》一份，合同约定：土产公司向东方公司预购工程编号为A114、B110、B111、B113、B114、B116栋，建筑面积20155.28平方米的住宅房屋，售价每平方米2425元，购房款合计48876550元。第3条约定，土产公司以华侨公司出具的“债务确认书”载明的债权中相当于购房款的部分全额充抵其应付的购房款，1元债权充抵1元购房款。合同一经签订，土产公司对华侨公司的债权中相当于购房款的部分即转让给东方公司。对剩余部分债权土产公司保留对华侨公司的追索权，但此时应视同土产公司已向东方公司全额支付购房款，工方公司应立即向土产公司开具已收到全额购房款的收款收据。东方公司向华侨公司主张债权的时间和方式由双方另行协商，但不影响东方公司和土产公司双方的权利义务。东方公司应于1998年7月31日前将房屋交付土产公司，否则除非土产公司同意，土产公司有权随时解除合同，东方公司向土产公司支付购房款总额10%的违约金。合同解除后，三方的债权债务转让关系随之解除，土产公司有权依华侨公司出具的债务确认书向华侨公司主张债权。该合同盖有东方公司、华侨公司、土产公司的印章，丁华荣代表东方公司签名，丁华俊代表华侨公司签章，张云龙代表土产公司签名。
合同签订当天，丁华荣向土产公司出具了其为经办人并签字的总计48876549.93元的购房款收据，加盖了东方公司的财务专用章，但财务主管、记帐、出纳、审核各项皆为空白。东方公司没有收到汇鸿公司实际的购房款。
另查明，土产公司于1998年1月更名为江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司。翠竹园小区B区房屋没有取得《商品房预售许可证》。
1998年10月19日，东方公司、华侨公司、华丰公司与汇鸿公司签订《协议书》一份，载明：东方公司要求延迟交付汇鸿公司购买的翠竹园住宅小区6栋房屋。由于东方公司不能按期交房构成违约，应于1999年2月28日前支付给汇鸿公司购房款10%的违约金。汇鸿公司同意东方公司在1999年2月28日前向汇鸿公司交付房屋。华侨公司、华丰公司为东方公司延迟履行交房义务提供保证并愿意对东方公司交付房屋及支付违约金承担连带责任。合同盖有东方公司、华侨公司、华丰公司的印章，丁华荣代表东方公司、华侨公司、华丰公司三家在合同上签字。
再查明，东方公司与合利公司签订的《翠竹园小区整体转让协议书》，因合利公司的法定代表人丁华俊被举被涉嫌诈骗被捕，合同没有得到全部履行。
2001年2月28日，汇鸿公司向安徽省高级人民法院起诉，请求被告东方公司、华侨公司、华丰公司履行交付房屋的义务并支付违约金8455643元。
一审法院认为：东方公司出具委托书、公章及翠竹园小区的开发资料的真实意思是为办理翠竹园小区转让手续。丁华荣以东方公司名义与汇鸿公司签订商品房预售合同，没有东方公司的追认，丁华荣的行为应属无权代理行为。但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。丁华荣以东方公司名义签订商品房预售合同时，出具了东方公司的授权委托书、公司公章、财务专用章、营业执照副本和翠竹园小区的相关开发资料，客观上形成了丁华荣有签订商品房预售合同的代理权的表象。尽管东方公司曾函告丁华俊和丁华荣收回其授权委托，丁华俊也回函称东方公司印章仅为办理土地使用权变更手续之用，但此函件没有对外公示，东方公司未能收回其公章，因此汇鸿公司有理由相信丁华荣有代理权。丁华荣代表东方公司与汇鸿公司签订商品房预售合同所产生的法律后果应由东方公司承担。在1998年10月9日的《协议书》中，丁华荣虽然代表东方公司、华侨公司、华丰公司三家签字，但系代表合同一方为保证汇鸿公司债权实现所为，不符合双方代理的特征。华侨公司对其1997年6月25日向汇鸿公司出具的债务确认书当庭表示对其真实性不持异议，因此对华侨公司要求汇鸿公司举证说明债务形成过程的答辩意见不予支持。由于翠竹园小区B区没有取得商品房预售许可证，因此根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，汇鸿 公司与东方公司签订的商品房预售合同中关于B区五幢房屋的预售部分无效。东方公司应履行向汇鸿公司交付A114幢房屋的义务并支付延迟交付的违约金。翠竹园小区A114幢房屋已经出售36套，绝大部分购房户已经入住，因此东方公司还应向汇鸿公司交付与A114幢已出售房屋面积和楼层相同的房屋。由于合同双方对不能交付合同约定的房屋的违约责任未作约定，因此对东方公司不能全部交付A114幢房屋的责任问题不予处理。东方公司虽然没有收到汇鸿公司的购房款，但根据合同约定，汇鸿公司对华侨公司的债权转移给东方公司并以此购买商品房，东方公司出具了收款收据，证明东方公司同意代华侨公司承担对汇鸿公司的债务。翠竹园B区五幢房屋的预售被确认无效后，东方公司应按合同约定的价格向汇鸿公司返还购房款。华侨公司、华丰公司应对东方公司未履行交付房屋的义务及东方公司逾期交房的违约金承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第一条、《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条之规定，该院判决：一、汇鸿公司与东方公司、华侨公司签订的《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》及《协议书》中关于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的预售部分无效，其余部分有效；二、东方公司于判决生效后30日内向汇鸿公司交付翠竹园小区A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及翠竹园小区内面积为1124平方米的房屋（与A114幢已经出售的36套房屋面积相同、楼层相同）；三、东方公司于判决生效后30日内向汇鸿公司交付延迟交房违约金1040116.4元，华侨公司、华丰公司承担连带责任；四、东方公司于判决生效后30日内返还汇鸿公司购房款38475386元；五、驳回汇鸿公司其它诉讼请求。一审案件受理费252288元，由东方公司负担176601.6元，汇鸿公司负担50457.6元，华侨公司、华丰公司负担25228.8元。财产保全费211030元，由东方公司负担147721元，汇鸿公司负担42206元，华侨公司、华丰公司负担21103元。
东方公司不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回汇鸿公司的诉讼请求。理由是：1、一审法院关于表见代理的认定是错误的。汇鸿公司对丁华荣的代理权未尽必要的审查义务，不能仅凭东方公司总经理开具的授权范围为“经营”的委托书就认定丁华荣享有代理权。本案名为商品房预售，实为债务转让，即由东方公司承担华侨公司对汇鸿公司的全部近5000万元的债务，而东方公司营业执照的注册资金仅为2000万元，对此公司总经理宋芦生无权决定。丁华荣的无权代理行为不具有代东方公司承担华侨公司债务的代理权客观表象，汇鸿公司完全能够推断出丁华荣所获授权为有限授权，汇鸿公司认定丁华荣为有权代理，在主观上存在恶意或重大过失。2、合同签订过程中存在双方代理甚至三方代理的行为，违反相关的法律规定。3、B区房屋没有取得预售许可证，本案合同标的在法律上明显履行不能，汇鸿公司对此明显疏忽。4、《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》及《协议书》中俣同当事人之间不平等，东方公司的利益没有得到保护。东方公司没有收到预售房款，汇鸿公司与丁华荣竟合谋开具收款收据，其目的就是让东方公司为华侨公司承担债务。汇鸿公司长期以来也一直没有要求东方公司将收款收据更换为正式发票。购房款收据没有相应的基础关系支持，不能适用票据无因性理论。丁华荣以东方公司名义对华侨公司承诺担债务属自己代理和双方代理。对此，汇鸿公司应为明知。5、按照房地产管理法第44条和建设部《城市商品房预售管理方法》第十条的规定，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，预售合同应报县级以上人民政府房地产主管部门和土地管理部门登记备案。汇鸿公司回避并违反了法律规定。6、自预售合同签订后，即使合同已经延迟履行，汇鸿公司也没有向东方公司主张过债权。7、对于合同无效，东方公司没有主观过错，亦未因该合同无效造成任何经济损失，因此东方公司不应承担任何责任。8、东方公司对于消除丁华荣非法代理权的不良影响已尽勤勉义务，包括去函取消对丁华荣的委托并请求安徽省高级人民法院在1998年8月当庭收缴合利公司持有的东方公司印章。9、《协议书》中载明，华侨公司和华丰公司对东方公司交付房屋及支付违约金承担连带责任，一审法院仅让华侨公司、华丰公司就违约金承担连带责任，一审法院仅让华侨公司、华丰公司就违约金承担连带责任不妥。10、一审法院认定B区房屋的预售行为无效，同时却判令东方公司返还38475386元的购房款，是将无效合同按有效处理，没有法律和合同依据。房屋预售合同中约定，如东方公司不能履行交房义务，合同解除后，汇鸿公司仍向华侨公司主张债权。丁华荣开具收款收据时欠缺相应的代理权和民事行为能力。国家税务局《关于对外商投资企业和外国企业发票管理的暂行规定》第十四条规定：任何单位和个人未经税务机关批准不得用白条或其他收款凭证代替发票。东方公司是中外合资企业，丁华荣开具收款收据的行为无效。
汇鸿公司答辩称：签订合同时，汇鸿公司尽到了合理的审查义务，聘请了律师参与订立合同。汇鸿公司没有见过合利公司与东方公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》。东方公司的委托书中没有限定丁华荣的权限，也没有及时对外公示撤销授权或向善意第三方通知情况。认为丁华荣在汇鸿公司签订商品房预售合同时是有权代理。请求维持一审判决。
丁华荣代理华丰公司、华侨公司发表代理意见称：华侨公司与土产公司之间债务的形成是十几年的交易中产生的。华侨公司提出以合利公司收购的翠竹园小区在建房屋以预售的方式冲抵该笔债务，土产公司对合利公民事与东方公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》是明知的，在签订商品房预售合同时丁华荣向汇鸿公司提供了这份合利公司与东方公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》。合利公司与东方公司之间的账目已经进行清理。丁华荣应土产公司要求开具的收款收据时汇鸿公司实际上并未付款。
本院认为：丁华荣作为合利公司和华侨公司的副总经理，在1997年12月11日代表东方公司与土产公司、华侨公司签订《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》时明知东方公司总经理《委托书》的授权目的和范围，在东方公司已取消对其的委托授权的情况下，却仍代表东方公司与汇鸿公司签订与《翠竹园小区整体转让协议书》无关的商品房预售合同，是没有代理权的行为。《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》的内容本身不是单纯的商品房预售，该合同的目的就是为了使汇鸿公司实现其对华侨公司的债权，其实质是华侨公司以东方公司的房屋向汇鸿公司抵偿其债务，商品房预售只是以上目的的表现形式。对于以东方公司的房屋抵偿华侨公司的债务，丁华荣没有东方公司任何形式上的授权，汇鸿公司也没有理由相信丁华荣有代理权。一审法院认定本案中表现代理成立不当。丁华荣身为华侨公司副总经理代理东方公司表示以其房产为华侨公司偿债，属于自己代理的行为，该代理行为不发生法律效力。因此，《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》第3条关于汇鸿公司付款行为的约定是无效的。一审法院认为丁华荣开具的收款收据表明东方公司同意代华侨公司承担对汇鸿公司的债务的认定是没有依据的。丁华荣的签订该合同时代理东方公司的行为明显损害东方公司的权益，汇鸿公司明知丁华荣的身份，在签订《<翠竹园小区>商品房预售（购）合同》时未尽合理的审查义务，存在疏忽和懈怠，对该代理行为无效负有过错。丁华荣以东方公司名义向汇鸿公司开具收款收据的代理行为，也是不发生法律效力的。汇鸿公司未支付购房款，一审法院认定翠竹园小区B区预售合同因未取得预售许可证而无效，却判决东方公司向汇鸿公司返还购房款，系适用法律错误。综上，本院对汇鸿公司起诉要求东方公司、华侨公司、华丰公司交付房屋的诉讼请求不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项和第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省高级人民法院（2001）皖民一初字第02号民事判决；
二、驳回汇鸿公司的诉讼请求。
一审案件受理费252288元，财产保全费211030元，二审案件受理费252288元，均由汇鸿公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡仕浩
审判员 张雅芬
代理审判员 杨兴业
二○○二年七月三十一日
书记员 王冬颖
