法院如何裁判住改商官司 俞里江

作者：[ 俞里江 北京市朝阳区人民法院法官 ] 来源：[ 京报网 www.bjd.com.cn ] 添加时间：[ 2007-2-22 18:39:11 ] 浏览次数：[ 290 ]

目前，住宅改商用经营引发的纠纷越来越多。在住宅面积较大的朝阳区，2005年朝阳区人民法院审结的住改商案件已达105件，今年上半年所受理的这类案件数量更有突破，达到60余件；还有一些纠纷尚未立案，如住宅里饲养、繁殖、贩卖猫狗等，均与住改商相关—— 　　典型案例: 　　为经商拆改住宅承重墙  法院判决恢复原状 　　7月17日，朝阳区人民法院审结了原告北京市朝阳区建设委员会与被告马某等八人之间因住宅拆改而引发的纠纷。住户马某等八人为从事经营活动，在装修过程中拆除了楼房房屋窗下墙。朝阳区建委作为房屋管理者，出于对楼房整体安全的考虑并为维护楼房外观形象，将马某等八人诉至法院，要求判令被告将拆改的房屋窗下墙恢复原状。 　　法院了解到，此案涉诉房屋位于朝阳区呼家楼地区，均为已购公房，被告在购买公房时都签订了有关协议；这些协议明确约定，住户不得私自拆改楼房的各种结构。而八名被告为从事经营活动，拆除了属于承重结构的外墙面的窗下墙，比如有一名被告将一楼103室的窗下墙拆除，改建为商铺使用。 　　朝阳法院经审理认为，八名被告为了从事经营活动而拆改窗下墙的行为，损坏了住宅的共用部位，违反了法律规范的规定及公房出售合同的约定，超出了房屋所有权人行使所有权的权利界限。最终判决八名被告将拆改的窗下墙恢复原状。 　　住改商有5类弊端有5个 　　“住改商”是业主将用途为住宅的房屋，改作商业用房或者办公用房等非居住用途的房屋使用。根据某项调查，北京“住改商”的具体表现形式可归纳为5类:1)加工生产类，如服装加工厂等；2)商务办公类，如广告公司、律师事务所等；3)商业经营类，如小卖部、小超市、美容美体美发店、宠物店等；4)休闲娱乐类，如KTV、儿童乐园等；5)教育培训类，如幼儿园、画室、补习班等。“住改商”现象在北京已经非常普遍。 　　目前，“住改商”弊端日益凸显: 　　第一，很多业主在“住改商”的过程中，存在房屋反复装修，随意拆改承重结构，私改电线或燃气等情况，导致住宅楼的整体结构被破坏，影响房屋安全。 　　第二，为了实现经营目的，往往占用业主的共有部分。 　　第三，在住宅小区内从事经营活动，导致住宅小区缺乏应有的安宁，影响业主住宅的安宁和舒适，导致业主对小区安全的忧虑。 　　第四，有的商铺经营项目多样，存在乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌等现象，干扰其他业主，也影响市容市貌。 　　第五，经营活动产生的噪音、不良气味等，对小区居住环境以及居民身体健康构成不良影响。 　　住改商中业主权利认定 　　在“住改商”纠纷中，很多业主认为，自己购买了房屋就可以随意使用，将住宅改建为商铺、拆改房屋外墙面或拆改房屋承重结构等都是个人的事情，与小区其他业主无关，其实不然。 　　从法律角度讲，业主购买房屋后，享有的权利主要有3项:对专有部分的所有权，专有部分是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表的管理及自用阳台，是业主享有决定权的范围；对共有部分(见链接)的共有权，为全体业主一起享有的权利；以及因共有部分而产生的管理权。区分个人专有部分和共有部分，有一个简单标准，即如果把小区内的某一部分划归为某户专有部分会对其他业主造成不便时，该部分就应归为共有部分。 　　前面提及的朝阳区建委诉马某等人的案件中，马某等人在改建住宅的过程中拆改了属于承重结构的外墙面，就属于损坏了住宅的共用部位，超出了业主可以行使房屋所有权的权利界限。另外，根据专有部分和共有部分的区分原则，业主在“住改商”过程中设置霓虹灯、广告牌、企业商铺招牌等也属于侵犯共有部分、是不合法的。 　　在司法实践中，很多“住改商”纠纷往往是由经营活动中产生的噪音、不良气味等因素所导致。比如，KTV产生的噪音、宠物店产生的不良气味等等，都可能对其他业主的生活构成干扰或妨害。对于这类纠纷，法院按照法律规定的相邻关系制度来解决，如果噪音、不良气味超出了一般人的忍受限度，侵害人应当承担民事责任。 　　法院判决旨在抑制住改商 　　我国目前尚未立法明确禁止“住改商”，因此法院在裁判“住改商”纠纷时，不能仅以业主改变住宅用途为由令其停止经营活动，只有当“住改商”损坏或侵占共有部分、产生了噪音、气味等不良后果时，法院可通过要其恢复原状、停止侵害等方式，使业主从事经营活动的条件不再具备或成本增加，间接达到促使业主放弃利用住宅从事经营活动的目的。 　　目前，北京市工商行政管理局已暂停了对利用住宅从事经营活动的企业的登记注册。对以前取得以住宅为经营场所营业执照的，法院在审理这类纠纷中认为，工商登记地址为住宅，仅能证明其为有照经营，不能以此就认定“住改商”行为合法。同时法院建议，对于利用住宅商用的，在营业执照年检时根据营业时间长短、来往人员多少、产生噪音大小、是否产生不良气味等情况予以区别对待，逐步取消其利用住宅从事经营活动的资格。 　　遭遇住改商如何维权 　　遭遇“住改商”问题困扰，业主应主动积极维权: 　　第一，如果经营者是无照经营，其他业主可向工商管理部门反映，取缔无照经营活动。 　　第二，在“住改商”过程中存在损害或侵占共有部分，比如拆改承重墙等情况，其他业主可以向市、区县建设委员会反映，要求对此进行行政处罚；如果业主在“住改商”过程中未经规划行政主管部门批准，搭建建筑物、构筑物，或擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，其他业主可以向市、区县规划委员会反映，对此进行行政处罚。 　　当然，针对以上情况，其他业主全体可以向法院起诉，也可以通过业主委员会、物业管理公司(包括房管所)向法院起诉。但在起诉时，应提供证据证明业主违法情况的存在；如果是物业管理公司主张权利的，还应当提供证据证明物业管理关系的存在。 　　第三、如果业主从事经营活动的过程中产生了噪音、不良气味等，其他业主可以向环保部门反映，也可以委托相应鉴定机构进行鉴定，如果有必要，可以请公证部门进行公证。比如，对于噪音问题，业主可以委托鉴定机构对室内噪音的大小进行鉴定，同时委托公证机构对产生噪音的时间等情况进行公证，在取得相应证据后，业主可以向法院起诉。 　　链接: 　　住宅共有部分是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等以及共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等共用设施设备，是全体业主一起享有权利的部分。