海南省海南中级人民法院 海南正兴投资发展有限公司诉海口市申海房屋发展公司等土地使用权转让合同纠纷案

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海南省海南中级人民法院 民事判决书 （2002）海南民初字第14号 　　原告 海南正兴投资发展有限公司。住所地：海口市南航路海深大厦十层。 　　法定代表人 张光东，总经理。　 　　委托代理人 徐建平，海南盈胜律师事务所律师。 　　被告 海口市申海房屋发展公司。住所地：海口市和平北路申海大厦Ｂ座二楼。 　　法定代表人 邵海生，总经理。 　　委托代理人 邱智强，海南弘纲律师事务所律师。 　　被告 海南省兴隆华侨农场。住所地：海南省万宁市。 　　法定代表人 黄炳松，场长。 　　委托代理人 高翔，海南永达盛律师事务所律师。 　　委托代理人 李平颜，该场副场长。 　　原告海南正兴投资发展有限公司（下称正兴公司）与被告海口市申海房屋发展公司（下称申海公司）、海南省兴隆华侨农场（下称兴隆农场）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正兴公司的委托代理人徐建平、被告申海公司的委托代理人邱智强、被告兴隆农场的委托代理人高翔、李平颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 　　原告正兴公司诉称：１９９２年，原告正兴公司与被告申海公司就转让兴隆温泉旅游区内１００亩土地使用权签订《土地使用权转让合同书》。约定：１、土地价格为每亩人民币１６万元整，其中申海公司已付兴隆华侨农场８万元整，余额由正兴公司直接付给兴隆华侨农场；２、正兴公司每亩补偿人民币６万元给申海公司，共计补偿人民币６００万元整。合同签订后，正兴公司即向申海公司支付了人民币１４００万元整（含支付给兴隆华侨农场的费用）。１９９２年６月２日，正兴公司与兴隆农场签订《土地使用权转让合同书》及《补充协议》，合同约定：每亩地价款为１．５万元，共１５０万元，使用期限为７０年；补充协议约定：除地价款外，“三通一平”等由兴隆农场负责，费用１４５０万元由正兴公司先行支付６５０万元，余款在正兴公司收到土地使用证后１５天内支付。上述合同及补充协议履行中，正兴公司如约通过申海公司支付了土地款及第一期“三通一平”费用共８００万元给兴隆农场。１９９３年６月２６日原万宁县政府颁发了万宁县国用（１９９３）字第８３９号土地证，该证的土地使用权在正兴公司名下，但使用年限改为４５年（该原件在兴隆农场，仅给正兴公司复印件）。办证前，正兴公司支付了５０万元给兴隆农场作为办证费用。由于种种原因，兴隆农场一直未进行“三通一平”，正兴公司也未支付余款７５０万元给兴隆农场。原告认为：１、上述被转让的土地使用权的期限，被告申海公司及兴隆农场原承诺为７０年，但正式办证时却改为４５年，造成土地实际贬值，对此，两被告应承担相应的违约责任；２、被告申海公司在本宗土地使用权转让活动中，只是将土地使用权买进后又原封不动地加价卖出，因此，其在《合同书》中所要求的６００万元补偿费实际上是不存在的。申海公司是违反国家法律法规进行倒买倒卖牟取暴利，其所得的６００万元人民币属不当得利，依法应当返还给原告；３、被告兴隆农场在签订补充协议承诺就所转让的土地进行相应的搬迁、占用、“三通一平”等基础建设并预收相应的费用后，却一直没有进行相关的工作，故应将已收这些费用返还。因此请求：１、判令被告申海公司返还原告转让土地的补偿款６００万元整；２、判令被告兴隆农场退还原告支付的土地拆迁、三通一平费６５０万元整；３、判令解除原告与被告申海公司的《合同书》，解除原告与被告海南兴隆华侨农场的《补充协议》。 　　被告申海公司答辩称：一、本案所涉及的土地使用权转让合同签订于１９９２年６月，所涉及土地使用权也于１９９３年６月办证过户给正兴公司名下。除正兴公司尚未按约向兴隆农场支付剩余的７５０万元地价款外，该宗交易各方均未有任何异议。正兴公司在事隔１０年之后提出诉讼，不仅无理，从程序上讲，也明显超过了民诉法规定的诉讼时效，且无任何时效中止、中断事由。因此，正兴公司已丧失胜诉权，其诉讼应被驳回。二、１、据合同法，合同权利义务的终止的七种情形中第一项即是债务已经按约履行。正兴公司与我司的合同早于１９９２年全部按照约定履行完毕，　双方间不存在任何权利义务主张，也就不可能存在对任何一方合同项下的诉讼请求；２、合同解除权产生于合同履行前及履行过程中，正兴公司与我司的合同签订并履行于１９９２年，双方间不存在合同解除权问题，因此，原告诉请解除与我司的《合同书》无法律依据且于法相悖；３、正兴公司与我司签订的《合同书》是将我司与兴隆农场间关于１００亩土地使用权的合同权益转让给正兴公司，权益转让后，即使转让该１００亩土地使用权发生争议，也只是正兴公司与兴隆农场间的问题，与我司无关，因此，正兴公司起诉我司无理，属错列当事人；４、不当得利是没有法律及合同依据取得的利益，而我司的利益是基于与正兴公司的合同取得的，因此，正兴公司诉我司不当得利于法无据。 　　被告兴隆农场答辩称：１、我场与原告正兴公司签订的《土地使用权转让合同书》和《补充协议》为有效合同，应受法律保护。２、我场已履行了应履行的合同义务：将１００亩土地使用权办到正兴公司名下、对我场旅游区的公共设施进行了多项大量投资，履行了《补充协议》第二条所规定的；而未履行的砍伐林木、毁田平地等行为是因原告正兴公司未履行相应支付款项义务，而行使的抗辩权和我场履行保护土地不得放荒的法律义务，不构成违约。３、我场已将支付的《补充协议》中的第一期款用于公共设施费用，原告正兴公司将第一期款的概念偷换为是“土地拆迁、三通一平费”显然是不符《补充协议》内容的，其要求退款显然无理，应予驳回。４、根据《补充协议》第三条第二项，原告应在取得该土地使用权证后的十五天内支付余款给我场，但原告正兴公司在收到土地证复印件后，并完全知道其已取得了该土地使用权和国土部门已颁发了土地证，而原告却未依约向我场支付余款，因此，原告不但应履行尚未履行的义务，且应承担违约责任，对此，我场保留对其此项诉权。５、土地使用权被依法变更为４５年，是政府行为，且符合双方的约定，原告以此诉我方违约显然违背合同和法律法规。６、原告正兴公司因未开发该项目并超过法定期限，被政府收回土地使用权，过错在于原告，其应承担该损失后果，但这并不能因此而构成解除补充合同的理由，其此项请求是无理的，应予驳回。综上，原告正兴公司主张解除有效的《补充协议》和要求我场退还其支付《补充协议》中的第一期款，显然无理，不应受到法律支持，应依法给予驳回，我场并表明保留对原告正兴公司未付款部分之诉权。 　　经审理查明：１９９２年，原告正兴公司与被告申海公司签订《合同书》，约定：申海公司将兴隆农场转让给其的２００亩土地的其中１００亩出让给正兴公司，土地价格为每亩人民币１６万元； 　　申海公司已付给兴隆农场每亩８万元，余款由正兴公司直接付给兴隆农场；因申海公司在办理土地转让合同书过程中花费各种费用，经双方协商，正兴公司按每亩补偿人民币６万元给申海公司，全部１００亩土地共计补偿人民币６００万元整。此外，合同对付款方式、双方责任、违约责任也作了约定。同年１２月１１日，原告正兴公司依约向被告申海公司支付１４００万元人民币。其中，６００万元为补偿款，８００万元冲抵被告申海公司已付给兴隆农场的土地款。又查，该合同签订前后，被告申海公司并没有取得转让的１００亩土地使用权。在庭审中，被告申海公司没有提供证据证明其在办理土地转让中所花的各种费用。 　　１９９２年６月２日，就以上所述１００亩土地，原告正兴公司与被告兴隆农场签订《土地使用权转让合同书》，约定：１、甲方（兴隆农场）将位于温泉旅游区内的国有土地１００亩使用权有偿转让给乙方（正兴公司）；２、１９９２年８月３１日前，乙方按每亩１．５万元的土地使用费付给甲方，合计人民币１５０万元整；３、土地使用权转让期限为７０年，以国土部门批准之日起计算；４、合同在执行过程中，如与政府规定的法规有抵触的部分，应以政府法规为准。此外，合同还约定了土地面积的准确界线、土地使用权的出租、抵押、再转让等有关事项。同一天，双方签订《补充协议》，约定：乙方付给甲方７５０万元作为土地使用权转让范围内的各种搬迁、占用费；付给甲方７００万元作为旅游区公共设施的费用款共计人民币１４５０万元分两次付清，协议签订后于１９９２年８月３１日前付清６５０万元，乙方收到国土部门颁发的土地使用证书及红线图后１５天内付清余款８００万元；甲方负责将温泉水、生活用水、供电线路、排污系统及道路通到乙方地界边，在正常情况下，甲方应保证有偿向乙方提供温泉水、生活用水和电力。合同签订后，原告正兴公司通过被告申海公司付给被告兴隆农场８００万元（即前面所述的８００万元）。１９９３年６月２６日被告兴隆农场将１００亩土地使用权证办到原告正兴公司名下（该土地用途为旅游业，使用期限为４５年）。此时，原告又付５０万元给被告兴隆农场。被告兴隆农场将土地证的复印件交付原告正兴公司。但原告正兴公司并未依约在收到土地使用证后的１５天内支付余款７５０万元给被告兴隆农场。至今，该款仍未支付。而被告兴隆农场也未对该宗土地进行搬迁及将温泉水、生活用水、供电线路、排污系统及道路通到地界线。２００１年１０月１９日，万宁市人民政府依法收回原告正兴公司１００亩土地使用权，注销《国有土地使用证》。 　　以上事实，有原告与被告申海公司签订的《合同书》、原告与被告兴隆农场签订的《土地使用权转让合同书》、《补充协议》、被告申海公司收到１４００万元的收据、被告兴隆农场收到原告５０万元银行汇票委托书（存根）、《国有土地使用证》、万宁市政府收回１００亩土地的“公告”及原、被告的陈述等证据佐证，足资认定。 　　本院认为：原告正兴公司与被告申海公司签订的《合同书》，内容是土地使用权的转让，但被告申海公司在双方当事人签订合同时并未取得１００亩土地的使用权，其行为是一种土地炒卖行为，该行为违反了国家土地管理法规，故双方所签订的合同无效。无效合同，自始就无法律约束力，因此，被告申海公司所取得的６００万元人民币补偿款应返还给原告正兴公司。被告申海公司以原告正兴公司起诉已超过诉讼时效之抗辩理由于法无据，本院不予采纳。原告正兴公司与被告兴隆农场签订的“土地使用权转让合同书”与《补充协议》符合平等自愿、协商一致等原则，且不违反法律，为有效合同。在合同履行过程中，土地使用权的使用年限虽然从７０年改为４５年，但该行为系政府行为，符合双方在《土地使用权转让合同》中约定的：本合同在执行过程中，如与政府规定的法规有抵触的部分，应以政府法规为准。因此，原告以土地使用年限变更，造成土地实际贬值诉被告兴隆农场违约无理，本院不予支持。１９９３年６月２６日，被告兴隆农场依约以原告正兴公司的名义办理了１００亩《国有土地使用证》，而原告也付清了土地款１５０万元，至此，双方所签订的《土地使用权转让合同》已履行完毕。但原告在收到土地证复印件后，并未依“补充协议”的约定向被告兴隆农场支付余款７５０万元；而被告兴隆农场也未依约对土地范围内进行各种搬迁和将温泉水、生活用水、供电线路、排污系统及道路通到原告地界线。故原、被告在履行补充协议过程中均有违约行为。由于原告正兴公司未在政府规定的时间内对１００亩土地进行开发建设，该土地使用权已被收回，继续履行《补充协议》已无实际意义，因此，原告要求解除“补充协议”，符合法律规定，本院予以允许。鉴于原告与被告兴隆农场在履行《补充协议》过程中对原告已付款７００万元的用途又无特别约定，且兴隆农场也进行了必要的公共设施建设，故，根据公平原则，被告兴隆农场应将收到的７００万元退还一半给原告。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第五十八条第二款、第六十条和《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百二十条的规定，判决如下： 　　一、解除原告海南正兴投资发展有限公司与被告海南省兴隆华侨农场于１９９２年６月２日签订的《补充协议》； 　　二、被告海南省兴隆华侨农场应在本判决生效之日起十天内将３５０万元返还给原告海南正兴投资发展有限公司； 　　三、被告海口市申海房屋发展公司应在本判决生效之日起十日内返还６００万元给原告海南正兴投资发展有限公司； 　　四、驳回原告的其他诉讼请求。 　　案件受理费７３０１０元，由原告海南正兴投资发展有限公司负担１５０００元，被告海口市申海房屋发展公司负担４３０１０元，被告海南省兴隆华侨农场负担１５０００元。 　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判长　 王世良 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员　 吴健明 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　符　实 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00二年六月十八日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员　 符　晓