广东省惠州市中级人民法院 袁志达诉惠阳市淡水镇淡环村尧岭村民小组土地使用权租赁纠纷案

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广东省惠州市中级人民法院 民事判决书 （2002）惠中法民二终字第7号 　　上诉人（原审被告）：袁志达，男，1969年10月30日出生，汉族，住惠阳市淡水镇淡环村尧岭村民小组。 　　委托代理人：罗成山，广东德邻律师事务所律师。 　　被上诉人（原审原告）：惠阳市淡水镇淡环村尧岭村民小组(原惠阳市淡水镇尧岭村民委员会，以下统称尧岭村民小组)。 　　负责人：袁桂生，该村民小组组长。 　　委托代理人：邓淑玲，惠阳市淡水镇司法所律师。 　　委托代理人：钟国强，男，惠阳市淡水镇司法所法律工作者。 　　上诉人袁志达因土地使用权租赁纠纷一案，不服惠阳市人民法院(2001)惠阳秋民初字第64号民事判决，向本院提起上诉。本院2002年1月20日受理后，依法组成合议庭，并指派主审人黄志强于同月31日询问案情，袁志达及其委托代理人罗成山、尧岭村民小组负责人袁桂生及其委托代理人邓淑玲、钟国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 　　经本院审理查明：1994年3月1日，尧岭村民小组将其已领取《国有土地使用证》(证号：惠阳府国用字(93)第13210101755号)、位于惠阳市淡水镇南门大街的600平方米土地，以惠阳县尧岭实业发展公司(已于1997年10月8日注销，其主管部门为尧岭村民小组，由村长李汉文兼任法定代表人)名义，租与村民袁志达。双方签订的《租地协约》约定，袁志达承租土地的期限从1994年3月25日至1995年1月25日止，每月租金7000元，先交租地定金14000元，以后每月应在15日前准时交租等。在签订协约后的第三天，袁志达依约向尧岭村民小组交押金14000元。合同履行期限届满后，该土地仍由袁志达租用。 　　1995年12月10日，双方续签《租地协议》(下称第一份协议)约定，袁志达承租上述土地时间从1995年12月至2000年底，该协约与原合约同具法律效力；租金分段计算为：原租金未交的必须于1996年底前交清；1994年3月25日至1995年9月25日止，每月租金7000元；1995年9月底至1996年3月底，每月租金5500元；1996年3月底至1998年3月底，每月租金5000元；1998年3月底至2000年底，看经济形势而定（最高不超过7500元）。超过3个月不交租金，尧岭公司无条件取消协议。此外，协议还双方的权利义务作了约定。约1996年5、6月，双方又签订《租地协议》(下称第二份协议)，协议除对第一份协议的部分土地租金变更，即1995年1月25日至9月25日从每月租金7000元降为5500元外，其余内容及签订协议的时间与第一份协议相同。1997年3月5日，双方再次签订《租地协议》(下称第三份协议)，该协议除租赁时间延长2年，即至2002年底外，其余内容及签订协议、的时间与第二份协议相同。同时，李汉文在第二份协议后面注明：此协议于1997年取消。协议签订后，袁志达在租赁地开办“惠阳市勇士商业城”分租他人经营收取租金。 　　因欠交土地租金，袁志达于1997年4月2日向尧岭村民小组提交欠交土地租金处理方案，三种处理方案的第一种为：1994年3月25日至1995年1月25日止，每月租金7000元；1995年1月25日至1996年3月25日，每月租金5500元；1996年3月25日至1997年3月25日，每月租金5000元；共欠租207000元，扣除已付押金14000元、租金30000元，仍欠163000元。该款在1997年6月9日前交60000元，在1997年9月16日前交76000元，在1998年4月30日交27000元。尧岭村民小组为此召开村民代表大会讨论，同意袁志达分期支付租金的方案。尔后，袁志达按此方案交清了拖欠的土地租金。尧岭村民小组收款后出具《收据》。2000年8月8日 ，尧岭村民小组将上述土地租与案外人古量权、李建明，期限从2001年9月1日至2006年10月1日止，双方为此签订了《合同协议》。9月21日 ，尧岭村民小组向各户主发出2000年底合同期满搬迁的《通知》。2001年1月1日，袁志达出具《退出合约声明》，表示愿意在2001年3月25日前退出租赁的土地。 　　由于袁志达从2000年5月开始拒付租金，尧岭村民小组遂于2001年8月31日向原审法院起诉，请求判令袁志达清偿拖欠从2000年5月至2001年3月份止共11个月，每月5000元的租金55000元。尧岭村民小组对其陈述的事实在一审提供了《工商登记资料》、《国有土地使用证》、《租地协约》、第一份协议、《退出合约声明》、《通知》、19张《收据》、《承租土地事宜处理方案》、《交租金清单》、证人证言两份及《证明》。袁志达答辩则承认从2000年5月始未交租金，即拖欠8个月的租金共4万元。扣除多计的租金24000元及已交的押金14000元，实欠2000元。对2001年1月至3月的租金，认为在2002年底租期未满前，其是被迫退出承租土地，没有收取承租户的租金，故不同意支付该3个月的租金。袁志达为其辩解在一审提供了《租地协约》、第一、二、三份协议、《证明材料》、《押金收据》、《勇士商业城市场登记证》、洗添喜证言、《关于尧岭村委会的批复》及《关于处理李汉文挪用公款一事的指示》。一审质证，袁志达认为尧岭村民小组提供的《退出合约声明》、《通知》是被逼写的；《承租土地事宜处理方案》、《交租金清单》非其本人签名；证人证言的证人是尧岭村民小组村干部，不真实；《证明》与本案无关联。而尧岭村民小组认为袁志达提供的第一、二、三份协议、《证明材料》的合法性提出异议；《押金收据》已抵以前拖欠的租金。 　　另查： 1998年2月18日，中共惠阳市淡水镇委作出淡委字(1998)4号《关于处理李汉文挪用公款一事的指示》，免去李汉文村长职务。 　　一审认为：原告将取得合法使用权的土地租赁给被告使用，签订有租地协议，且该租赁协议履行完毕后，已经双方当事人协商同意终止。原被告的租赁行为有效。被告租赁原告土地应当按约支付租金。原告要求被告支付拖欠租金，理由正当、证据充分、应予支持。被告要求将押金及多计的租金抵折拖欠的租金，虽有押金收据，但未能提供交租收据作证，理由欠缺，不予采纳。另被告声明退出租赁土地的时间是2001年3月25日，较租地协议约定多占用了3个月，被告占用原告土地应当按原协议约定租金支付土地占用费。被告以合同期限届满未收到他人租金为由，不同意支付占用期间的租金，缺乏法律与事实根据，不予采纳。被告不支付拖欠原告的土地租金，引起本案纠纷应负全部责任。一审根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第七十四条、第八十一条、第八十四条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决被告袁志达应于本判决发生法律效力之日起十五日内付清拖欠金55000元给原告尧岭村民小组。诉讼费2160元由被告袁志达负担。 　　袁志达上诉称：一、一审认定主要事实不清，适用法律不当。1、一审认定李汉文出具多计租金的《证明材料》及1995年12月10日的《租地协议》无效，不符合事实及法律规定。作为尧岭公司的法定代表人、尧岭村村长的李汉文，其在任期间以法人名义所出具的《证明材料》及《租地协议》，并无违反法律及社会公共利益，是有效的。2、袁志达从2000年5月份欠租是行使合同的抗辩权。因第三份协议的期限是至2002年止，在履行协议期间，尧岭村民小组又与古量权、李建明就该地签订了期限从2001年9月1日至2006年10月1日止的《合同协议》。3、袁志达多交的2万元租金及1.4万元定金应当抵销所欠租金。二、一审判决程序不合法。袁志达对尧岭村民小组提交证有异议，但一审不通过笔迹鉴定就认定其真实性违反了法律规定。为此，请求撤销原判，发回重审。二审受理费由尧岭村民小组承担。 　　尧岭村民小组答辩称：一审认定事实清楚，适用法律恰当。1、李汉文在任期间利用职务上的便利与袁志达恶意串通，实施损害集体利益行为 　　李汉文所出具的《证明材料》没有盖公章，不能代表法人行为。2、第一份协议的期限是至2000年底，后双方均同意延期3个月。签订协议后，袁志达从未按时交付租金，“2000年5月份欠租是行使合同的抗辩权”，是颠倒黑白。3、依据双方签订协议，袁志达应交租金为447000元，但袁志达交租的19张单据为364000元，仍欠83000元，扣除押金14000元，实欠55000元。该交款有尧岭村民小组会计袁伟雄于1998年5月26日制表、袁志达签名的交租清单及其于1997年4月2日交款计划为证。为此请求驳回上诉，维持原判。 　　二审期间，双方当事人均无提交新证据。袁志达申请对《交租金清单》“袁志达”的签名进行鉴定。 　　本院认为：尧岭村民小组于1994年3月1日、1995年12月10日分别与袁志达签订的《租地协约》及第一份协议，均系双方的真实意思表示，内容合法，应确认为有效。对第二、三份协议，虽然李汉文在此之后因挪用公款而被免去村长职务，但这是其在任期间所签订，属法人行为，亦应确认为有效。在租地期限未满前，袁志达同意尧岭村民小组提出2000年12月终止协议的要求，并在2001年3月退出租赁的土地。为此，袁志达应按约定支付租用土地期间的租金。 　　对尧岭村民小组诉请、袁志达认可拖欠从2000年5月至2001年3月共55000元租金的事实，袁志达抗辩认为其多交的2万元租金及1.4万元定金应当抵销所欠租金，但其并未提交多交的2万元租金的证据。而对1.4万元定金，其虽提交了《押金收据》，但该押金已在1997年3月25日前的租金中予抵扣，该事实有《承租土地事宜处理方案》、《收据》为证，应予确认。一审据此支持尧岭村民小组的诉讼请求正确，本院予以维持。 　　关于袁志达申请对《交租金清单》“袁志达”的签名进行鉴定问题。本案的争议焦点之一为，袁志达己交的1.4万元押金有否抵销以前所欠的租金。而对该1.4万元押金，尽管尧岭村民小组提交的《交租金清单》作了结算，但该证据非认定1.4万元押金有否抵销以前所欠租金的唯一证据，除此之外，上述的《承租土地事宜处理方案》、《收据》均可为证。故此，为节省本案的诉讼成本，对袁志达的申请，本院不予支持。至于袁志达上述称“从2000年5月份欠租是行使合同的抗辩权”问题。根据第三份协议，袁志达租地的期限是至2002年止。但经双方协商，袁志达已作出《退出合约声明》，同意尧岭村民小组提出2000年12月终止协议的要求，并在2001年3月退出租赁的土地。而尧岭村民小组将该地租与古量权、李建明的期限是在2001年9月之后，与本案无关。为此，袁志达不存在“行使合同的抗辩权”问题。 　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，合议庭一致意见，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费2160元，由袁志达负担。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判长 黄志强 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员 钟震强 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判员 许优如 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00二年一月十一日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员 曾 莹