（2005）昆民一初字第109号
原告昆明万禧龙娱乐有限公司。住所地：昆明市穿金路小坝174号。
法定代表人李孟媛，该公司总经理。
诉讼代理人姜波，云南华汇律师事务所律师（特别授权）。
被告昆明市盘龙区小坝股份合作联社小坝东村股份合作社。住所地：云南省昆明市穿金路61号。
法定代表人刘国华，该合作社书记。
诉讼代理人王泽琪，云南鑫明律师事务所律师（特别授权）。
被告云南林锋商贸有限公司。住所地：云南省富民县勤劳乡政府内。
法定代表人丁加荣，该公司总经理。
诉讼代理人田阳，云南鑫明律师事务所律师（特别授权）。
原告昆明万禧龙娱乐有限公司（以下简称万禧龙公司）诉被告昆明市盘龙区小坝股份合作联社小坝东村股份合作社（以下简称小坝联社东村合作社）、云南林锋商贸有限公司（以下简称林锋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2005年5月20日受理后，依法组成合议庭。双方当事人于2005年6月15日、7月1日在本院组织下进行了证据交换。2005年7月8日本院公开开庭审理了本案。原告诉讼代理人姜波、被告东村合作社法定代表人刘国华及其诉讼代理人王泽琪、被告林锋公司诉讼代理人田阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告万禧龙公司诉称，1991年7月5日，云南昌达经济开发公司（以下简称昌达公司）与被告小坝联社东村合作社（原昆明市官渡区联盟镇小坝办事处第六生产合作社）签订《租赁协议书》，约定由昌达公司租用该社土地5.034亩作为生产经营用地，租赁期限15年，自1991年9月1日至2006年9月1日，并约定一旦条件成熟，该合作社应将租用之土地转让给昌达公司，租期届满，优先在同等条件下让昌达公司继续使用。此后，原告即在该地上投资建盖了厂房、车间和办公室。至1999年，昌达公司注销，其资产由其法定代表人李孟媛收购。2000年，李孟媛与另一自然人用所收购的资产成立了万禧龙公司，前《租赁协议书》由万禧龙公司继续履行至今。2004年，根据国家有关治理整顿土地市场秩序的相关规定，原企业占用的农村土地按用地现状完善用地手续。但被告小坝联社东村合作社却在未通知原告的情况下，于2005年8月13日与林锋公司签订《土地征用协议书》，将包括原告使用了十余年的土地及建盖的建筑物在内的共8.6亩土地转让给林锋公司，侵犯了其合法权利，故请求：（一）确认两被告于2004年8月13日签订的《土地征用协议书》中涉及到原告租赁使用土地（共5.034亩）的协议部分无效；（二）确认原告享有按上述《土地征用协议书》同等条件优先征用所租赁范围内土地的权利；（三）两被告承担本案诉讼费。
被告东村合作社辩称，（一）本案属于土地使用权的争议，根据我国《土地管理法》规定，有关土地管理权和合作权的争议不能直接向法院起诉，应当由行政部门进行处理。（二）《租赁协议书》没有约定原告应优先征用该地，请求驳回其诉讼请求。
被告林锋公司辩称：（一）《租赁协议书》是昌达公司与东村合作社签订，原告与东村合作社并未签订过合同。（二）《租赁协议书》中所谓优先征用土地权并不存在，所谓优先范围是优先租赁。（三）土地征用由土地行政部门处理，双方无权在合同中约定土地由谁征用。（四）其征用该地符合法律规定，公告期内亦无任何人提出异议，且其已支付了土地征用费。
根据庭审和各方当事人确认的无争议事实，本院确认本案法律事实如下：
1991年7月15日，昆明市官渡区联盟镇小坝村民委员会（以下简称小坝村委会）与昌达公司签订《租赁协议书》，约定由昌达公司租赁小坝村委会5.034亩土地进行经营使用，并约定待条件成熟，小坝村委会将此土地及产权转让昌达公司，双方还对租金的交付等其他相关权利义务进行了约定。之后，昌达公司在该地上建盖了建筑物进行使用。1996年7月12日，法制日报社出具一份（96）文法社字036号《财产转让证明》，载明法制日报社已将投资给昌达公司的132万元及利润全部收回，昌达公司的全部资产产权转移归李孟媛（原为昌达公司法定代表人）全权所有。1999年3月，昌达公司办理了工商注销手续。
2000年6月，小坝村委会改制为昆明市官渡区联盟镇小坝东村股份合作社（以下简称东村合作社）。2001年3月22日，原告万禧龙公司成立。之后，原告使用原由昌达公司使用的东村合作社上述5.034亩土地及地上建筑物作为经营场所。2003年3月26日，东村合作社向工商管理部门出具一份《证明》，载明原昌达公司因项目变更为万禧龙公司，属同一法人向联盟镇小坝办事处第六合作社租地建盖房屋，故原有小坝村委会与昌达公司的租地协议继续生效，租期为十五年，自1991年9月1日至2006年9月1日。2004年、2005年，东村合作社为万禧龙公司向工商行政部门出具了《企业住所（经营场所）使用证明》。2003年12月及次年同月，万禧龙公司向东村合作社交纳了相关场地费。
2004年6月18日，昆明市人民政府发出《关于整顿土地市场秩序完善建设用地的通告》，通告第四条规定：凡在我市行政辖区范围内，属历史遗留原因用地手续不完善的各类单位和个人，于2004年7月15日前到所在县（市）区乡镇人民政府和街道办事处申报登记，并按有关规定完善用地手续。申报登记手续可以由农村集体土地所有人申报，或者由用地单位和个人在征得土地所有权人同意后申报。2004年6月26日，东村合作社委托云南省农业大学工程技术学院对万禧龙公司使用的土地作出一份《界址点成果表》。同年7月27日，东村合作社的部分股民在《小坝东村股份合作社关于李孟媛等人现租赁8.6亩土地出售同意签字名单》上签字。2004年8月13日，东村合作社与林锋公司签订《土地征用协议书》，约定由林锋公司征用东村合作社所有的位于昆明市穿金路172号的土地，共8.6亩，并约定土地的交付时间为2006年10月31日。双方同时对征地的相关权利义务进行了约定。当日，林锋公司向东村合作社支付了730万元征地补偿费。同年8月23日，昆明日报登载了《昆明市官渡区治理整顿土地市场秩序历史遗留问题未完善用地手续项目公示（七）》，其中公示项目包括林锋公司位于东村合作社8.6亩的综合用地。现林锋公司就该8.6亩土地的出让手续正在土地管理部门办理之中。另万禧龙公司与东村合作社曾到土地部门办理过土地征用的相关手续，但未办理成就。2005年5月1日，东村合作社名称变更为小坝联社东村合作社，即第一被告。
本案争议焦点为：（一）原告是否享有优先征用该争议5.034亩土地的权利。（二）东村合作社与林锋公司于2004年8月13日签订的《土地征用协议书》中涉及万禧龙公司租赁的土地部分是否有效。
本院认为，首先，原告主张享有优先征用争议土地的权利无法律依据。第一，原告在昌达公司成立后即使用已注销的昌达公司所租用的争议土地进行经营，并按原昌达公司与小坝村委会签订的《租赁协议书》交纳场地费，而东村合作社对此出具该工商部门的证明文件亦表示因原昌达公司项目变更为万禧龙公司，原小坝村委会与昌达公司签订的《租赁协议书》继续生效，故原告与东村合作社双方承继了原小坝村委会与昌达公司签订的《租赁协议书》中所约定的权利义务，原告自2003年3月成立后即与东村合作社形成土地使用权租赁关系。根据1999年1月1日起施行的我国《土地法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原告与东村合作社建立的土地使用权租赁关系违反了该条法律规定，根据我国《合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定 的合同无效”的规定，原告与东村合作社履行的原小坝村委会与昌达公司签订的《租赁协议书》无效。原告依该协议请求确认其在同等条件下享有争议土地的优先征用权的主张，本院不予采信。第二，优先权是一项法定权利，须由法律明确授予符合优先权行使条件的权利人。而根据1991年小坝村委会与昌达公司签订的《租赁协议书》当时的法律、法规及现有相关法律、法规，均无有关赋予集体所有土地的租赁人优先征用所租赁土地的权利，故原告主张其对租用土地享有优先征用权无法律依据。对于原告根据我国《合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条关于“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”以及国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》第六条关于“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。……在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。”的规定，认为其对争议土地享有优先征用权的主张，因《合同法》第二百三十条及《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第118条系针对房屋租赁法律关系中承租人所享有的优先购买权的规定，而非规定集体土地租赁人享有原告主张的优先征用权，故该两条规定不适用于本案。而《规范国有土地租赁若干意见》第六条所规定的土地承租人所享有的优先受让权系针对国有土地的租赁而言，而非针对集体土地进行规定，故该条所规定的土地性质与本案争议土地的属性不同，该条款亦不适用于本案。
其次，关于两被告签订的《土地征用协议书》中所涉原告使用的5.034亩土地部分的效力。本院认为，第一，根据我国《土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。及第四十六条第一款规定：国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。故本案林锋公司受让东村合作社所有的集体农业用地须依法办理相关土地的征用、出让手续。而根据我国《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案两被告签订的《土地征用协议书》的征用、出让手续正在办理当中，故该协议现尚未生效。第二，原告主张的其对争议5.034亩土地享有优先征用权无法律依据，故其以两被告签订的《土地征用协议书》侵犯了其优先征用权为由主张该协议无效的理由不成立，本院不予采信。第三，对于原告认为根据2004年昆明市人民政府《关于整顿土地市场秩序完善建设用地手续的通告》，其属历史遗留原因用地手续不完善的单位，应由其完善建设用地手续，故该地应当由其征用，林锋公司无权受让，两被告签订的《土地征用协议书》无效之主张，本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。故原告以两被告签订的《土地征用协议书》违反了昆明市人民政府有关整顿土地市场秩序、完善建设用地手续的政策为由，主张该协议无效无法律依据，本院不予支持。同时，本案原告是否系土地管理部门执行市政府有关整顿土地市场秩序、完善建设用地手续这一政策的相对人，以及土地管理部门是否应当受理林锋公司关于争议土地的出让申请，土地管理部门对该地的征用并出让给林锋公司的行为是否具有合法性的审查等相关问题，不属于本案民事诉讼的审查范围，故原告以此认为该《土地征用协议书》无效的主张，因上述事实不确定，故该协议的效力尚不确定，本院对原告的主张不予采信。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告昆明万禧龙娱乐有限公司的诉讼请求。
案件受理费31260元，由原告昆明万禧龙娱乐有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审 判 长 邵 坚
审 判 员 孟 静
人民陪审员 唐红明
二○○五年七月十五日
书 记 员 熊 辉
